TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 25/00786 – N° Portalis DB3S-W-B7J-245F

Minute : 25/00524

Monsieur [P] [D]

Représentant : M^e Michel CREZE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB002

Madame [M] [E] épouse [D]

Représentant : M^e Michel CREZE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB002

C/

Monsieur [L] [N]

Madame [F] [O] épouse [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [M] [E] épouse [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par Maître Michel CREZE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [O] épouse [N]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 avril 2012, M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D], ont donné à bail à M. [L] [N] et à Mme [F] [O] épouse [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1010 euros, outre une provision pour charges récupérables de 100 euros.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D] ont fait signifier à M. [L] [N] et à Mme [F] [O] épouse [N] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 2 861,36 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 18 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D] ont fait assigner M. [L] [N] et Mme [F] [O] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 4 juillet 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

Condamner solidairement M. [L] [N] et Mme [F] [N] née [O] à payer à M. [P] [D] et Mme [M] [D] née [E] la somme de cinq mille six cent cinquante-trois euros et trente-six centimes (5 653,36 euros) à titre d’arriérés de loyer et charges arrêtés au 1er mars 2025 avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer en application de l’article L. 1231-7 du code civil,

Constater et, en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail passé entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, des charges et de l’assurance,

Condamner solidairement les défendeurs à payer à compter de la résiliation du bail précité et jusqu’au départ effectif de ces derniers ou de tout occupant de leur chef à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce en vertu de l’article 1240 du code civil,

Ordonner en conséquence l’expulsion des défendeurs, de leur personne, de leurs biens, de tous occupants de leur chef des lieux loués et de ses annexes [Adresse 4], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde meuble au choix des demandeurs et aux frais risques et périls des Défendeurs et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,

Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les défendeurs aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation, et ce au titre de l’article 696 du code de procédure civile,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit sur le fondement des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 18 mars 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D] représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur assignation actualisant la demande en paiement à la somme de 8 592,29 euros, précisant que la caisse d’allocations familiales avait continuer ses versements.

M. [L] [N] assigné à domicile et Mme [F] [O] épouse [N] régulièrement assignée à personne n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [L] [N] et Mme [F] [O] épouse [N] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Le bail du 13 avril 2012 contient une clause qui stipule que " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : (…) un mois après un commandement demeure infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs. "

Le 17 décembre 2024, M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D] ont fait signifier à M. [L] [N] et à Mme [F] [O] épouse [N] un commandement d’avoir à justifier de leur assurance dans le délai d’un mois.

Ce commandement est demeuré infructueux dans le délai d’un mois, il n’est ainsi pas démontré que les défendeurs sont assurés contre les risques locatifs. Il y a lieu de constater que le bail du 13 avril 2012 est résilié à la date du 18 janvier 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [L] [N] et Mme [F] [O] épouse [N], devenus occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D] ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers indemnité d’occupation ou éventuelles réparations locatives et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire , et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le bail et le contrat de location étant déjà résiliés la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer est sans objet. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [L] [N] et Mme [F] [O] épouse [N], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 18 janvier 2025, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 18 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat de bail et le contrat de stationnement s’étaient poursuivis, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, les bailleurs produisent, au soutien de leur demande, le bail signé le 13 avril 2012 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires, M. [L] [N] et Mme [F] [O] épouse [N]. Ils produisent également le commandement de payer du 17 décembre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 4 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse mentionnant une dette de 8 592,29 euros. M. [L] [N] et Mme [F] [O] épouse [N], qui n’ont pas comparu n’ont pas démontré avoir payé les sommes réclamées.

Il n’est pas contesté que M et Mme [O] sont mariés. Conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [L] [N] et Mme [O] [F] épouse [N] à payer à M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D] la somme provisionnelle de 8 592,29 euros arrêtée au 4 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, date de l’assignation sur la somme de 5 653,36 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [N] et Mme [F] [O] épouse [N], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024 et celui de l’assignation du 17 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [L] [N] et Mme [F] [O] épouse [N] seront condamné à leur payer in solidum cette somme.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 avril 2012, conclu entre M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D] d’une part et M. [L] [N] et à Mme [O] [F] épouse [N] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 18 janvier 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Constate que la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est sans objet,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4] et de ses annexes, de M. [L] [N] et Mme [F] [O] épouse [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande de séquestration des meubles aux fins de garantie,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [L] [N] et à Mme [O] [F] épouse [N] à compter du 18 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement révisables chaque année et des charges qui auraient été dus si le bail et le contrat s’étaient poursuivis,

Condamne solidairement et par provision M. [L] [N] et à Mme [O] [F] épouse [N] à payer à M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne solidairement M. [L] [N] et Mme [F] [O] épouse [N] à payer à M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D] la somme provisionnelle de 8 592,29 euros arrêtée au 4 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, sur la somme de 5 653,36 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Condamne in solidum M. [L] [N] et Mme [F] [O] épouse [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024 et celui de l’assignation du 3 janvier 2025,

Condamne in solidum M. [L] [N] et Mme [F] [O] épouse [N] à payer à M. [P] [D] et Mme [M] [E] épouse [D] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge