TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La S.A.R.L. RIS-INVEST,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02734 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73DM

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet MARCHAL SYNGEST SASU, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

La S.A.R.L. RIS-INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [Z] [H], gérant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02734 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73DM

EXPOSE DU LITIGE

La SARL RIS-INVEST est propriétaire du lot n°10 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet MARCHAL SYNGEST, a fait assigner la SARL RIS-INVEST devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— sa condamnation à lui payer les sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

9 486,39 euros au titre des charges de copropriété impayées (8 362,56 euros) et des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1 123,83 euros) pour la période allant du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts à compter de la date de délivrance de l’assignation,500 euros à titre de dommages et intérêts, -sa condamnation à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

À l’audience du 20 juin 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a déposé des conclusions dont il demande le bénéfice et par lesquelles il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le rejet des prétentions adverses,

— sa condamnation à lui payer les sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

3 205,24 euros au titre des charges de copropriété impayées (2 081,41 euros) et des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1 123,83 euros) pour la période allant du 1er juillet 2022 au 19 mai 2025, avec intérêts à compter de la date de délivrance de l’assignation, 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, -sa condamnation à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

La SARL RIS-INVEST, représentée par son gérant, soutient les conclusions déposées, aux termes desquelles elle demande :

— le rejet intégral des frais accessoires,

— la suspension de toute procédure parallèle, notamment de saisie immobilière ou inscription à l’ordre du jour visant la vente forée du bien jusqu’au jugement,

— l’octroi de 2 000 euros de dommages et intérêts,

— subsidiairement, l’octroi de délai pour régler sa dette.

Oralement, la défenderesse indique ne pas contester le montant de la dette au principal mais soutient ne pas avoir obtenu de réponse quant à sa proposition d’apurement de la dette. Elle maintient ainsi sa proposition d’échéancier et estime que le comportement du syndic est fautif au regard du manque de transparence des décisions prises et du caractère disproportionné des démarches initiées à son encontre.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SARL RIS-INVEST tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°10,

— un décompte des sommes dues portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 19 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus,

— les appels de charges et fonds travaux portant sur la période afférente,

— la répartition des charges concernant l’exercice 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5/7/2023, 28/11/2023, 28/8/2024,

— le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire arrêté au 19 mai 2025 présente un solde débiteur à cette date de 2 081,41 euros hors frais, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

La SARL RIS-INVEST ne conteste pas ce montant le jour de l’audience et cette créance est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant notamment :

— approuvé les comptes des exercices 2022, 2023,

— voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025,

— voté les travaux d’étaiement du plancher, le remplacement du collecteur fuyard, la réalisation d’une étude pour le ravalement de la façade de la cour et pour les travaux de reprise du plancher haut, voté les travaux de confortement des caves et tous travaux annexes ainsi que la constitution d’une provision d’aléas appelée simultanément, voté les travaux de reprise de la fissure sur la façade au 5ème étage.

Par conséquent, la SARL RIS-INVEST sera condamnée à verser la somme de 2 081,41 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 19 mai 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus.

Compte-tenu des versements effectués par la défenderesse postérieurement à la délivrance de l’assignation, cette somme produira intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, à compter du présent jugement.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant demande la condamnation de la SARL RIS-INVEST au paiement des frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 1 123,83 euros au titre de l’envoi de deux mises en demeure (58 euros chacune), de la délivrance d’un commandement de payer (142.83 euros), de la transmission du dossier à l’huissier (150 euros) et à l’avocat et des honoraires d’avocat (115 euros), des frais de suivi de procédure (600 euros).

Cependant, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi des mises en demeure dont il demande le remboursement ni a fortiori, de leur envoi les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Ainsi, il ne sera accordé aucune somme de ce chef.

Dans ces conditions, les frais engagés au titre du commandement de payer délivré le 20 mars 2024, faute d’avoir été précédé de l’envoi d’une mise en demeure dont le coût est largement inférieur ne donneront pas non plus lieu à remboursement.

Par ailleurs, le demandeur ne démontre pas que les frais engagés au titre de la transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, ou encore, au titre du suivi de la procédure, constituent des diligences exceptionnelles pouvant donner lieu à remboursement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demande au titre des frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SARL RIS-INVEST règle de manière aléatoire les charges de copropriété courantes et exceptionnelles depuis le 1er juillet 2022. En outre, elle n’a pas honoré l’échéancier dont les parties étaient convenues à l’occasion de la conciliation initiée par le demandeur. Ce comportement est de nature à causer un préjudice certain au requérant, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, la SARL RIS-INVEST sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts, dite encore anatocisme, de droit lorsqu’elle est demandée en application de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL RIS-INVEST sollicite des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues. Elle ne produit cependant aucun élément comptable permettant d’attester de ses difficultés financières et de sa capacité à honorer d’éventuelles mensualités de remboursement alors qu’elle a déjà mis en échec un précédent échéancier.

Par conséquent, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de suspension de toute procédure parallèle

Cette demande est sans objet, puisque le terme de la suspension des procédures parallèle est précisément le prononcé de la présente décision. En outre, aucune disposition légale ne permet au juge, hors référé, de faire droit à une telle demande.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SARL RIS-INVEST incrimine le comportement fautif du syndic qui a refusé tout dialogue avec elle, n’est pas respecté le contradictoire, a refusé d’inscrire à l’ordre du jour des demandes légitimes de copropriétaires et a préparé de manière abusive des mesures d’exécution prématurées.

La SARL RIS-INVEST ne démontre donc aucunement la faute qu’aurait commise le syndicat des copropriétaires, entité juridique distincte du syndic de copropriété et seule partie à la procédure.

A titre surabondant, il sera relevé que le syndic de copropriété a bien tenté de résoudre amiablement le litige en acceptant, dans le cadre d’une conciliation menée par un conciliateur de justice, l’échéancier qui lui avait été proposé par la SARL RIS-INVEST et que celle-ci n’a pas respecté.

Par conséquent, la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la SARL RIS-INVEST sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SARL RIS-INVEST, partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL RIS-INVEST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 8] ([Adresse 6]) représenté par son syndic le cabinet MARCHAL SYNGEST les sommes suivantes :

-2 081,41 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 19 mai 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-200 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 6]) représenté par son syndic le cabinet MARCHAL SYNGEST de sa demande au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par la SARL RIS-INVEST,

DÉBOUTE la SARL RIS-INVEST de ses demandes reconventionnelles en suspension des procédures parallèles et allocation de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL RIS-INVEST à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] représenté par son syndic le cabinet MARCHAL SYNGEST la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE La SARL RIS-INVEST aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2025 et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente