MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 06 Décembre 2024

N° RC 24/01172

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 7] et [Localité 8]

ET :

[L] [K]

Débats à l’audience du 03 Octobre 2024

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à Mme [K]

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 06 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L. PENNEL

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 7] et [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, représentée par Mme [Z], munie d’un pouvoir en date du 2 octobre 2024

D’une Part ;

ET :

Madame [L] [K]

née le 02 Décembre 1982 à [Localité 6] (ALGERIE) ([Localité 2]), demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/01172

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 avril 2019, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [K] [L] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 658,01 € charges et annexes (garage/stationnement) comprises.

Le 1er décembre 2023 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [K] [L] par acte de commissaire de justice du 26 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [K] [L] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [K] [L] se trouve être occupante sans droit ni titre;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [K] [L] au paiement de la somme de 6582,41 € représentant le montant dû au titre des loyers et charges impayés de juin 2022 à janvier 2023, déduction faite des versements effectués outre les frais de commandement inclus ;

— la condamnation de Madame [K] [L] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat, étant précisé que le prix est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [K] [L] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [K] [L] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 27 février 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 3 octobre 2024.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [Z] [X] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2499,83 €.

Par une note en délibéré du 3 octobre 2024 autorisée par le juge des contentieux de la protection à l’audience, le bailleur a communiqué le décompte actualisé et détaillé de sa créance.

Régulièrement citée par voie de commissaire de justice en date du 26 février 2024 signifié à personne, Madame [K] [L] a comparu et a déclaré vivre seule avec deux enfants à sa charge exlusive. Elle a ajouté avoir été licenciée pour inaptitude en février 2024 et percevoir l’allocation de retour à l’emploi seulement depuis août 2024 à hauteur de 1300,00 € par mois environ à laquelle s’ajoutent des prestations familiales de 130,00 €. Elle a sollicité des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 26 février 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] le 27 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 9 avril 2019 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 1er décembre 2023 à Madame [K] [L] et portant sur la somme de 4816,74 € dont 4647,96 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [K] [L] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 2 février 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur produit le bail signé le 9 avril 2019, le commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 3 octobre 2024 faisant apparaître une somme de 2750,05 € à la charge de la locataire, l’échéance de septembre n’étant pas compatbilisée.

A l’audience, le bailleur a actualisé la dette locative à la somme de 2499,83 € ce qui correspond à la somme restant due au 27 septembre 2024.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 154,38 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur au locataire de janvier à octobre 2022 et de janvier à août 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Par conséquent, il convient de déduire du décompet la somme de 144,78 € à ce titre.

En outre, il apparaît que le bailleur a prélevé une somme mensuelle de 3,16 € d’octobre à décembre 2021, puis de 4,40 € en 2022 , de 4,76 € en 2023 et de 5,24 € de janvier à août 2024 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g. Il convient, par conséquent, de déduire la somme 166,56 € du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [K] [L] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2046,97 € (2499,83 – 154,38 – 137,16 – 161,32) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 27 septembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [K] [L] a comparu à l’audience et a justifié de sa situation sociale, familiale et financière.

Il résulte du décompte susvisé que Madame [K] [L] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et ce depuis juillet 2024. Elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire auxquels le bailleur acquiesce.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Madame [K] [L] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 à la charge de Madame [K] [L].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 2 février 2024 ;

Condamne Madame [K] [L] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2046,97 € (DEUX MILLE QUARANTE SIX EUROS ET QUATRE VINGT DIX SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 septembre 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [K] [L] à se libérer de sa dette de 2046,97 € en 20 mensualités de 100,00 € et le solde à la 21ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [K] [L] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 9], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [K] [L] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [K] [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Madame le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [K] [L] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection