TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/50348 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XHZ

N° : 10

Assignation du :

10 Janvier 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

La SOCIÉTÉ CHAGUT & FILS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par la SELAS MARC GAILLARD, prise en la personne de Maître Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS – #C0962

DEFENDERESSE

La SOCIÉTÉ QREATIVE KONTENT

nom commercial QK C/O ABC LIV

[Adresse 2]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 22 mai 2020, la société par actions simplifiée CHAGUT & FILS a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée QREATIVE KONTENT des locaux situés au sixième étage de l’immeuble sis [Adresse 1] (lot n°41), moyennant un loyer annuel en principal de 16.443 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence trimestrielle.

Par acte extrajudiciaire délivré le 22 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 21.237,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2024, augmentée du coût de l’acte.

Par assignation délivrée le 10 janvier 2025, la société CHAGUT & FILS a attrait la société QREATIVE KONTENT devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de la société QREATIVE KONTENT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin;ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;condamner la société QREATIVE KONTENT à payer à la société CHAGUT & FILS la somme provisionnelle de 20.700,07 euros au titre de l’arriéré locatif ;condamner la société QREATIVE KONTENT au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 4.000 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;juger que si l’occupation des locaux excède une année à compter de l’ordonnance, l’indemnité d’occupation sera révisée en fonction de la variation de l’indice INSE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de référence étant le dernier indice publié à la date du prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire ;condamner la société QREATIVE KONTENT au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l’article 656 du code de procédure civile, la société QREATIVE KONTENT n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 26 mars 2025, la société CHAGUT & FILS a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L’assignation a été dénoncée au SERVICE DES IMPOTS DES ENTREPRISES, créancier inscrit.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 22 octobre 2024 à la société QREATIVE KONTENT vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 21.237,88 euros, selon décompte annexé à l’acte.

Le quantum visé par le commandement intègre dans les sommes appelées le coût de commandements de payer dont il n’est aucunement démontré que le paiement incombe au locataire. Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable, soit en l’espèce 20.700,07 euros [21.237,88 – 57,89 – 31,74 – 158,71 – 289,47]. »

Il ressort du décompte produit par la société CHAGUT & FILS que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société QREATIVE KONTENT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société CHAGUT & FILS et après déduction des frais d’huissier injustifiés, l’obligation de la société QREATIVE KONTENT au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 23 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 20.700,07 euros (quatrième trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société QREATIVE KONTENT à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement de payer.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation mensuelle et indexée de 4.000 euros hors taxes et hors charges, soumise à une indexation basée sur l’indice du coût de la construction si celui-ci évolue à la hausse. Demandeur à l’octroi d’une provision, il supporte la charge de la preuve du quantum de l’obligation dont il se prévaut. Or, ses écritures ne détaillent aucunement le mode de calcul utilisé par la société CHAGUT & FILS pour parvenir à la fixation du montant sollicité, ce d’autant que le bail stipule un loyer trimestriel indexé sur l’indice des loyers des activités tertiaires et que le décompte établi par la partie demanderesse évalue à 4.761,04 euros le montant trimestriel du loyer au quatrième trimestre 2024.

L’obligation pesant sur la société QREATIVE KONTENT d’indemniser le bailleur pour l’occupation des locaux n’apparaissant toutefois pas sérieusement contestable, la demande portant sur l’indemnité d’occupation sera accueillie à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société QREATIVE KONTENT ne permet d’écarter la demande de la société CHAGUT & FILS formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 novembre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société QREATIVE KONTENT et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] (lot n°41) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons à titre provisionnel la société QREATIVE KONTENT à payer, à titre d’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 23 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société QREATIVE KONTENT à payer à la société CHAGUT & FILS la somme de vingt mille sept cents euros et sept centimes (20.700,07 euros) à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 23 novembre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 ;

Condamnons la société QREATIVE KONTENT aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 22 octobre 2024 ;

Condamnons la société QREATIVE KONTENT à payer à la société CHAGUT & FILS la somme de deux mille euros (2.000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 30 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Marie-Hélène PENOT