TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Alain DE LANGLE

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09071

N° Portalis 352J-W-B7I-C4TPF

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], réprésenté par son syndic, le cabinet MARCHAL SYNGEST, S.A.S.U

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDERESSE

S.C.I. DES GRANDS [Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non-représentée

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09071 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TPF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce Guy, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madadame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [Adresse 8] est propriétaire des lots de copropriété 3, 4, 5, 6 et 14 d’un immeuble situé [Adresse 1] à Paris 10ème arrondissement.

Le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer, par acte de Maitre [P] [E] commissaire de justice en date du 28 février 2024, un commandement de payer la somme en principal de 18.362,04 euros au titre des charges de copropriété impayées de janvier 2022 à février 2024.

Par exploit du 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Paris 10ème arrondissement a fait assigner la SCI DES GRANDS BOULEVARDS en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 30 janvier 2025.

« Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 196, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et des articles 1231 et 1231-6 alinéa 3 du code civil, il demande au tribunal de :

— CONDAMNER la SCI DES GRANDS BOULEVARDS au paiement de la somme de 20.328,7 euros au titre des charges arriérées (19.817,15 €) et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1967 (511,64 €) pour la période du 31 décembre 2021 au 1er avril 2024 inclus avec intérêts à compter :

— du 28 février 2024, date du commandement de payer sur la somme de 18.362,04 €,

— de la date de délivrance de l’assignation pour le solde.

— CONDAMNER la SCI DES GRANDS BOULEVARDS au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

— CONDAMNER la SCI DES GRANDS BOULEVARDS à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 20ème, une indemnité d’un montant de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée à personne morale, suivant les modalités des articles 655 et 658 du code de procédure civile, la SCI DES GRANDS BOULEVARDS n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI DES [Adresse 9] est propriétaire des lots 3, 4, 5, 6 et 14 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à Paris 10ème arrondissement.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 octobre 2022 et 28 juin 2023, par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 et 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022, 2023 et 2024 et voté la réalisation des travaux de peinture du hall de l’immeuble ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2024 ;

— le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2025.

Les honoraires de syndic des 7 janvier 2022 (18,89 €), 1er janvier 2023 (32,80 € et 76,24 €) et 10 juillet 2023 (16,56 €) ainsi que les frais d’envoi recommandé du 21 juin 2023 (7,48 €) en ce qu’ils ne sont nullement justifiés seront déduits du compte individuel de charges de la SCI DES GRANDS BOULEVARDS.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI DES [Adresse 9], déduction faite des frais de recouvrement et d’honoraires syndic, est débiteur de 19.665,18 euros.

La SCI DES GRANDS BOULEVARDS ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2024, appel de charges et de fonds travaux du second trimestre 2024 inclus avec intérêts à compter du commandement de payer en date du 28 février 2024 sur la somme de 18.002,07 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justicer engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 511,64 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit :

—  01/01/2024 : relance RAR : 58,00 €

—  01/02/2024 : remise dossier huissier : 150,00 €

—  29/02/2024 : commandement de payer : 188,64 €

—  12/03/2024 : remise dossier avocat : 115,00 €

S’agissant des honoraires du syndic pour la relance RAR du 1er janvier 2024, celle-ci n’ayant pas été précédée d’une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, ils ne seront pas retenus sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les honoraires du syndic pour "remise dossier huissier » et « remise dossier avocat », ils ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car correspondant à des frais de gestion administrative du syndic lesquels relèvent de sa mission de base et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement.

Seuls sont justifiés les frais de la signification du commandement de payer en date du 28 février 2024 antérieure à l’assignation, de sorte que son montant sera retenu à la somme de 188,64 euros TTC.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI DES GRANDS BOULEVARDS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 188,64 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande à ce titre.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI DES GRANDS BOULEVARDS de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI DES GRANDS BOULEVARDS a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI DES GRANDS BOULEVARDS, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

4- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI DES GRANDS BOULEVARDS sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

5 – Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI DES GRANDS BOULEVARDS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 10ème les sommes de :

—  19.665,18 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er avril 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 pour la somme de 18.002,07 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

—  188,64 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes précitées, dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 11] formées au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 11] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI DES GRANDS BOULEVARDS au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 25 Septembre 2025

La Greffière La Présidente