Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT DU 08 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/02807 – N° Portalis DB22-W-B7F-QAE3

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [V], né le 2 décembre 1971 à [Localité 5], (Belgique), de nationalité française, demeurant [Adresse 3] ;

représenté par M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [M] [V], née [U] le 24 avril 1972 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] ;

représentée par M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [P], né le 08 Décembre 1959 à [Localité 7], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4],

représenté par Maître Laure PETIT de l’ASSOCIATION LFP ASSOCIEES, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant/postulant

Madame [K] [A] née [H], née le 08/03/1962 à [Localité 8], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Laure PETIT de l’ASSOCIATION LFP ASSOCIEES, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 17 Mai 2021 reçu au greffe le 19 Mai 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Septembre 2024, Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Novembre 2024.

–EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 7 juillet 2017, Monsieur [S] [V] et Madame [M] [V] née [U] ont acquis une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 9] (Yvelines) auprès de Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H], pour un prix total de 570 000,00 €.

L’acte de vente stipule notamment que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,Si le VENDEUR, bien que non professionnel, a réalisé lui-même les travaux,S’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

Par lettre de leur conseil en date du 28 novembre 2017, Monsieur [S] [V] et Madame [M] [V] née [U] ont informé Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] de l’existence de désordres constatés dans la maison, le plafond de l’une des chambres s’étant effondré lors de travaux de peinture, révélant que « la toiture de la maison était en mauvais état et que le garde-corps entourant le toit n’était pas conforme aux règles de sécurité élémentaires » et les ont mis en demeure de les indemniser du préjudice subi au titre de la garantie des vices cachés, évalués à la somme de 35 000,00 €.

Par ordonnance de référé en date du 13 novembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Versailles a ordonné une mesure d’expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 18 mai 2020.

Par acte en date du 17 mai 2021, Monsieur [S] [V] et Madame [M] [V] née [U] ont fait citer Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par ordonnance rendue le 9 novembre 2023, le juge de la mise en état a écarté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H], a dit recevable l’action des demandeurs à leur encontre et a renvoyé l’affaire à la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [S] [V] et Madame [M] [V] née [U] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal :

condamner solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] à leur payer , la somme de 45 188,46 € au titre des désordres liés au vice caché du bien vendu ;à titre subsidiaire :

condamner solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] à leur payer la somme de 45 188,46 € à titre de dommages et intérêts pour réticence dolosive ;en tout état de cause :

condamner solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] à leur payer la somme de 8 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;condamner solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] à lui payer la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris les frais relatifs à l’expertise d’un montant de 3 491,20 € et les frais d’huissiers d’un montant de 238,66 €.

Ils soutiennent en substance que le bien acquis était affecté d’un vice caché, à savoir l’état de vétusté de la toiture et des garde-corps, dont les vendeurs avaient connaissance, ayant réalisé des travaux de réfection ponctuelle et provisoire avant la vente et non réalisés selon les règles de l’art, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir d’une clause d’exonération. Ils précisent que les combles leur ont été inaccessibles lors de leurs visites préalables à la vente et que les vendeurs leur avaient indiqué que la toiture était en parfait état et qu’elle n’avait subi qu’une réparation des suites de la tempête de 1999.

Ils invoquent à titre subsidiaire avoir subi un dol de la part des vendeurs.

Ils sollicitent réparation de leurs préjudices à hauteur du coût des réparations réalisées, outre l’indemnisation de leur perte de jouissance et d’un préjudice moral.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] sollicitent le rejet de l’ensemble des demandes formées à leur encontre et la condamnation de Monsieur [S] [V] et Madame [M] [V] née [U] à leur payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Ils soutiennent en substance que les époux [V] ne peuvent mettre en cause leur responsabilité sur le fondement des vices cachés, alors que la maison, construite au début du XXème siècle, a été vendue en l’état ; que l’acte comporte une clause d’éviction de la garantie des vices cachés ; que le toit-terrasse de la maison est accessible ; que l’état de vétusté des garde-corps était visible pour toute personne qui s’y serait rendue et constitue donc un vice apparent ; que les combles étaient accessibles, le diagnostiqueur ayant pu s’y rendre ; que, selon l’expert, seul un professionnel pouvait déceler l’état de vétusté du toit, qu’ils ignoraient donc, n’étant professionnels ni de l’immobilier, ni de la construction, et ce alors qu’aucun désordre sur le toit n’avait été constaté depuis la tempête de 1999, ni aucune humidité dans la maison.

Ils contestent ensuite tout dol, alors qu’ils n’avaient pas connaissance des désordres et que les acquéreurs ne leur ont jamais demandé à accéder aux combles « encombrés ».

A titre subsidiaire, ils sollicitent la limitation de l’indemnisation aux sommes retenues par l’expert judiciaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 juin 2024.

