TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/56047 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QJ4

N° : 5

Assignation du :

02 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 avril 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. MONTAIGNE LA BOETIE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Frédéric SUEUR de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #J0152

DEFENDEURS

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic la société ABEILLE IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS – #E1811

La société ABEILLE IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

La société MONTAIGNE LA BOETIE était propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble situé [Adresse 1], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Elle a vendu ses lots le 1er juillet 2024.

Par acte extra-judiciaire du 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société ABEILLE IMMOBILIER, a formé opposition au paiement du prix de vente, pour un montant total de 217.402,58 euros.

C’est dans ces conditions que par acte du 2 septembre 2024, la société MONTAIGNE LA BOETIE a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société ABEILLE IMMOBILIER devant le juge des référés afin de demander principalement :

La mainlevée de l’opposition formée par le syndicat des copropriétairesDe voir autoriser la demanderesse à percevoir le solde du prix de vente consigné entre les mains de Me [R] [Y] à hauteur de 217.402,58 eurosLa condamnation in solidum des défendeurs à payer à la société MONTAIGNE LA BOETIE la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Après deux renvois sollicités par les parties et une injonction à recevoir une information à la médiation, l’affaire a été retenue le 20 mars 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société MONTAIGNE LA BOETIE a sollicité le rejet de l’exception d’incompétence soulevée en défense, et a maintenu ses demandes principales en augmentant la demande formée au titre des frais irrépétibles à la somme de 5.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a soulevé l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond, et subsidiairement demandé le rejet des prétentions de la société MONTAIGNE LA BOETIE, outre une indemnité de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’a pas maintenu les autres exceptions et demandes qu’il avait formulé dans ses conclusions.

La société ABEILLE IMMOBILIER, régulièrement assignée par acte remis à personne morale, ne s’est pas faite représenter.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la compétence du juge des référés :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] soutient avant toute défense au fond que le juge des référés est incompétent pour connaître de la contestation d’une opposition formée dans le cadre de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où cette contestation doit être élevée « devant les tribunaux » c’est-à-dire devant le juge du fond du tribunal judiciaire et non devant le juge des référés.

La société MONTAIGNE LA BOETIE s’oppose à cette exception en soutenant que le juge des référés ne peut annuler l’acte d’opposition mais peut examiner la régularité de cet acte dans le cadre de l’appréciation du trouble manifestement illicite, relevant de la compétence du juge des référés.

En droit, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. L’article 835 alinéa 1 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit être constaté, à la date où le juge de première instance a statué et avec l’évidence requise en référé.

Par application des dispositions des deux derniers textes précités, le juge des référés n’a pas le pouvoir de déclarer nul et de nul effet un acte juridique. Par ailleurs, l’assimilation de l’opposition régulière du syndicat au privilège mentionné à l’article 19-1, auquel procède le dernier alinéa de l’article 20-I de la loi du 10 juillet 1965 impose de considérer que seul le juge du fond a compétence pour prononcer cette nullité.

Cependant le juge des référés demeure compétent sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 pour vérifier qu’aucun trouble manifestement illicite ne s’induit, avec l’évidence requise en référé, des conditions de mise en œuvre de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, telles que définies par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, et par conséquent pour statuer sur une demande de mainlevée de l’opposition.

L’exception sera donc rejetée.

II – Sur la demande de mainlevée de l’opposition :

L’article 20 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que

« Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1. »

L’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que pour l’application des dispositions de cet article 20, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation ; que l’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues,

2° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues,

3° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus,

4° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

La société MONTAIGNE LA BOETIE soutient que l’opposition formée le 17 juillet 2024 est manifestement irrégulière aux motifs que :

Elle n’a pas été formée par le syndic mais par le syndicat des copropriétairesLes causes précises des créances déclarées ne sont pas mentionnéesLes créances revendiquées n’ont pas de caractère certain et exigible au moment de la vente du lot.Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces trois moyens.

Sur la qualité de l’opposant :Comme le relève justement le défendeur, si l’opposition litigieuse a bien été formée par le syndicat des copropriétaires et non par le syndic comme le prévoit littéralement l’article 20 I précité, il apparaît que l’opposition a été formée par le syndicat « représenté par son syndic en exercice, la SAS ABEILLE IMMOBILIER ». Or le syndic, quand il fait opposition, agit nécessairement pour le compte du syndicat puisqu’il n’est pas lui-même créancier du vendeur, de telle sorte qu’il n’y a en l’espèce aucune violation manifeste de la règle de droit sur cette question.

Sur l’identification des causes de l’opposition et le caractère certain et exigible des créances revendiquées :Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] soutient notamment que les causes des créances sont parfaitement connues de la société MONTAIGNE LA BOETIE qui a été condamnée par ordonnance du 20 mars 2023 à réaliser des travaux sous astreinte, astreinte dont la liquidation est actuellement pendante devant le juge de l’exécution. Par ailleurs le syndicat précise qu’une instance en référés est également pendante devant le juge des référés pour obtenir le paiement de frais de remise en état, litige précisément évoqué dans l’acte de vente du 1er juillet 2024.

Cependant il convient de rappeler que l’opposition prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être fondée que sur « des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation ». Par conséquent des créances éventuelles ne peuvent justifier l’opposition.

En l’espèce, outre le caractère peu précis des intitulés de créances sur l’acte d’opposition (qui ne visent même pas par exemple les dates d’assignation des instances pendantes), il ressort de cet acte que l’opposition est fondée sur deux créances principales qui sont actuellement réclamées par le syndicat des copropriétaires à la société MONTAIGNE LA BOETIE dans la cadre de deux procédures judiciaires pendantes.

La somme de 181.000 euros est revendiquée au titre de la « liquidation d’astreinte ». Il s’agit vraisemblablement de la liquidation d’une astreinte prononcée par une ordonnance de référé du 20 mars 2023 (ordonnance qui n’est pas produite aux débats). Si le demandeur ne conteste pas avoir été condamné à une obligation de faire sous astreinte, il s’agit nécessairement d’une astreinte provisoire dont la liquidation dépend de la décision future du juge de l’exécution qui va notamment apprécier les conditions de l’inexécution alléguée, et le cas échéant le montant et la durée de l’astreinte.

Cette créance déclarée n’est donc pas liquide et exigible à la date de la mutation.

La seconde créance principale, d’un montant déclaré de 35.405,50 euros correspondrait à une créance réclamée dans le cadre d’une procédure pendant en référés. Il convient cependant de constater que l’issue de l’instance n’est à ce jour évidemment pas certaine, et que de surcroit le montant de 35.405,50 euros ne correspond même pas au total des sommes réclamées dans l’assignation délivrée le 1er août 2024.

Par conséquent, et sans qu’il soit besoin de répondre aux autres moyens, il apparaît que la société MONTAIGNE LA BOETIE se trouve du fait de l’opposition privée des fonds lui revenant, sans que les conditions de cette opposition, imposées par la loi et le règlement, n’aient été respectées, de sorte que cette opposition lui cause un trouble manifestement illicite dont elle est fondée à demander la cessation.

Il convient donc de faire droit à la demande de mainlevée de l’opposition.

III- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société ABEILLE IMMOBILIER, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce il est équitable de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], seul, au titre des frais irrépétibles à hauteur de 2.000 euros. La demande du syndicat des copropriétaires sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence ;

Ordonnons la main levée de l’opposition pratiquée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] par acte du 17 juillet 2024 sur les fonds revenant à la société MONTAIGNE LA BOETIE en vertu de la vente réalisée le 1er juillet 2024 ;

Autorisons la société MONTAIGNE LA BOETIE à percevoir le solde du prix de vente consigné entre les mains de Me [R] [Y] à hauteur de 217.402,58 euros ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la société MONTAIGNE LA BOETIE la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société ABEILLE IMMOBILIER aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 29 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