TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [P] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/04500 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XAO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 5] HABITAT – OPH (anciennement OPAC DE [Localité 5]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 12 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/04500 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XAO

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 05 mars 2015 puis le 08 mars 2017, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [D] sur des locaux situés [Adresse 2], escalier 6, 8ème étage, porte 0016.

Le 10 mai 2023, il lui a fait délivrer un commandent de payer la somme de 1 493,28 euros au principal, au titre de l’arriéré locatifs et des charges impayées, arrêtée au 07 avril 2023. La situation du locataire a été dénoncé à la commission des actions de prévention des expulsions locatives dans [Localité 5] le 12 mai 2023 .

Par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 18 décembre 2023, le bailleur a mis en demeure Monsieur [P] [D] de justifier de l’occupation de son logement dans le délai d’un mois.

Puis, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a fait constater les conditions d’occupation des lieux par commissaire de justice qui a dressé procès-verbal le 24 janvier 2024 aux termes duquel il conclut à une inoccupation des lieux. Par ordonnance du 13 février 2024, le juge des contentieux de la protection, statuant sur requête, a rejeté la demande du bailleur tendant à ce que soit autorisée la reprise des lieux notamment.

C’est dans ce contexte que l’établissement public PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [P] [D], par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, résilier le contrat de bail aux torts exclusifs du preneur pour inoccupation des lieux et défaut de paiement du loyer, ordonner son expulsion sous astreinte journalière de 50 euros par jour et avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, statuer sur le sort des meubles et condamner Monsieur [P] [D] à lui payer les sommes suivantes :

– une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%, outre les taxes et charges, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux,

– 7650,97 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation au titre de la dette locative et capitalisation des intérêts,

– 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 03 avril 2024.

Lors de l’audience du 09 septembre 2024, le requérant, représenté par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son acte introductif d’instance. Il a précisé qu’un supplément de loyer solidarité avait été appliqué et que la dette, arrêtée au 31 août 2024, s’élevait ainsi à 15 386,97 euros.

Monsieur [P] [D], assigné à comparaître selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

• Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu’à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir fait délivrer une assignation à Monsieur [P] [D] au moins deux mois après la saisine de la commission e coordination des actions de prévention des expulsions locatives et justifie également avoir notifié cette assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience.

Aussi, la demande de résiliation du bail, en partie fondée sur des impayés de loyer, sera déclarée recevable.

• Sur le fond

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Les articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil font obligation au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de ces textes, le preneur ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Plus spécifiquement, s’agissant des habitations à loyer modéré mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article L442-3-5 de ce même code prévoit que dans les logements mentionnés, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il a déjà été jugé que hébergement prononcé d’un tiers au bail, alors que le preneur n’occupe plus le logement, est assimilable à une cession prohibée justifiant la résiliation du bail.

Il est ainsi constant que le preneur d’un logement d’une habitation à loyer modéré s’oblige occuper personnellement et continuellement son logement, qui doit ainsi constituer son obligation principale.

En l’espèce, le contrat de bail signé par Monsieur [P] [D] et versé au dossier contient un article 2 aux termes duquel cette obligation est rappelée en ces termes « le preneur reconnaît avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale qui doit être occupée au moins huit mois par an (…). Ce contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne. Il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat ».

Or il résulte des pièces produites par l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH qu’un faisceau d’indices suffisant permet de conclure à l’inoccupation personnelle du logement par Monsieur [P] [D] depuis au moins deux ans, ce qu’a indiqué une voisine en 2023, qui est corroboré par la présence de courriers dans le logement pour les plus récents datés depuis octobre 2021, qui résulte de l’absence de Monsieur [P] [D] à chaque passage du commissaire de justice qui signifie ses actes selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et d’une consommation d’eau nulle depuis le 30 novembre 2021.

Si des effets personnels sont bien encore présents dans l’appartement, le logement semble néanmoins avoir été abandonné par son occupant qui a cependant continué à régler le loyer jusqu’en février 2023, date à compter de laquelle il a cessé tout paiement.

Tant l’inoccupation du logement que l’absence du paiement du loyer et des charges constituent des infractions au contrat de bail, suffisamment graves, en l’espèce, pour prononcer la résiliation de ce contrat aux torts exclusifs de Monsieur [P] [D].

Il convient par conséquent de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [D] et de tous les occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Monsieur [P] [D] est entré dans les lieux à raison du contrat de bail qui lui a été consenti et sa mauvaise foi n’est pas démontrée par le demandeur. Les conditions ne sont donc pas réunies pour supprimer le délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH sera débouté de cette demande.

Par ailleurs, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH sera également débouté de sa demande d’astreinte, laquelle n’apparaît pas utile, la présente décision pouvant faire l’objet d’une exécution forcée avec recours à la force publique et le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Monsieur [P] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2024, Monsieur [P] [D] lui devait la somme de 7 650,97 euros avec un SLS appliqué depuis le 1er janvier 2024, faute de réponse de la part du locataire à l’enquête qui lui a été adressé le 28 décembre 2023.

Aucune actualisation de la dette n’est possible en l’absence du défendeur et faute de lui avoir signifié des conclusions en ce sens avant l’audience.

Monsieur [P] [D] ne comparaissant pas et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera ainsi condamné au paiement de la somme de 7 650,97 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 1er mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois.

Monsieur [P] [D] sera par ailleurs condamné à verser au requérant une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré de 30%, compte-tenu de l’inoccupation personnelle du logement par le défendeur, augmenté des charges.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat du 24 janvier 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [P] [D] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de pprocédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable la demande formée par l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail,

PRONONCE la résiliation du bail conclu les 05 mars 2015 et 08 mars 2017 entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH d’une part et Monsieur [P] [D] d’autre part, aux torts exclusifs de celui-ci,

ORDONNE, par conséquent à Monsieur [P] [D] de libérer immédiatement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3],

AUTORISE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est et d’un serrurier le cas échéant,

RAPPELLE que les dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives au sursis à expulsion pendant la trêve hivernale ont vocation à s’appliquer,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 7 650,97 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 1er mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers majoré de 30% et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de ce jour et jusqu’au départ effectif des lieux,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] aux dépens, en ce compris le coût du constat du 24 janvier 2024,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 12 novembre 2024

le greffier le Président