TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/52734 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KFD

N° : 8

Assignation du :

14 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 décembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI DU [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS – #A0436

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. [Localité 8] GASTRONOMIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, prise en la personne de Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS – #A0550

DÉBATS

A l’audience du 31 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 14 avril 2025, et les motifs y énoncés,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 7 mai 2014, la société SCI DU [Adresse 2] a renouvelé le bail commercial de la société VIRMOUX GASTRONOMIE pour des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 36.687 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 6 et 10 février 2025, à la société [Localité 8] GASTRONOMIE, pour une somme de 21.654,54 euros, au titre de l’arriéré locatif au 6 janvier 2025.

Par acte du 14 avril 2025, la société SCI DU [Adresse 2] a fait assigner la société VIRMOUX GASTRONOMIE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société [Localité 8] GASTRONOMIE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société VIRMOUX GASTRONOMIE à payer à la société SCI DU [Adresse 2] la somme provisionnelle de 11.454,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

— condamner la société [Localité 8] GASTRONOMIE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société [Localité 8] GASTRONOMIE au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 31 octobre 2025.

La société SCI DU [Adresse 2] a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 13.656,06 euros au 30 octobre 2025, et en ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement sur 6 mois.

La société [Localité 8] GASTRONOMIE était représentée. Elle a contesté les décomptes. Elle a donc sollicité le rejet des demandes, subsidiairement l’octroi de délais de paiement suspensifs sur 6 mois et en tout état de cause la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Cependant la société locataire élève des contestations relatives au commandement de payer délivré le 10 février 2025 considérant qu’il a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse, et qu’il vise un décompte erroné, notamment en mettant au débit le 2ème trimestre 2023 pourtant réglé, des provisions sur charges alors que les charges n’ont jamais été régularisées et des pénalités de retard et des frais.

Il convient de relever que la régularité formelle du commandement n’est pas contestable. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges réclamés et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

S’agissant du montant exigible, il convient de juger que :

Une ordonnance 22 novembre 2024 du juge des référés, qui a autorité de chose jugée au provisoire en l’absence d’éléments nouveaux, a tranché sur la dette locative au 2ème trimestre 2024 inclus ; le décompte annexé au commandement du 10 février 2025 est identique à celui présenté en 2024, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur les sommes antérieures au 2ème trimestre 2024, et notamment sur les contestations relatives à l’année 2023 ;Pour les provisions sur charge, il ressort effectivement des décomptes produits par la bailleresse que depuis a minima 2023 une provision sur charge est appelée à hauteur de 150 euros par trimestre, montant jamais réévalué, et qu’aucune opération de régularisation n’apparaît ; or l’article V du bail stipule in fine que les charges sont récupérées par « trois acomptes trimestriels » « avec apurement au 4ème trimestre » ; face aux critiques de la défenderesse et en l’absence de tout justificatif de la demanderesse, il convient effectivement de considérer que les sommes appelées au titre des provisions de charges sont sérieusement contestables ; ainsi du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024, doit être retranchée la somme de 450 euros (3 x 150) ; Les frais divers ne font pas partie de la dette locative, et les pénalités de retard relèvent d’une clause pénale sur laquelle il n’y a pas lieu à référé ; il convient donc de déduire du décompte du 6 janvier 2025 la somme de 4.280,03 euros (10 + 1110,25 + 88,90 + 70,88 + 3.000).

Un commandement délivré pour une somme erronée reste valable pour la somme non sérieusement contestable.

Par conséquent le commandement du 10 février 2025 est valable pour la somme de 16.924,51 euros (21.654,54 – 450 – 4.280,03).

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI [Adresse 5] [Adresse 2] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause, sans lien avec la procédure pendant relative au renouvellement du bail.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance (puisque la locataire a versé dans ce délai la somme totale de 10.200 euros), ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 mars 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, et écartant les sommes sérieusement contestables telles que jugées ci-dessus outre les provisions sur charges du 1er au 3ème trimestre 2025, la créance s’élève désormais à la somme de 8.476,03 euros (13.656,06 -450 – 4.280,03 – 450), arrêtée au 30 octobre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société [Localité 8] GASTRONOMIE au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de l’accord de la bailleresse, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 6 mois à la société [Localité 8] GASTRONOMIE pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société [Localité 8] GASTRONOMIE sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [Localité 8] GASTRONOMIE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société VIRMOUX GASTRONOMIE ne permet d’écarter la demande de la société SCI [Adresse 6] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société VIRMOUX GASTRONOMIE à payer à la société SCI [Adresse 5] [Adresse 2] la somme provisionnelle de 8.476,03 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 octobre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Disons que la société [Localité 8] GASTRONOMIE pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 6 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société [Localité 8] GASTRONOMIE de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société [Localité 8] GASTRONOMIE et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 3], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamnons la société [Localité 8] GASTRONOMIE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société VIRMOUX GASTRONOMIE à payer à la société SCI [Adresse 5] [Adresse 2] la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 04 décembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Fanny LAINÉ