TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/50180 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RWZ

N° : 3

Assignation du :

24 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 juillet 2025

par Fanny LAINE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société ELOGIE-SIEMP

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSE

La société ZIOTONY

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jérémie SIBERTIN-BLANC, avocat au barreau de PARIS – #E1299

DÉBATS

A l’audience du 12 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINE, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Par acte du 20 septembre 2017, la société Elogie-Siemp a consenti au profit de Mme [K] [W] « agissant au nom et pour le compte de la société Ziotony […] en cours de constitution », un bail commercial portant sur des locaux composés d’un rez-de-chaussée sur rue situé [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 13.100 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 17 septembre 2024, la société Elogie-Siemp a fait délivrer à la société Ziotony un commandement de payer la somme de 11.936,33 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 24 décembre 2024, la société Elogie-Siemp a assigné en référé la société Ziotony devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— la condamnation de la société Ziotony à lui verser la somme provisionnelle de 16.326,82 euros en principal au titre de l’arriéré de loyers et de charges à parfaire, assortie des intérêts au taux légal et ce, à compter de l’assignation, avec capitalisation desdits intérêts,

— l’expulsion de la société Ziotony ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

— la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tels garde-meubles du choix de la société Elogie-Siemp aux frais, risques et périls de la société Ziotony,

— la condamnation de la société Ziotony à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de la résiliation et ce, jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs,

— rappeler, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir,

— la condamnation de la société Ziotony à lui verser une somme de 1.250 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après un renvoi sollicité par les parties, à l’audience du 12 juin 2025 la société Elogie-Siemp sollicite le bénéfice de son assignation, sauf à actualiser le montant de sa demande à la somme de 25.993,08 euros et à solliciter le rejet des prétentions adverses.

La société Ziotony, représentée, a déposé et soutenu oralement ses conclusions, par lesquelles elle sollicite du juge des référés de :

« A TITRE PRINCIPAL

JUGER que le défaut de qualité à agir du défendeur constitue une fin de non-recevoir

JUGER que cette fin de non-recevoir constitue une contestation sérieuse

En conséquence

SE DECLARER incompétent

JUGER n’y avoir lieu à statuer

RENVOYER les parties à mieux se pourvoir

A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL

JUGER abusives, nulles et non avenues, les clauses suivantes du contrat de bail du 20 septembre 2017 et les déclarer réputées non écrites : la clause de la page 1 sur la reprise automatique, clause 4, la clause 5-4, la clause 5-5, la clause 8-5, la clause 11, la clause 12, la clause 18.

JUGER abusif le refus par le bailleur d’agréer le cessionnaire présenté par le preneur dans le cadre de la cession de son droit au bail

JUGER que la qualité rédactionnelle du contrat de bail et le comportement du bailleur sont cause de la perte de chance pour le preneur de céder son droit au bail et de céder son fonds de commerce

JUGER que le bailleur n’a pas garanti au preneur une jouissance paisible pendant la durée du bail

JUGER que les travaux réalisés par la société ZIOTONY pour rendre le local seulement exploitable auraient dû être pris en charge par le bailleur

En conséquence

CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP à verser à la société ZIOTONY la somme de 37.500 Euros au titre de la perte de chance de céder le droit au bail

CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP à verser à la société ZIOTONY la somme de

90.000 Euros en réparation du préjudice né du manquement à son obligation de garantir la jouissance paisible du bien loué pendant la durée du bail

CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP à verser à la société ZIOTONY la somme de

42.559,77 Euros en indemnisation des travaux entrepris par le preneur au profit du bailleur

En toute hypothèse

CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP à verser à la société ZIOTONY la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP aux entiers dépens »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Par ailleurs les contestations de l’intérêt ou de la qualité à agir du demandeur ou de la qualité à défendre du défendeur ne constituent pas des contestations sérieuses susceptibles d’entraîner un rejet de la demande, ni une cause d’incompétence du juge des référés, mais des fins de non-recevoir de l’action susceptibles de rendre la demande irrecevable.

Enfin, l’urgence ou l’absence de contestation sérieuse ne conditionnent pas la compétence juridictionnelle du juge des référés et ne peuvent donc être contestées par la voie d’une exception de procédure. Elles constituent une critique du bien-fondé des demandes. Le défaut allégué d’urgence ou l’existence d’une contestation sérieuse ne peuvent donc être examinés qu’en même temps que la demande et aboutir le cas échéant au rejet de celle-ci.

I. Sur la fin de non-recevoir soulevée par le preneur tirée de son absence de qualité pour défendre et sur le caractère abusif de la clause de substitution

La société défenderesse, qui considère abusive la clause de transmission à son profit du bail commercial conclu entre le bailleur et la fondatrice de la société alors en cours de formation, conteste sa position de partie au bail et dès lors sa qualité pour défendre, ce qui constituerait une contestation sérieuse privant le juge des référés de sa compétence.

Le demandeur soutient à l’inverse que les actes antérieurs à la constitution de la société ont été régulièrement repris, et que jusqu’à cette procédure la société Ziotoni n’a jamais contesté être la locataire légitime du local.

La requalification de ce moyen de défense a déjà fait l’objet de développement liminaires.

En droit l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressorts des pièces versées aux débats que le bail commercial du 20 septembre 2017 a été conclu « Entre les soussignés ELOGIE-SIEMP (…) et Madame [K] [W], née le 5 avril 1973 à [Localité 6], agissant au nom et pour le compte de la société ZIOTONY, SAS au capital de 2.500 €, en cours de constitution ».

La bail prévoit expressément qu'« un extrait Kbis du registre de commerce sera remis au bailleur dans le mois de la constitution de la de la SAS ZIOTONY qui se substituera alors automatiquement et sans autre formalité à Madame [K] [W] ».

Il ressort encore de l’ensemble des pièces versées aux débats, et notamment du récépissé d’ouverture d’une licence restaurant dans les locaux loués et des factures des travaux réalisés dans les locaux, établies au nom de la société Ziotony, qui a son siège social à l’adresse des locaux loués, mais encore du règlement de l’ensemble des loyers par la défenderesse, ou de la demande en indemnisation faite auprès du juge administratif contre la Ville de [Localité 6] dans un litige qui les opposait, effectués par la société Ziotony, que c’est bien la société et non [K] [W] qui a exploité le fonds de commerce, conformément au bail commercial.

La société Ziotony s’est donc comportée de manière non équivoque comme la seule titulaire du bail et le bailleur l’a considérée comme telle.

La substitution de la société Ziotony à Mme [K] [W], qui résulte de la volonté expresse des parties et d’une clause contractuelle de substitution dispensant de faire application de l’article 1843 du code civil, est donc parfaite. La contestation tirée du caractère prétendument abusif de la clause de reprise du contrat n’est pas sérieuse.

La société Ziotony a dès lors qualité pour défendre.

La fin de non-recevoir sera rejetée.

II. Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement. En l’espèce la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 17 septembre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 18 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Elogie-Siemp n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 11.936,33 euros, 3ème trimestre 2024 inclus.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société Ziotony ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 18 octobre 2024 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit justifié.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Ziotony depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la demanderesse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 25.993,08 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er avril 2025, deuxième trimestre 2025 inclus.

La société Ziotony sera par suite condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 25.993,08 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 11 juin 2025, deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 16.326,82 euros à compter du 24 décembre 2024, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

IV. Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

Le défendeur, qui ne sollicite aucun délai de paiement, prétend reconventionnellement à la condamnation du demandeur au payement de dommages et intérêts sur trois fondements :

37.500 euros au titre de la « perte de chance de céder le droit au bail »90.000 euros au titre du manquement du bailleur à l’obligation de garantir la jouissance paisible42.559,77 euros au titre des « travaux entrepris par le preneur au profit du bailleur ».

Il convient de rappeler que l’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Or en l’espèce la défenderesse ne formule aucune demande provisionnelle.

Pourtant le juge des référés ne peut prononcer aucune condamnation financière non provisionnelle, pas plus d’ailleurs qu’il ne peut interpréter les clauses d’un contrat ni statuer définitivement, sauf cas d’évidence manifeste, sur le caractère abusif d’une clause.

Les demandes reconventionnelles seront donc rejetées.

V. Sur les frais et dépens

La société Ziotony, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment les frais de procédure.

Elle sera également condamnée à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 1.250 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Déclarons recevables les demandes de la société Elogie-Siemp ;

Constatons l’acquisition, à la date du 18 octobre 2024, de la clause résolutoire du bail en date du 20 septembre 2017 liant les parties, et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 7], dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, la société Ziotony pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Ziotony à payer à la société Elogie-Siemp une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 18 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Ziotony à payer à la société Elogie-Siemp la somme provisionnelle de 25.993,08 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 11 juin 2025, deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 16.326,82 euros à compter 24 décembre 2024, et pour le surplus à compter de ce jour ;

Ordonnons la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Rejetons les demandes reconventionnelles de la société Ziotony ;

Condamnons la société Ziotony à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 1.250 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Ziotony aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 10 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINE