COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00261 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JXXK

Minute N° : 24/00739

JUGEMENT DU 01 Octobre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Magali MAUBOURGUET

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Copie au Préfet

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [X]

né le 19 Janvier 1945 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : RETRAITE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [F] [M] épouse [L]

née le 29 Avril 1967 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [S], [C], [B] [L]

né le 24 Août 1960 à [Localité 5] (BELGIQUE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame H. PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 3/9/24

— -

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2020, [K] [L] et [F] [M] épouse [L] ont pris à bail un logement situé [Adresse 2] appartenant à [G] [X], pour un loyer mensuel de 820 euros charges comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, [G] [X] a fait délivrer aux époux [L] un commandement de payer la somme de 2.607 euros correspondant au montant des loyers impayés à cette date, outre les frais, commandement visant la clause résolutoire.

En l’absence de paiement des sommes réclamées et de tout autre règlement, [G] [X] a fait assigner les époux [L] devant le Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon par exploit du 14 mai 2024, au visa principal des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, ou en toute hypothèse prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion des requis et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, et séquestration des meubles,

— condamner solidairement les requis à lui payer la somme de 3.476 euros représentant les loyers et charges dus, selon décompte arrêté au 13 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 2.607 euros alors due

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, soit 869 euros jusqu’à libération des lieux, avec indexation,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.680 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens de l’instance et ses suites.

L’affaire est retenue à l’audience du 3 septembre 2024 lors de laquelle [G] [X] comparait représenté et sollicite le bénéfice de ses écritures soutenues oralement ; il expose que la dette est en hausse et s’élève aujourd’hui à la somme de 7.604 euros, aucun paiement n’étant intervenu depuis janvier 2024, et ajoute que les locataires sont toujours dans les lieux.

Monsieur et Madame [L] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives n’a pu être fourni par la préfecture de Vaucluse faute de réponse des défendeurs à la convocation qui leur a été envoyée ; par courriel, le travailleur social expose toutefois que le CCAS du THOR les a informés que Monsieur [L] leur avait transmis un courriel faisant état de la signature d’un nouveau bail auprès du logeur social GRAND DELTA HABITAT, le logement actuel devant être libéré le 31 août 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Les parties n’ayant pas toutes comparu ou été représentées, le présent jugement susceptible d’appel, sera rendu en premier ressort et réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du Vaucluse ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 15 mai 2024 soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre, et bien qu’il ne soit pas une personne morale, le bailleur justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés locatifs le 12 mars 2024

.

La demande de résiliation de bail sera ainsi déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clause résolutoire que pour trois cas :

— le défaut de paiement du loyer des charges ou du dépôt de garantie

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et les charges courantes.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie. Cet article impose à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

Au cas d’espèce, les conditions générales du contrat de bail contiennent une condition résolutoire pour paiement des charges et des loyers.

[G] [X] a fait signifier aux époux [L] le 11 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2.607 euros correspondant au montant des loyers impayés à cette date.

Ces derniers ne démontrent pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé.

Un délai de six semaines s’est écoulé entre la délivrance du commandement resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi la clause résolutoire est acquise depuis le 23 avril 2024 (commandement + 6 semaines) au profit du bailleur et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif :

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[G] [X] produit dans ses pièces un dernier décompte actualisé, loyer de septembre 2024 inclus, pour une somme de 7.604 euros. Il ne justifie toutefois pas de la transmission contradictoire de cette nouvelle pièce aux défendeurs, absents à l’audience, et le tribunal ne pourra en tenir compte sans méconnaitre le principe de la contradiction.

Aussi, seules les pièces jointes à l’assignation qui seront retenues et les époux [L] seront condamnés à régler à [G] [X] la somme de 4.345 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 6 mai 2024, loyer de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, « La solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, et au vu de la clause de solidarité insérée au bail, ladite condamnation sera solidaire entre les défendeurs.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 23 avril 2024 les époux [L] sont occupants sans droit ni titre et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par les défendeurs constitue une faute et cause un préjudice à [G] [X] qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l’espèce, il convient de condamner les époux [L] à verser à [G] [X] une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, soit la somme de 869 euros, à compter du 7 mai 2024, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [L] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue au dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des même considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation

L’équité commande en l’espèce de condamner les époux [L] à payer à [G] [X] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés pour la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par [G] [X] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] loué par [K] [L] et [F] [M] épouse [L] suivant contrat de bail du 30 juillet 2020 ;

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 23 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 23 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement [K] [L] et [F] [M] épouse [L] à payer à [G] [X] la somme de 4.345 euros correspondant à la dette locative selon décompte arrêté au 6 mai 2024, loyer de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024, date de l’assignation ;

CONSTATE que [K] [L] et [F] [M] épouse [L] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 23 avril 2024

AUTORISE l’expulsion de [K] [L] et [F] [M] épouse [L] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ces derniers pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement [K] [L] et [F] [M] épouse [L] à régler à [G] [X] une indemnité d’occupation mensuelle de 869 euros, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme due à compter du 7 mai 2024 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de Vaucluse ;

CONDAMNE in solidum [K] [L] et [F] [M] épouse [L] à payer à [G] [X] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité,

CONDAMNE in solidum [K] [L] et [F] [M] épouse [L] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer

REJETTE les autres demandes pour le surplus

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er octobre 2024,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge