TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/52854 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OSU

N° : 7

Assignation du :

01 et 11 Avril 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 juillet 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société Civile de Gestion Immobilière, société civile

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représenté par M^e Rebecca HOZE SITRUK, avocat au barreau de PARIS – #E2224

DEFENDEURS

Monsieur [K] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Monsieur [X] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

PAYS BAS

représentés par M^e Elie SULTAN, SELARL U ES AVOCAT, avocat au barreau de Paris – E 1129

La société BELMARD BATIMENT S.A.S.

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Anais AYACHE de la SELARL LE 190 AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #D0551

DÉBATS

A l’audience du 23 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, et son règlement de copropriété comportant état descriptif de division en date du 15 juin 1976.

L’immeuble comprend :

— Un bâtiment sur rue dit « Bâtiment I » élevé sur caves d’un rez-de-chaussée, de cinq étages et d’un sixième étage lambrissé, desservi par un escalier dit « Escalier A »,

— Un bâtiment dans la cour dit « Bâtiment II » élevé sur terre-plein d’un rez-de-chaussée,

— Un bâtiment au fond dans la cour dit « Bâtiment III » élevé sur caves d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième étage lambrissé.

M. [K] [R] et M. [X] [P] sont, depuis le 14 novembre 2024, propriétaires indivis d’un appartement situé au 1er étage du bâtiment sur cour. Cet appartement correspond aux lots n°213, 214, 236 et 240 de l’état descriptif de division.

En janvier 2025, les copropriétaires des appartements des 2ème, 3ème et 4ème étages, situés au-dessus de l’appartement de l’indivision [R] / [P], se sont plaints de l’apparition de fissures, auprès du syndic.

L’architecte de l’immeuble s’est rendu sur place le 27 janvier 2025 a constaté :

— Dans l’appartement de M. et Mme [C] : « Les fissures relevées sont franches et propres, donc récentes »,

— Dans les bureaux du second étage de M. [W] : " Fines fissures également en murs.

Fissures en plafonds non recouverts par des faux plafonds

Dénivellations des sols qui, bien qu’existantes avant la réalisation des travaux 1 er étage, se seraient accentuées depuis les phases de démolitions (bruyantes et ébranlants les lieux selon les personnes présentes). "

Dans les bureaux de Mme [E] : « diverses fissures en plafonds des bureaux et cuisine et en murs du couloir de liaison sur façade. »

Il a également relevé que « les parties communes présentent des fissures au 1er étage, en cloison séparative Palier d’étage / couloir de liaison du local en chantier. »

L’architecte de la copropriété a conclu : " En conclusion, les présences de désordres dans tous les locaux visités pourraient avoir pour origine des ébranlements des structures du bâtiment lors de phases de démolitions importantes réalisées sans précaution de mise en œuvre dans un immeuble ancien ou bien la conséquence de retraits de cloisons devenues porteuses avec le temps, sans réalisation de travaux de reprises des charges provenant d’étages supérieurs.

Dans cette seconde hypothèse, les désordres pourraient s’aggraver et il est essentiel donc de se préoccuper de l’évolution éventuelle de tassements pour une bonne pérennité des lieux. "

Le rapport de l’architecte de la copropriété a été communiqué à M. [R] par mail du 30 janvier 2025. M. [R] a refusé de communiquer de communiquer l’ensemble de son dossier travaux, conformément à la demande de l’architecte de la copropriété.

L’ensemble de ces désordres a également été constaté dans un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 5 mars 2025 qui a également relevé qu’un chantier de travaux était en cours au 1er étage

Par exploits de commissaire de justice des 1er et 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a assigné M. [X] [P], M. [K] [R] et la société Belmard Bâtiment devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir à titre principal, condamner M. [K] [R] et M. [X] [P]:

— à communiquer le dossier d’étude de réaménagement de leur local sis au 1er étage du bâtiment sur cour de l’immeuble du [Adresse 3] et plus précisément, les études structures préalables tels que les diagnostics des « existants » ainsi que le projet d’exécution pour les travaux de démolition et de reprise de descente de charges éventuelles, les attestations d’assurances civiles et décennales des entreprises intervenantes et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— à laisser l’accès à leur appartement au syndic, l’architecte de l’immeuble et au bureau d’études structure mandaté par le syndic,

— à prendre en charge les travaux réparatoires en parties communes et dans les appartements des 2ème, 3ème et 4ème étage.

A titre subsidiaire, désigner un expert avec une mission portant sur les désordres affectant l’immeuble.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] demande au juge des référés de :

«  Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

Vu les pièces versées au débat,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] en ses demandes et l’en déclarer bien fondé ;

CONDAMNER M. [K] [R] et M. [X] [P] in solidum, à communiquer le dossier d’étude de réaménagement de leur local sis au 1 er étage du bâtiment sur cour de l’immeuble du [Adresse 3] et plus précisément, les études structures préalables tels que les diagnostics des « existants » ainsi que le projet d’exécution pour les travaux de démolition et de reprise de descente de charges éventuelles, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER in solidum M. [K] [R] et M. [X] [P], à communiquer les attestations d’assurances civiles et décennales le cas échéant, de toutes les entreprises intervenantes sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

CONDAMNER M. [K] [R] et M. [X] [P] à laisser l’accès à leur appartement situé au 1 er étage du bâtiment sur cour (correspondant aux lots n°213, 214, 236 et 240) au syndic, l’architecte de l’immeuble et au bureau d’études structure mandaté par le syndic et à laisser pratiquer des sondages destructifs si cela s’avérait nécessaire,

CONDAMNER in solidum M. [K] [R] et M. [X] [P] à prendre en charge les travaux réparatoires en parties communes et dans les appartements des 2 ème , 3 ème et 4 ème étage.

A titre subsidiaire,

DESIGNER tel expert qu’il plaira au président du tribunal judiciaire de Paris avec pour mission de :

— Se rendre sur place au [Adresse 3], visiter les lieux et notamment ceux dans lesquels sont situés les désordres visés dans l’assignation ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Relever et décrire les désordres allégués dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile,

— En détailler l’origine, la nature, les causes, l’étendue et fournir tous éléments permettant à la Juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelle proportion ;

— Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assisté d’un maître d’œuvre, le cout de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres ;

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— Dire s’il y a lieu à entamer des travaux d’urgence et les définir ;

— En cas d’urgence ou de péril en la demeure, reconnus par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

DIRE que pour procéder a sa mission l’expert devra :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise;

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— À l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ;

— En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— En les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

— En fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

— En les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse et y arrêter le calendrier de la phase conclusive des opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* DIRE que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile, et FIXER le délai dans lequel l’expert devra déposer son rapport et le montant de la consignation correspondant à la provision sur frais d’expertise ;

* DIRE que la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises ;

CONDAMNER in solidum M. [K] [R] et M. [X] [P] au paiement de la somme de 4.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER in solidum M. [K] [R] et M. [X] [P] aux entiers dépens de l’instance. "

Aux termes de leurs conclusions régularisées et soutenues à l’audience du 23 juin 2025, M. [K] [R] et M. [X] [P], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :

«  Vu les dispositions des articles 146 et 700 du code de procédure civile,

Vu les jurisprudences sus visées,

Vu l’ensemble des éléments versés au débat;

— JUGER M. [K] [R] et M. [X] [P] recevables et bien-fondés dans l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de sa demande de communication de pièces et d’accès au lot privatif des consorts [R] et [P] sous astreinte en ce qu’elles sont devenues sans objet ;

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de sa demande d’expertise en ce qu’elle n’est pas justifiée par un motif légitime et qu’elle a pour seul et unique but de palier la carence probatoire du demandeur ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer la somme de 3.000 euros à M. [K] [R] et à M. [H] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens de la présente instance. "

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de communication de pièces et d’accès au lot privatif de Messieurs [R] et [P] sous astreinte

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir :

A la suite de plaintes des propriétaires concernant l’apparition de désordres, l’architecte de l’immeuble s’est rendu à l’immeuble le 27 janvier 2025 afin de visiter les locaux des 2ème, 3ème et 4ème étage, surplombant les travaux en cours,

— l’appartement du 1er étage, dans lequel sont réalisés les travaux, n’a pas été visité, les propriétaires et l’entreprise n’étant pas présents.

— l’architecte de l’immeuble a constaté la présence de nombreuses fissures récentes dans les appartements de certains copropriétaires et dans les parties communes

— il se pourrait que les phases de démolition n’étaient pas été effectuées avec précaution ou bien plus grave, que des cloisons devenues porteuses aient été supprimées sans réalisation de travaux de reprise de charges,

— dans le cadre de la présente instance, les défendeurs communiquent le devis de l’entreprise Belmard Bâtiment (et non la facture) lequel comprend notamment le poste de travaux ci-après: « Dépose d’une cloison non porteuse. Une des cloisons semble porteuse à revoir si dépose partielle »,

— l’hypothèse énoncée par l’architecte de l’immeuble selon laquelle des cloisons devenues porteuses avec le temps auraient été supprimées apparait davantage probable,

— aucun constat avant travaux n’a été réalisé,

— aucune étude structure n’a été effectuée,

— la suppression de cloisons aurait impérativement dû être précédée de l’intervention d’un ingénieur structure,

— aucun maitre d’œuvre n’est intervenu sur le projet de travaux et le nouveau plan du local n’est pas communiqué,

— les défendeurs n’ont pas laissé l’architecte de l’immeuble et un représentant du syndic accéder à leur appartement.

M. [K] [R] et M. [H] [P] opposent que :

— les travaux d’ordre non structurel qu’ils ont fait réaliser portaient exclusivement sur leurs parties privatives.

— en tout état de cause, la demande de communication de pièces et d’accès est devenue sans objet puisqu’ils ont communiqué toutes les pièces en leur possession, à savoir, le devis du 28 juin 2024, l’attestation d’assurance de responsabilité décennale obligatoire en date du 5 janvier et le DPE et ils ont laissé l’architecte de l’immeuble et un représentant du syndic accéder à leur appartement.

*

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve des faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instructions proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.

Il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement.

Le requérant doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur. La mesure doit être utile et pertinente au regard des pièces dont le requérant dispose déjà, puisque la mesure a pour objet d’améliorer sa situation probatoire.

Il convient de rappeler que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 de ce même code.

En l’espèce, il est constant que des travaux ont été réalisés dans l’appartement du 1er étage de l’immeuble appartenant aux défendeurs. Les parties s’opposent sur le point de savoir s’il s’agit de travaux d’ordre structurels ou non structurels.

Il résulte des pièces versées aux débats, et en particulier du rapport de l’architecte de l’immeuble (pièce n°3 du demandeur) que de nombreuses fissures récentes ont été constatées dans des parties privatives, notamment au 2ème étage de l’immeuble, ainsi que dans les parties communes de l’immeuble au 1er et 2ème étage appartements qui « pourraient avoir pour origine des ébranlements des structures du bâtiment lors de phases de démolitions importantes réalisées sans précaution de mise en œuvre dans un immeuble ancien ou bien la conséquence de retraits de cloisons devenues porteuses avec le temps, sans réalisation de travaux de reprises des charges provenant d’étages supérieurs ».

Les défendeurs communiquent le devis de l’entreprise Belmard Batiment ayant procédé aux travaux dans leur appartement. Ce devis mentionne la possible dépose partielle d’une cloison porteuse comme suit : " Dépose d’une cloison non porteuse

Une des cloisons semble porteuse à revoir si dépose partielle " (Pièce n°1 des défendeurs)

Aucun constat avant travaux, aucune étude structure n’ont été réalisées.

Aucune facture acquittée n’est produite par les défendeurs pour permettre de déterminer si les travaux ont concerné la dépose partielle ou totale d’une cloison porteuse.

S’il n’est pas établi que les fissures apparues dans les parties communes et privatives de l’immeuble sont des fissures de structure, l’ensemble de ces éléments, et les interrogations suscitées par l’absence de réalisation de constat avant travaux et d’étude structure manifestement réalisés par les défendeurs, rendent plausible la suppression partielle ou totale de cloisons porteuses de sorte que le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime à obtenir communication de la nature des travaux afin de déterminer les actions à envisager en fonction des éléments reçus.

En outre, en l’absence de production d’une facture de travaux ou de tout autre élément versé aux débats permettant de vérifier quels travaux ont été effectivement réalisés, la demande n’est pas devenue sans objet.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’accès à l’appartement du 1er étage. En effet, s’il n’est pas justifié pas les défendeurs qu’ils ont laissé accès à leur appartement, il ne résulte pas des pièces versées aux débats qu’ils aient été mis en demeure à cette fin par le syndicat des copropriétaires préalablement à la présente procédure.

Sur la demande de condamnation aux travaux réparatoires

Au stade des référés, il n’est pas établi par les éléments versés aux débats que les fissures constatées en parties privatives et en parties communes résultent des travaux réalisés par les défendeurs dans leur lot. Les demandes de communication de pièces et d’accès auxquelles il est fait droit a justement pour objet de déterminer ce point.

En conséquence, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation des défendeurs aux travaux réparatoires en parties communes et en parties privatives.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [R] et M. [H] [P] seront condamnés in solidum au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce non compris les constats et sommations, qui ne sont pas des dépens, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code.

Il y a lieu de rejeter toutes autres demandes.

Il y a lieu de rappeler que l’éxécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Condamnons M. [K] [R] et M. [H] [P] à communiquer au syndicat des copropriétaires, dans le délai de trois semaines suivant la signification de la décision, les documents suivants :

* le projet d’exécution pour les travaux de démolition ou la méthodologie des travaux,

* les factures des bureaux d’études, maître d’œuvre et de tout autre intervenant sur le chantier, notamment de la société Belmard Bâtiment,

Disons que passé ce délai, M. [K] [R] et M. [H] [P] seront redevables d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de six mois,

Disons n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons la demande d’accès à l’appartement du 1er étage ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation aux travaux réparatoires ;

Condamnons in solidum M. [K] [R] et M. [H] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum M. [K] [R] et M. [H] [P] aux dépens ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 25 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON