TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. CBM INVESTISSEMENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01266 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ID5

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet ORALIA LESCALLIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSE

S.C.I. CBM INVESTISSEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01266 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ID5

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CBM INVESTISSEMENT est propriétaire des lots 201, 378, 90 et 91 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 17 juin 2022 du tribunal judiciaire de Paris, la SCI CBM INVESTISSEMENT a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les sommes de 6391,67 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2022, 70 euros au titre des frais de poursuite et 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Faisant valoir de nouveaux impayés, par acte de commissaire de justice du 18 février 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet ORALIA LESCALLIER, a assigné la SCI CBM INVESTISSEMENT devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4850,42 euros au titre des charges dues pour la période allant du 10 novembre 2023 au 2 janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 4475,22 euros à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  860 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 5 juin 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à domicile, la SCI CBM INVESTISSEMENT n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété,

— un relevé de compte pour la période du 31 décembre 2022 au 2 janvier 2025,

— les appels de fonds et provisions pour la période considérée,

— le décompte de charges pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2023 et 25 septembre 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes,

— le jugement du 17 juin 2022 du tribunal judiciaire de Paris.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie.

La SCI CBM INVESTISSEMENT sera en conséquence condamnée à payer la somme de 4850,42 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 10 novembre 2023 au 2 janvier 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation et non de la mise en demeure du 22 octobre 2024 dans la mesure où aucun décompte de la créance n’y est joint de sorte qu’il s’avère impossible de déterminer la somme due au titre des seules charges de copropriété et travaux.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 860 euros au titre des frais de mise en demeure (55 euros), de relance (40 euros), de transmission du dossier à l’avocat (380 euros), de la constitution d’hypothèque (170 euros).

Il n’est justifié de l’envoi d’aucune des mises en demeure facturées 55 euros. Ces frais seront en conséquence écartés de même que ceux en conséquence des frais de relance.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire des factures et le contrat de syndic, ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de sorte que les frais de constitution de dossier seront écartés.

Il est justifié de la constitution d’hypothèque (pièce n°2).

La défenderesse sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 170 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI CBM INVESTISSEMENT règle très irrégulièrement les charges de copropriété. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat des copropriétaires est contraint d’assigner en justice afin d’obtenir le paiement de sa créance. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 900 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la SCI CBM INVESTISSEMENT qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI CBM INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet ORALIA LESCALLIER, les sommes suivantes :

—  4850,42 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 10 novembre 2023 au 2 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025,

—  170 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025,

—  900 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet ORALIA LESCALLIER, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI CBM INVESTISSEMENT aux dépens ;

CONDAMNE la SCI CBM INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet ORALIA LESCALLIER, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La présidente