A l’audience du 10 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande formée sur le fondement de la garantie des vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code indique que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose quant à lui que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il est constant et ressort du rapport d’expertise judiciaire que la toiture en zinc de la maison objet de la vente litigieuse présentait un état de vétusté et que les garde-corps étaient dégradés. Dans son rapport du 18 mai 2020, l’expert judiciaire relève ainsi notamment que « la couverture zinc a fait l’objet de réparation (remplacement de plaques) et que son état est vétuste avec des plaques poreuses des traitements de jonction de plaques décalées et des éléments d’étanchéité et de finition tombés » et que « la maçonnerie, la couverture et l’étanchéité en terrasse sont dans un grand état de vétusté avec risque de ruine de la maçonnerie des garde-corps et de la couverture entrainant un risque sur la pérennité de l’ouvrage et la sécurité des personnes dont les habitants des avoisinants ». Compte tenu de leur nature et de leur ampleur tels qu’ils ressortent du rapport d’expertise et des pièces produites, notamment un courriel de la société [X] du 12 septembre 2017 auquel étaient jointes des photographies, ces désordres, à l’origine d’infiltrations dans plusieurs pièces à usage d’habitation, sont de nature à diminuer tellement l’usage auquel on destine la maison vendue que les acheteurs ne l’auraient pas acquise, ou n’en auraient donné qu’un moindre prix, s’ils les avaient connus.

Toutefois, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que « L’état du garde-corps nécessite des travaux de confortement ou un remplacement, cet état pouvait être appréhendé à la vente dans son ampleur et dans ses conséquences par un novice. ». Il en résulte que la dégradation des garde-corps ne caractérise pas un vice caché, puisqu’elle pouvait être décelée au moment de la vente par un examen attentif et vigilant du bien. Si les demandeurs font valoir à cet égard que l’encombrement des combles leur a interdit d’accéder au toit-terrasse, il ressort toutefois des pièces produites que celui-ci était accessible par un escalier menant aux combles, de sorte qu’il leur appartenait d’en solliciter l’accès auprès des vendeurs lors de leurs visites préalables à la signature de l’acte de vente.

En revanche, l’expert indique que l’état de vétusté de la couverture et son manque d’étanchéité n’étaient décelables que par un professionnel, de sorte que ce défaut n’était pas apparent pour les époux [V].

Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] se prévalent de la clause de non-garantie contenue dans l’acte de vente, en contestant avoir eu connaissance de l’état de vétusté de la toiture en zinc.

Il est constant que les défendeurs ne sont pas des professionnels de l’immobilier. Toutefois, il ressort de plusieurs pièces produites, notamment le courriel précité de la société [X] en date du 12 septembre 2017, un courrier de la société Verneuil fils en date du 7 octobre 2017 et des photographies, que des travaux de réparation ponctuelle avaient été effectués à une période indéterminée avant la vente, attestés notamment par la présence d’outils de sacs à gravois et de clous retrouvés sur place, par des feuilles de zinc et de pax aluminium récentes sur le toit, la pose d’une bâche dans les combles et la présence d’un rouleau de véral alu laissé dans le garage. Ces réparations étaient ainsi nécessairement connues des vendeurs, qui les ont ordonnées ou eux-même réalisées. Or, il les ont dissimulées aux acquéreurs, ainsi que cela ressort du témoignage des agents immobiliers intervenus lors des visites et d’une attestation de Monsieur [O] [J], selon lesquels Monsieur [F] [P] avait déclaré aux époux [V] que la toiture était demeurée en parfait état depuis une intervention à la suite de la tempête de 1999.

Il en résulte que, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les vendeurs avaient connaissance de l’état fortement dégradé de la toiture en zinc de la maison objet de la vente, de sorte que la clause de non-garantie des vices cachés, stipulée à l’acte de vente, ne peut être valablement opposée aux demandeurs.

Compte tenu de ces éléments et en application de l’article 1645 du code civil, il appartient à Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] d’indemniser Monsieur [S] [V] et Madame [M] [V] née [U] à hauteur du préjudice subi.

Sur la base du rapport d’expertise judiciaire, il convient d’évaluer les travaux de réfection du toit – à l’exclusion des garde-corps – à la somme de 20 261,13 € TTC, les défendeurs n’étant pas responsables de l’évolution ultérieure du coût des matériaux invoquée par les demandeurs.

A cette somme, doit être ajoutée la fraction non prise en charge par l’assureur du coût de la remise en état consécutive au premier dégât des eaux, soit la somme de 423,05 €, outre une facture de recherche de fuite d’un montant de 409,20 € TTC, le surplus des demandes étant non justifié.

Par ailleurs, si les demandeurs soutiennent avoir dû, outre les problèmes de toitures et de garde-corps, à leur frais changer la chaudière et procéder au ravalement d’une façade, au changement de la porte du garage et à la réfection totale de la salle de bain du premier étage, ils ne démontrent aucun lien entre ces démarches et le vice caché retenu. La demande formée à ce titre est donc rejetée.

Enfin, l’acquisition d’une maison affecté d’un vice caché a été source de déception et de nombreux tracas pour les époux [V], générant ainsi un préjudice moral, dont la réalité et l’étendue sont établies par deux attestations circonstanciées de leurs proches. Ce préjudice moral est justement réparé par l’allocation d’une somme totale de 3 000,00 € à titre de dommages et intérêts.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, la clause de solidarité figurant en page 3 de l’acte de vente litigieux justifie une condamnation solidaire des parties défenderesses.

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, et à défaut de demande particulière, les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont le coût de l’expertise judiciaire confiée à Madame [Z] [B].

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] sont condamnés in solidum à verser à Monsieur [S] [V] et Madame [M] [V] née [U] la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] à payer à Monsieur [S] [V] et Madame [M] [V] née [U] :la somme totale de 21 093,38 €, à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;la somme de 3 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] aux dépens, dont le coût de l’expertise judiciaire confiée à Madame [Z] [B] ;CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [K] [A] née [H] à payer à Monsieur [S] [V] et Madame [M] [V] née [U] la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 08 NOVEMBRE 2024 par Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Unique, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT