TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07478 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SB7

N° MINUTE : 9/2025

JUGEMENT

rendu le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

RATP HABITAT, [Adresse 3], représentée par M^e Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque L0279

DÉFENDEURS

Madame [N] [T], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 05 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 janvier 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07478 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SB7

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2017, la SA d’HLM LOGIS-TRANSPORTS désormais RATP HABITAT, a donné en location à Madame [T] [N] et Monsieur [F] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 881,09 euros par mois.

Madame [T] et Monsieur [F] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, RATP HABITAT leur a fait délivrer un commandement de payer les 15 et 16 novembre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2918,19 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré les 22 et 24 juillet 2024, RATP HABITAT a fait assigner Madame [T] et Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [T] et Monsieur [F] et de toutes personnes dans les lieux de leur fait, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police s’il y a lieu et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles au choix du tribunal, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues, aux frais, risques et périls des locataires et de qui ils appartiendront,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de la fin du bail et jusqu’à la libération des lieux, remise des clefs et état des lieux, au montant du loyer mensuel en cours, outre les charges et condamner les locataires à payer ladite indemnité d’occupation,

— condamner Madame [T] et Monsieur [F] à lui payer 7032,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le preneur à la date du 1er juillet 2024 ainsi que 149,67 euros correspondant au coût du commandement de payer ainsi que 24,66 euros pour la saisine de la CCAPEX, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal,

— condamner Madame [T] et Monsieur [F] à lui payer une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens.

La dénonciation au préfet est intervenue le 25 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2024.

A cette date, RATP HABITAT a sollicité par l’intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la créance à la somme de 10335,52 euros.

En défense, Madame [T] et Monsieur [F] ont comparu en personne et exposé leur situation personnelle et financière, Monsieur [F] indiquant avoir quitté les lieux en janvier 2024 et ne plus devoir être associé à la dette depuis le 31 janvier 2024, Madame [T] proposant de régler 300 euros par mois pour rembourser la dette et précisant avoir déposé un dossier de surendettement qui a été orienté vers un rétablissement personnel.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 24 octobre 2024 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience, précisant par ailleurs avoir contesté la décision de rétablissement personnel de la commission de surendettement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 25 juillet 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 05 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, RATP HABITAT justifie avoir saisi la CAF le 02 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation les 22 et 24 juillet 2024.

Enfin, concernant la procédure de surendettement, il est établi par les pièces du dossier que Madame [T] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 27 juin 2024, avec une orientation vers un effacement de dette, la décision de rétablissement personnel ayant fait l’objet d’une contestation de la part du bailleur le 19 septembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer délivré les 15 et 16 novembre 2023, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer.

En effet, ce délai de 6 semaines ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir le délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [T] et Monsieur [F], locataires d’un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 13 novembre 2017, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 2918,19 euros selon décompte établi le 10 novembre 2023 et qu’ils n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 17 janvier 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [T] et Monsieur [F] restaient devoir la somme de 10335,52 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d’octobre 2024 incluse. Il convient d’expurger le décompte produit par le bailleur des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Monsieur [F] indique avoir délivré congé au bailleur le 31 juillet 2023 et en justifie, la clause de solidarité contractuelle mentionnant une solidarité persistant 6 mois après la délivrance du congé, soit jusqu’au 31 janvier 2024.

Au total, Madame [T] et Monsieur [F] seront solidairement condamnés à verser la somme de 2528,36 euros au bailleur au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve de la décision définitive de la Commission de surendettement en ce qui concerne la débitrice, seule dépositaire du dossier de surendettement.

Par ailleurs, Madame [T] sera également condamnée à régler au bailleur la somme complémentaire de 7625,29 euros, échéance d’octobre 2024 incluse, sous réserve de la décision de la Commission de surendettement.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Il convient de rappeler que la procédure de surendettement n’empêche pas le bailleur d’obtenir un titre exécutoire concernant sa locataire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur compte-tenu du montant important de la dette qui ne cesse d’augmenter et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par la locataire alors que cette dernière avait l’obligation de reprendre le règlement de ses charges courantes depuis la décision de recevabilité de la commission de surendettement en juin 2024 afin de ne pas aggraver son endettement, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par la débitrice pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Madame [T] étant donc occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [T] à son paiement à compter de la résiliation du bail le 17 janvier 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Madame [T] et Monsieur [F] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [T] et Monsieur [F] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 17 janvier 2024, du bail consenti par la SA d’HLM LOGIS-TRANSPORTS désormais RATP HABITAT à Madame [T] [N] et Monsieur [F] [Y] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] ;

Ordonne en conséquence à Madame [T] [N], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, éventuellement Monsieur [F] [Y], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, RATP HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [T][N] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [T] [N] à payer à RATP HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne solidairement Madame [T] [N] et Monsieur [F] [Y] à payer à RATP HABITAT la somme de 2528,36 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve de la décision finale de la Commission de surendettement en ce qui concerne Madame [T] [N] ;

Condamne Madame [T] [N] à payer à RATP HABITAT la somme complémentaire de 7625,29 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés à compter du 1er février 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve de la décision de la Commission de surendettement ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Madame [T] [N] et Monsieur [F] [Y] in solidum à payer à RATP HABITAT une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [T] [N] et Monsieur [F] [Y] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT