TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e OLIVIER et M^e BAYONNE

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e STUDER-DLILI

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/00078

N° Portalis 352J-W-B7F-CVX4K

N° MINUTE :

Assignation du :

21 décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 24 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. PAR-LA

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Nadia STUDER-DLILI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0889

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [J] [O]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [L] [E]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Monsieur [W] [G]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par Maître Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #L0029, et par Maître Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Décision du 24 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00078 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVX4K

Madame [M] [B]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Charlotte BAYONNE de la SELEURL BC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0518

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 10 octobre 2024 présidée par Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, puis le 24 janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile immobilière (SCI) Par-Là est propriétaire du lot n°49 de l’immeuble sis [Adresse 10], soumis au statut de la copropriété. Ce lot constitue le rez-de-chaussée du bâtiment D, couvert sur une partie par une toiture lui appartenant et sur l’autre par les lots n°55 à 60 composant le 1er étage du bâtiment D et appartenant :

— pour les lots n°55 et 56 à M. [J] [O],

— pour le lot n°57 à M. [L] [E],

— pour le lot n°58 à M. [D] [G],

— pour les lots n° 59 et 60 à Mme [M] [B].

En mai 2019, la SCI Par-Là a souhaité faire remplacer deux « skydomes » situés sur le toit de son lot et s’est trouvée dans l’impossibilité d’y accéder compte tenu des aménagements qui y avaient été réalisés par d’autres copropriétaires.

Elle a alors introduit une procédure en référé pour pouvoir accéder à ce toit et faire remplacer les deux skydomes.

Décision du 24 janvier 2025

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Par exploits délivrés les 21 et 23 décembre 2021 et 5 janvier 2022, la SCI Par-Là a fait assigner M. [B] [J] [O], M. [W] [G], Mme [M] [B] et M. [L] [E] aux fins principalement de suppression de l’empiètement qu’elle estime constitué par des installations édifiées par les défendeurs sur sa toiture-terrasse.

Par ordonnance du 18 novembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI Par-Là et déclaré ses demandes recevables.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, la SCI Par-Là demande au tribunal, au visa des articles 544 et suivants et 1240 du code civil, de :

« JUGER que l’intégralité de la toiture-terrasse est la propriété du lot n°49 et donc de la SCI PAR-LA

ORDONNER mention du dispositif du jugement à intervenir en marge des actes hypothécaires

JUGER que les terrasses installées par Monsieur [O] empiètent sur la toiture terrasse appartenant à la SCI PAR-LA

ORDONNER, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir la suppression de cet empiètement

CONDAMNER Monsieur [O] à payer à la SCI PAR-LA une somme de 6.000 € à titre de dommages intérêt pour le préjudice subi

JUGER que la véranda édifiée par Monsieur [E] et l’installation d’une terrasse empiètent sur la toiture terrasse appartenant à la SCI PAR-LA

ORDONNER, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir la démolition de la véranda ainsi que la suppression de cet empiètement

CONDAMNER Monsieur [E] à payer à la SCI PAR-LA une somme de 6.000 € à titre de dommages intérêt pour le préjudice subi

JUGER que la terrasse installée par Monsieur [G] empiète sur la toiture terrasse appartenant à la SCI PAR-LA

ORDONNER, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir la suppression de cet empiètement

CONDAMNER Monsieur [G] à payer à la SCI PAR-LA une somme de 6.000 € à titre de dommages intérêt pour le préjudice subi

JUGER que la véranda édifiée par Madame [B] et l’installation d’une terrasse empiètent sur la toiture terrasse appartenant à la SCI PAR-LA

ORDONNER, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir la démolition de la véranda ainsi que la suppression de cet empiètement

CONDAMNER Madame [B] à payer à la SCI PAR-LA une somme de 6.000 € à titre de dommages intérêt pour le préjudice subi

CONDAMNER chacun des défendeurs à payer à la SCI PAR-LA une somme de 3.000 € à titre d’indemnisation des frais qu’elle a exposés en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens de la procédure avec distraction au profit de Maître Nadia STUDER DLILI en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2023, MM. [O], [E] et [G] demandent au tribunal, de :

« DECLARER que la SCI PAR LA n’est pas propriétaire de la toiture terrasse

Décision du 24 janvier 2025

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A titre principal

Déclarer partie commune la structure et le gros œuvre de la toiture terrasse

Déclarer partie privative le revêtement superficiel de la terrasse

A titre subsidiaire

Si par impossible, le tribunal déclarait la toiture terrasse, propriété privative de la SCI PAR LA

Déclarer Monsieur [E], Monsieur [O] et Monsieur [G] propriétaires du droit de jouissance privatif de la terrasse située dans le prolongement de leur appartement

A titre infiniment subsidiaire,

Si par impossible le tribunal considérait les concluant comme non titulaire d’un droit de jouissance

Déclarer acquise par usucapion abrégé le droit de jouissance exclusif de la terrasse situé dans le prolongement des appartements des concluants.

En tout état de cause

DEBOUTER la SCI PAR LA de l’ensemble de ses demandes

DEBOUTER la SCI PAR LA de sa demande en condamnation des codéfendeurs à la somme de 3 000 euros au titre d’indemnisation des frais qu’elle as exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande en condamnation aux entiers dépens.

En conséquence,

CONDAMNER la SCI PAR LA à payer au profit de monsieur [E], Monsieur [O] et monsieur [G] à chacun la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Par dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2023, Mme [M] [B] demande au tribunal, au visa des articles 2258, 2272, 544, 1134 et 550 du code civil, de :

« DIRE et JUGER qu’au visa du règlement de copropriété la toiture terrasse est partie commune et non la propriété de la SCI PAR-LÀ

En conséquence :

DEBOUTER purement et simplement la SCI PAR-LÀ de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire

Si le Tribunal considérait que la SCI PAR-LÀ est propriétaire de la toiture du lot 49, il ne pourra que constater que la jouissance privative d’une partie de la toiture a été concédée à Madame [B].

En conséquence :

DIRE que Madame [B] est propriétaire du droit de jouissance privatif d’une partie de la toiture du lot 49 située dans le prolongement de son appartement

A titre infiniment subsidiaire

Si le tribunal considérait que le vendeur de Madame [B] n’était pas propriétaires d’un droit de jouissance d’une partie de la toiture du lot 49 et que donc il n’a pas pu concéder cette jouissance à Madame [B], le tribunal ne pourra que constater que Madame [B] a acquis cette jouissance exclusive par usucapion abrégée.

En conséquence :

DIRE que Madame [B] a un le droit réel et perpétuel de jouissance privatif acquis par usucapion abrégé sur la terrasse située dans le prolongement de son appartement.

Dans tous les cas

DEBOUTER purement et simplement la SCI PAR-LÀ de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

CONDAMNER la SCI PAR-LÀ à verser à Madame [B] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la SCI PAR-LÀ aux entiers dépens d’instance. »

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 10 octobre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024, puis au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur les demandes de MM. [O], [E] et [G]

Le dispositif des conclusions de MM. [O], [E] et [G] comporte à titre principal des mentions qui ne consistent qu’en des moyens et ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droits à la partie qui les formule.

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes ainsi formulées au dispositif de leurs conclusions :

« A titre principal

Déclarer partie commune la structure et le gros œuvre de la toiture terrasse

Déclarer partie privative le revêtement superficiel de la terrasse ».

Sur la demande de suppression d’empiètements

La SCI Par-Là sollicite la condamnation des défendeurs à faire supprimer les empiètements selon elle constitués par les terrasses et vérandas qu’ils ont installés sur la toiture de son lot. La demanderesse agit sur le fondement de l’article 544 du code civil en estimant que la toiture constitue une partie privative lui appartenant.

Les défendeurs s’opposent à cette demande en faisant valoir que la toiture en question n’est pas une partie privative appartenant à la SCI Par-Là et qu’elle ne saurait donc se prévaloir d’un quelconque empiètement sur ses parties privatives susceptible de justifier la démolition.

Il apparait donc que doit être tranchée préalablement à toute autre la question de la qualification de la toiture du lot appartenant à la SCI Par-Là.

La SCI Par-Là estime que la toiture du lot n°49 dont elle est propriétaire est une partie privative, se fondant sur les dispositions du règlement de copropriété et son titre de propriété. Elle argue également du caractère privatif qui aurait été reconnu à cette toiture-terrasse par une résolution de l’assemblée générale du 21 mai 1999 et s’appuie sur l’analyse menée par un avocat spécialisé en droit immobilier sur cette question à l’occasion des projets de modification de l’état descriptif de division.

Décision du 24 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

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MM. [E], [O] et [G] concluent pour leur part à la nature de partie commune de cette toiture-terrasse, établie selon eux par les dispositions du règlement de copropriété. Ils ajoutent que si la structure de la toiture-terrasse constitue une partie commune, le revêtement superficiel de cette terrasse constitue une partie privative qui leur appartient exclusivement dès lors qu’ils en ont seuls l’accès.

Mme [B] conteste également la propriété de la toiture-terrasse par la SCI Par-Là, celle-ci, comme l’ensemble des toitures de l’immeuble étant clairement désignée par le règlement de copropriété comme une partie commune.

Sur ce,

Le règlement de copropriété désigne, en page 21, les parties communes de l’immeuble comme :

« Les fondations, les gros murs de façade, des pignons et de refend ; les ornements extérieurs (à l’exception des garde-corps, balustrades, appuis de croisées et balcons persienne, stores, jalousies et accessoires), les charpentes, les toitures, les escaliers […] appartiendront aux propriétaires des bâtiments A – B- C – D – E dans les proportions suivantes : ».

Il s’en déduit donc que le règlement de copropriété désigne expressément les toitures comme parties communes.

Le règlement énumère ensuite, pour chaque bâtiment, les lots concernés et la proportion retenue pour chaque lot s’agissant de ces parties communes. Ainsi, pour le bâtiment D, auquel est incorporé le lot n°49 propriété de la SCI Par-Là, le règlement stipule bien que le propriétaire du 49ème lot détient 134/321 de ces parties communes.

La toiture du lot n°49 constitue dès lors une partie commune, aucune propriété exclusive n’étant par ailleurs reconnue au propriétaire du lot n°49 sur la toiture.

En effet, le règlement de copropriété détermine précisément les parties privatives de chacun des copropriétaires comme le local ou appartement compris dans son lot. L’énumération figurant à ce titre en page 24 ne comporte nullement de mention relatives aux toitures.

C’est à tort que la SCI Par-Là tire de la description de son lot n°49 effectuée dans le règlement de copropriété la qualification de la toiture de celui-ci en partie privative. En effet, si cette description confirme, ce qui n’est au demeurant nullement contesté, qu’elle est propriétaire de la construction édifiée « sur la partie du sol située au fond du passage et actuellement couverte à usage de garage », cette mention est insuffisante à établir le caractère privatif de la toiture.

Contrairement à ce que soutient la SCI Par-Là, prenant appui sur deux consultations effectuées par un avocat spécialiste en droit immobilier les 22 octobre 2013 et 20 février 2014, la mention figurant en page 14 du règlement de copropriété ci-dessous reproduite ne confère pas de caractère privatif à la toiture de ce lot.

En effet, cette mention stipule, s’agissant du lot n°49 appartenant à la demanderesse :

Décision du 24 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

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« L’acquéreur de ce lot, devra faire son affaire personnelle tant des constructions existant sur ledit sol, que de la propriété de celle-ci, et ce sans aucun recours, ni indemnité contre les propriétaires actuels de l’immeuble 92 rue Rochechouart. Mais il est toutefois stipulé que l’acquéreur du sol aura à supporter seul l’entretien de la construction, des couvertures, gouttières et descentes d’eau, sauf à lui à se retourner contre Monsieur [Y] locataire ».

Cette mention met à la charge du seul propriétaire du lot les charges d’entretien notamment de sa couverture. L’existence de ces charges ne permet pas pour autant de conférer un caractère privatif à la toiture qui demeure, faute de stipulation expresse du règlement en ce sens, une partie commune en application de la disposition reproduite ci-avant figurant en page 12 du règlement.

Enfin, la mention de « toiture-terrasse privative » dans une résolution adoptée par l’assemblée générale du 21 mai 1999 ne permet pas de conférer à cette toiture un caractère privatif. L’objet de cette résolution n’était pas de délibérer sur la nature de la toiture en question mais de statuer sur la répartition de charges de travaux de couverture, de sorte que la désignation de cette toiture comme une toiture-terrasse privative ne saurait constituer une reconnaissance par la copropriété de cette qualification, laquelle ne pourrait résulter que d’un vote non équivoque et d’un modificatif au règlement de copropriété.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la toiture du lot n°49 doit être qualifiée de partie commune. Les terrasses et vérandas installées sur cette toiture ne constituent dès lors pas des empiètements sur les parties privatives de la SCI Par-Là.

La demanderesse formulant sa demande sur le seul fondement de l’atteinte portée à son droit privatif de propriété, sans fondement subsidiaire ni possibilité pour le tribunal de modifier le fondement allégué, elle sera déboutée de sa demande de suppression des empiètements.

Compte tenu du sens de la présente décision, la SCI Par-Là sera déboutée de sa demande de réparation de son préjudice moral, l’atteinte alléguée à ses parties privatives n’étant pas établie.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Par-Là, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Décision du 24 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00078 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVX4K

En l’espèce, il convient de condamner la SCI Par-Là au paiement de la somme de 1.000 euros, chacun, au titre des frais irrépétibles exposés par MM. [O], [E] et [G] et 2.500 euros au titre des frais exposés par Mme [B].

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI Par-Là de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Par-Là au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI Par-Là à payer à M. [B] [J] [O], M. [W] [G], et M. [L] [E], chacun, la somme de 1.000 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Par-Là à payer à Mme [M] [B] la somme de 2.500 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 24 janvier 2025

La greffière La présidente