TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 14/05/25

à : Monsieur [W] [U]

Copie exécutoire délivrée

le : 14/05/25

à : Maître Paul-gabriel CHAUMANET

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/02938

N° Portalis 352J-W-B7J-C7NGM

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 4] (ETATS-UNIS) -

représenté par Maître Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R101

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02938 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NGM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 01/03/2024, [V] [O] a donné à bail à [W] [U] un appartement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 2], porte gauche, pour une durée d’un an renouvelable.

Par courrier recommandé avisé le 18/10/2024, [V] [O] a notifié à [W] [U] un congé pour reprise à effet au 28/02/2025.

Par acte de commissaire de justice remis le 19/03/2024 à personne, [V] [O] a assigné [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

constater que le congé pour reprise notifié par [V] [O] le 15/10/2024 est valide ; constater que le bail d’habitation meublé conclu entre [V] [S] et [W] [U] a pris fin, par l’effet du congé, le 28/02/2025 ;dire que le défendeur occupe le logement sis [Adresse 2], porte gauche sans droit ni titre depuis le 01/03/2025 ;ordonner l’expulsion de [W] [U], ainsi que de tout occupants de son chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de céans, aux frais, risques et périls du défendeur ;assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, et pour une durée de 6 mois ou jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clefs si celle-ci intervient avant l’expiration du délai de 6 mois ;condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation provisionnelle à hauteur de 1.102,67 euros par mois, charges, taxes et accessoires en sus, jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner [W] [U] à payer par provision la somme de 1.000 euros en indemnisation du préjudice moral ;condamner le défendeur à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 03/04/2025.

[V] [O], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance et sollicite le rejet des demandes reconventionnelles.

Il estime notamment que le défendeur ne justifie pas avoir élargi ses recherches de logement dans l’ensemble de l’Île-de-France, et qu’il est en capacité de trouver un nouveau logement au regard de ses revenus.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

[W] [U], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes au titre des dommages et intérêts, de l’astreinte, des frais irrépétibles et des dépens. Il demande l’octroi d’un délai supplémentaire de 8 mois pour quitter les lieux.

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02938 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NGM

Il indique ne pas contester la validité du congé, mais rencontrer des difficultés importantes pour trouver un nouveau logement. Il assure avoir effectué des recherches dans tout [Localité 5] depuis la réception du congé, via des annonces privées, et être prêt à élargir ses critères. Il travaille en tant que commercial dans une entreprise, et espère obtenir un CDI à la fin de sa période d’essai. Il perçoit 2.500 euros net par mois. Il précise rembourser un prêt étudiant avec des mensualités de 500 euros par mois, ce qui fragilise sa situation financière. Il ne comprend pas la demande de dommages et intérêts, estimant avoir lui-même subi de nombreuses nuisances au cours de la location (travaux importants, communications difficiles avec l’agence locative).

La décision a été mise en délibéré au 14/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la validité du congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le bail consenti à [W] [U], à effet au 01/03/2025, a été conclu pour une durée de 12 mois, soit jusqu’au 29/02/2025. Le bailleur a délivré à son locataire le congé par courrier recommandé avisé le 18/10/2024, à effet à la date de fin de bail.

Le congé pour reprise de [V] [O] a donc été régulièrement délivré trois mois avant le terme, comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989 dans le cas d’un logement meublé, avec mention du motif : la reprise au bénéfice de [T] [Y], mère de [V] [O].

[W] [U] ne conteste pas à l’audience la forme et le motif du congé.

Dès lors, [W] [U], en se maintenant dans les lieux postérieurement au 29/02/2025 à minuit, est devenu occupant sans droit ni titre des lieux et cause un trouble manifestement illicite au propriétaire.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la décision.

[V] [O] sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [W] [U] à défaut de local désigné.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle et l’octroi de l’assistance de la force publique permettant de répondre à l’objectif de contrainte poursuivi.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, [W] [U] justifie du règlement du loyer et des indemnités d’occupation depuis l’entrée dans les lieux, et de la perception de l’ALS et du RSA jusqu’à décembre 2024 comme seuls revenus. Il produit la preuve du règlement de mensualités au titre de son prêt étudiant. Depuis quelques mois, il a débuté un nouvel emploi lui permettant de stabiliser sa situation financière, fragilisée au cours de l’année 2024.

Par ailleurs, [W] [U] transmet de nombreuses pièces démontrant d’une recherche active d’appartement dans [Localité 5] depuis janvier 2025, soit avant la date d’effet du congé. Ses recherches sont effectuées sur plusieurs sites différents, et des visites ont été faite par le défendeur.

Il résulte de ces éléments que [W] [U] justifie d’une exécution de bonne foi de ses obligations, et de difficultés de relogement qui ne sont pas de son fait. Il convient également de relever le caractère récent du congé, qui a pris effet le 01/03/2025 soit deux semaines avant l’assignation dans le cadre de la présente procédure.

[V] [O], qui s’oppose à l’octroi de délai, ne produit aucune pièce sur sa situation personnelle, financière et/ou le caractère urgent de la reprise des lieux.

Par conséquent, après un contrôle de proportionnalité et au regard notamment de la bonne exécution des obligations de paiement, des difficultés de relogement, il y a lieu d’accorder à [W] [U] un délai supplémentaire jusqu’au 14/10/2025 avant de quitter les lieux.

Ce délai permettra d’assurer un relogement dans des conditions décentes.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[W] [U] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 01/03/2025, date d’effet de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers indexés qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à savoir 1102,67 euros, et au montant des charges récupérables en sus.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et non contestable.

En l’espèce, [V] [O] ne produit aucune pièce de nature à démontrer l’existence d’un préjudice moral qu’il aurait subi.

La demande sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires

[W] [U], partie succombante, sera tenu aux dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par [V] [O].

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance le 18/10/2024 à [W] [U] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu entre les parties, concernant l’appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 29/02/2025 à minuit ;

ACCORDE à [W] [U] un délai supplémentaire jusqu’au 14/10/2025 inclus pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés après le 14/10/2025, [V] [O] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

AUTORISE [V] [O] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [W] [U] à défaut de local désigné ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [W] [U] à verser à [V] [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 1.102,67 euros, outre les charges récupérables, à compter du 01/03/2025 inclus et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE [V] [O] de sa demande d’indemnisation provisionnelle ;

CONDAMNE [W] [U] aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE [V] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,