TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [W]

Madame [F] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Isabelle MARCAILLOU-DEGASNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10677 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LSD

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

BATIGERE HABITAT

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle MARCAILLOU-DEGASNE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1773

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [W]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [N]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10677 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LSD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 août 2023, la société BATIGERE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [G] [W] et Mme [F] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1806,64 euros et d’une provision pour charges de 137,51 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8907,14 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [G] [W] et Mme [F] [N] le 3 mai 2024.

Par assignations du 13 novembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion, sans bénéfice du délais de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédure civile d’exécution, de M. [G] [W] et Mme [F] [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9911,14 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 23 janvier 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 janvier 2025, s’élève désormais à 10987,14 euros. Elle explique qu’une proposition de relogement a été faite à la famille pour un logement dont le loyer est moins élevé et qu’une aide du fonds de solidarité pour le logement pourrait intervenir.

Mme [F] [N] comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative, et explique que le montant du loyer du logement qui lui a été attribué est trop élevé pour son ménage. En effet, elle indique être reconnu travailleuse handicapée et ne pas parvenir à exercer à temps plein son emploi de femme de chambre. Elle ajoute que son salaire s’élève à 1500 euros si elle peut travailler tout le mois et que M. [G] [W] perçoit environ 2200 euros par mois. Elle précise que sa famille recomposée comprend six enfants et ne pas être aidée financièrement par le père de ses enfants.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8907,14 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois, indiqué à l’acte, suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société BATIGERE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’expulsion de M. [G] [W] et Mme [F] [N] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. En effet, il résulte du dossier de la procédure, de l’audience et du diagnostic social et financier que la famille a été contrainte d’accepter ce logement alors que les ressources de M. [G] [W] et Mme [F] [N] ne sont pas suffisantes pour pouvoir payer le loyer. Il apparait également que ces derniers se sont tout de suite manifestés et recherchent des solutions pour se loger à un moindre coût et pour payer leur dette. Ainsi, et compte tenu de la présence d’enfants en bas âge au sein du foyer : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour leur permettre d’organiser leur déménagement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [G] [W] et Mme [F] [N] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2025, M. [G] [W] et Mme [F] [N] lui devaient la somme de 10987,14 euros. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [G] [W] et Mme [F] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement, en application de la clause de solidarité du bail, condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 sur la somme de 3607,14 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6304 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.

M. [G] [W] et Mme [F] [N] seront aussi condamnés solidarement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [W] et Mme [F] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 août 2023 entre la société BATIGERE HABITAT, d’une part, et M. [G] [W] et Mme [F] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 5 novembre 2024,

ORDONNE à M. [G] [W] et Mme [F] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [G] [W] et Mme [F] [N] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 10987,14 euros (dix mille neuf cent quatre-vingt-sept euros et quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025, mensualité de décembre 2024 et paiement du 08/01/2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 sur la somme de 3607,14 euros, à compter du 13 novembre 2024 sur la somme de 6304 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [G] [W] et Mme [F] [N] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DÉBOUTE la société BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [G] [W] et Mme [F] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 septembre 2024 et celui des assignations du 13 novembre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge