TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/01950

N° Portalis 352J-W-B7H-CY4ND

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

03 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 24 Juin 2025

DEMANDERESSE

Société GETRIM 5

(Société par actions simplifiée)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

Société ALLIANZ IARD

(Société anonyme)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1060

Décision du 24 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/01950 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4ND

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 24 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2016, la société Allianz Iard a donné à bail à la société Getrim 5 des locaux commerciaux à usage de bureaux situés au 3ème étage d’un immeuble [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de 9 années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er janvier 2017 moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé à 100 880 euros HT/HC.

Se plaignant auprès de son bailleur de charges facturées à tort et du défaut de mise en œuvre de travaux relatifs à l’entretien des parties communes, et au fonctionnement de l’ascenseur commun, la société Getrim 5, par acte extrajudiciaire du 14 avril 2020, a fait assigner la société Allianz Iard devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

— condamner la société Allianz Iard à lui verser :

* la somme de 5 267,33 euros au titre des charges de climatisation indûment facturées et payées, à parfaire ;

* la somme de 11 184,46 euros au titre des frais de gestion locative indûment facturés et payés, à parfaire ;

— ordonner un abattement de loyer de 40% à compter du premier constat du 13 novembre 2019 et jusqu’à la production par la bailleresse d’un audit établi par un ascensoriste professionnel dont il résultera que les dysfonctionnements ont été identifiés et traités de manière pérenne ;

— condamner la société Allianz Iard à mettre en œuvre les travaux de nature à permettre un fonctionnement normal de l’ascenseur de l’immeuble sous astreinte de 1 000 euros par

journée de dysfonctionnement à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société Allianz Iard à lui rembourser les charges d’ascenseur qu’elle a exposées pour les exercices 2017 et 2018 soit : 429,58 euros + 429,51 euros = 859,09 euros à parfaire ;

— ordonner un abattement de loyer complémentaire de 20 % à compter du premier constat du 13 novembre 2019 et jusqu’à la mise en œuvre des travaux de remise en peinture de la cage d’escalier, vitrification de l’escalier, remplacement du tapis d’escalier et remplacement des éclairages non pourvus de Led et la mise en place d’une détection de présence,

— condamner la société Allianz Iard à mettre en œuvre les travaux de remise en peinture de la cage d’escalier, vitrification de l’escalier, remplacement du tapis d’escalier et remplacement des éclairages non pourvus de Led et la mise en place d’une détection de présence sous astreinte de 1 000 euros par journée de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société Allianz Iard à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Allianz Iard aux entiers dépens de l’instance.

Suivant jugement rendu le 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment:

— condamné la société Allianz Iard au paiement de 5 267,33 euros au titre des charges de climatisation indûment perçues,

— condamné la société Allianz Iard au paiement de 781,72 euros au titre des honoraires de gestion du 3 ème trimestre 2019,

— condamné la société Allianz Iard au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

— débouté la société Getrim 5 de ses autres demandes.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice délivré le 6 janvier 2023, la société Allianz Iard a fait signifier à la société Getrim 5 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 87 725,24 euros selon décompte arrêté au 5 janvier 2023, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 février 2023, la société Getrim 5 a fait assigner la société Allianz Iard aux fins de voir :

— juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 janvier 2023 est nul et de nul effet ;

Subsidiairement,

— juger que les causes dudit commandement doivent être limitées à la somme de 25 858,44 euros ;

Plus subsidiairement,

— lui accorder les plus larges délais (24 mois) pour s’acquitter de la somme résiduelle éventuellement due ;

En tout état de cause,

— condamner la société Allianz Iard à lui verser la somme de 21 026,78 euros au titre des frais de gestion locative indûment facturés et payés, à parfaire ;

— condamner la société Allianz Iard à lui verser la somme de 40 000 euros au titre des dommages et intérêts résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance lié au défaut d’entretien des parties communes ;

— condamner la société Allianz Iard au paiement de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Allianz Iard au paiement des entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, la société Allianz Iard a saisi le juge de la mise en état d’un incident, demandant à celui-ci de :

A titre principal :

— dire et juger que les sommes sollicitées au titre du remboursement de la refacturation des honoraires de gestion appelés antérieurement au 4 février 2021 sont prescrites ;

— déclarer irrecevable la demande formulée devant le tribunal par la société Getrim 5 au titre du remboursement de la refacturation des honoraires de gestion 2021 à hauteur de 13 277,58 euros ;

A titre reconventionnel :

— dire et juger que les sommes sollicitées au titre du remboursement de la refacturation des honoraires de gestion et d’ores et déjà sollicitées dans le cadre de l’instance ayant donné lieu au jugement du 26 janvier 2023 sont frappées par l’autorité de la chose jugée;

— déclarer irrecevable la demande formulée devant le tribunal par la société Getrim 5 au titre du remboursement de la refacturation des honoraires de gestion à hauteur de 11 184,46 euros,

En tout état de cause,

— condamner la société Getrim 5 à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La société Getrim 5 a quitté les lieux le 12 janvier 2024.

Par ordonnance rendue le 12 septembre 2024 à laquelle il convient de se référer le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Allianz Iard,

— déclaré irrecevable comme atteinte par l’autorité de la chose jugée la demande formulée devant le tribunal par la société Getrim 5 au titre du remboursement de la refacturation des honoraires de gestion à hauteur de 11 184,46 euros,

— condamné la société Getrim 5 à payer à la société Allianz Iard la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes,

— réservé les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique n°2 notifiées par RPVA le 20 janvier 2025 la société Getrim 5 demande au tribunal de :

— donner acte à la société Allianz de la résiliation du bail bénéficiant à la société Getrim 5 au 7 février 2023 ;

— rejeter toute demande de condamnation pécuniaire d’Allianz en considération de l’imprécision du décompte qu’elle produit ;

Subsidiairement,

— déduire des sommes dues à Allianz les causes du jugement du 23 janvier 2023 (soit 5 267,33 euros + 781,72 euros + 1 000 euros = 7 049 euros) et encore la somme de 10 624,04 euros (au titre des frais de gestion du 1erjuillet 2020 au 1er janvier 2023) ;

— lui donner les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative ;

En tout état de cause,

— dire que le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 8 février 2023 sera équivalente au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges (hors frais de gestion et hors frais de maintenance de la climatisation) ;

— condamner la société Allianz Iard au paiement de la somme de 120 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par elle ;

— condamner Allianz Iard à lui rembourser la somme de 34 239,26 euros au titre de son dépôt de garantie avec intérêt au taux légal et capitalisation annuelle des intérêts à compter de la date de l’acte introductif de la présente instance ;

— condamner la société Allianz Iard à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Allianz Iard au paiement des entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, la société Allianz Iard demande au tribunal de :

Sur les demandes de la société Getrim 5

A titre principal, débouter la société Getrim 5 de l’intégralité de ses demandes formulées à titre principal, subsidiaire ou infiniment subsidiaire ;

A titre subsidiaire, débouter la société Getrim 5 de sa demande de condamnation à payer des intérêts sur le dépôt de garantie à compter de la délivrance de l’acte introductif de la présente instance.

A titre reconventionnel – sur les demandes de la société Allianz Iard

— constater l’acquisition au profit de la bailleresse de la clause résolutoire contenue dans le bail du 22 décembre 2016 à effet au 1er janvier 2017, cela à la date du 7 février 2023;

— prendre acte de l’acquiescement de la société Getrim 5 à l’acquisition au profit de la bailleresse de la clause résolutoire contenue dans le bail du 22 décembre 2016 à effet au 1er janvier 2017, cela à la date du 7 février 2023 ;

— condamner la société Getrim 5 à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à un montant égal à deux (2) fois le dernier loyer toutes taxes comprises appelé, outre charges et taxes, à compter du 7 février 2023, et jusqu’à la date à laquelle la décision constatant la résiliation du bail soit définitive ;

— juger que cette indemnité d’occupation sera due au fur et à mesure de son exigibilité et jusqu’à la date du départ effectif, outre charges et taxes ;

— condamner la société Getrim 5 à lui payer les sommes suivantes :

• Les loyers et accessoires, jusqu’à la décision à intervenir, soit sauf à parfaire la somme de 242 140,18 euros (montant arrêté au 15.10.2024) ;

• Une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de

payer, de la présente procédure et de ses suites

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour les sommes qui y sont visées, et de la présente assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du code civil.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 408 du code de procédure civile, “L’acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l’adversaire et renonciation à l’action.

Il n’est admis que pour les droits dont la partie a la libre disposition.”

Aux termes de ses conclusions, la société Getrim 5 demande au tribunal d’acter son acquiescement aux demandes de la société Allianz Iard de :

“- constater l’acquisition au profit de la bailleresse de la clause résolutoire contenue dans le bail du 22 décembre 2016 à effet au 1er janvier 2017, cela à la date du 7 février 2023 ;

— ordonner l’expulsion de la SAS GETRIM 5 de toute personne de son chef des locaux qu’elle occupe au [Adresse 3], tels que désignés dans le bail du 22 décembre 2016 à effet du 1er janvier 2017 et ce, au besoin, avec l’aide de la force publique.”

Il sera pris acte de cet acquiescement et en conséquence le tribunal déclarera acquise au profit de la bailleresse la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties à la date du 7 février 2023.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation. En vertu de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, la société Getrim 5, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 7 février 2023, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

La société Allianz Iard sollicite la condamnation de la société Getrim 5 à lui payer une indemnité d’occupation fixée à deux fois le montant du dernier contractuel, charges et taxes en sus, conformément à l’article 24 du contrat de bail.

La société Getrim 5 est fondée à solliciter la réduction du montant de cette clause pénale, manifestement excessive au regard du montant contractuellement fixé et du préjudice réellement subi par la bailleresse.

Dès lors la société Getrim 5 sera condamnée à payer à la société Allianz Iard une indemnité d’occupation qui sera fixé au montant du loyer contractuel majoré de 20 %, charges et taxes en sus.

La société Getrim 5- qui produit un procès verbal établi par commissaire de justice le 19 décembre 2023 aux termes duquel il ressort qu’elle a remis les clés des locaux à l’officier ministériel en vu de leur restitution au bailleur – indique sans être contredite avoir libéré les locaux le 12 janvier 2024, date effective de la remise des dites clés entre les mains de la société Allianz Iard, ce qui est justifié par l’acte de remise versé aux débats (pièce 23, dernière page).

Dès lors l’indemnité d’occupation sera due par la société Getrim 5 jusqu’à cette date du 12 janvier 2024.

Sur l’expulsion

La société Getrim 5 ayant libéré les lieux, la demande d’expulsion de la société Allianz Iard est sans objet, et l’acquiescement à ce titre de la société Getrim 5 sans effet.

Sur les sommes dues par la société Getrim 5 à la société Allianz Iard au titre de la dette locative

La société Allianz Iard sollicite la condamnation de la société Getrim 5 à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à deux fois le dernier loyer outre les charges et les taxes à compter du 7 février 2023 “et jusqu’à la date à laquelle la décision constatant la résiliation du bail soit définitive”, outre la somme de 242 140,18 euros au titre des loyers et accessoires dus selon décompte arrêté au 15 octobre 2024 qu’elle verse aux débats.

La société Getrim 5 s’oppose à cette demande en paiement invoquant en premier lieu l’imprécision du décompte produit qu’elle estime incompréhensible en ce que, au lieu de ne viser que des loyers et charges et des règlements, il vise toute une série de “rappro client” sans savoir à quoi cela correspond ainsi que des mentions “ERDF NOT PROVIDED” également inintelligibles. Elle ajoute avoir libéré les lieux le 12 janvier 2024 de sorte que la société Allianz Iard en a repris la disposition à cette date.

La société Allianz Iard réplique en substance que la société Getrim 5 est tenue à paiement par les termes du bail et que c’est au preneur de rapporter la preuve qu’il s’est libéré de son obligation de payer le loyer et les charges dans les conditions prévues au bail.

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus

Aux termes de l’article 1353 du même code en sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties prévoit un loyer fixé à la somme annuelle de 100880 euros HT HC payable trimestriellement et d’avance, avec indexation annuelle en fonction du 2ème trimestre de l’indice des loyers es activités tertiaires (ILAT) ; une provision annuelle sur charges a également été fixée à 10 700 euros payable trimestriellement d’avance

Pour autant, contrairement à ce que fait soutenir la bailleresse, la seule existence du contrat de bail, qui met à la charge de la société preneuse une obligation à paiement des loyers, taxes et charges en contrepartie de la mise à disposition des locaux loués ne la dispense pas de justifier des sommes qu’elle réclame au titre de l’arriéré locatif.

Or c’est à juste titre que la société Getrim 5 fait valoir que le décompte produit par la société Allianz Iard comporte de nombreuses écritures non explicitées. Le tribunal n’est ainsi pas en mesure de savoir à quoi correspondent les lignes “Rapproch client” et “Rapproch contrats loc” qui correspondent à des sommes portées, de façon inexpliquée, au débit comme au crédit du compte.

De plus, et en dépit des contestations de la société Getrim 5, la société Allianz Iard ne verse aux débats aucun avis d’échéance ni justificatif des charges appelées et imputées à la preneuse depuis le 1er janvier 2020.

Le tribunal relève également que, alors que la société Getrim 5 indique sans être contredite sur ce point avoir libéré les lieux le 12 janvier 2024, suite à la résiliation du bail intervenue par acquisition de la clause résolutoire le 7 février 2023, la société Allianz Iard réclame des indemnités d’occupation à hauteur de la somme trimestrielle de 36 469, 78 euros jusqu’au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, ainsi que les provisions sur charges et les taxes jusqu’à cette date, ce qui représente un montant de plus de 134 000 euros.

Sous le bénéfice de ces observations, la demande en paiement de la société Allianz Iard dirigée contre la société Getrim 5 sera rejetée, faute pour la bailleresse de rapporter la preuve du bien fondée de sa créance malgré les contestations soulevées par la société preneuse.

Sur la demande de la société Getrim 5 fondée sur le manquement à l’obligation de la société Allianz Iard

La société Getrim 5 fait valoir que la société Allianz Iard a manqué à son obligation de délivrance et qu’elle est fondée à réclamer à ce titre sa condamnation à lui payer la somme de 120 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle soutient que le bailleur n’a jamais été capable d’orthographier correctement le nom de Getrim 5 sur les boîtes aux lettres de l’immeuble (« GESTRIM » au lieu de « GETRIM »), que les boîtes aux lettres sont sales (avec des étiquettes collées), les tapis de l’escalier sales et vétustes et que l’escalier n’est pas nettoyé (chewing-gums collés). Elle ajoute que les termes du jugement rendu le 26 janvier 2023 sont clairs sur ce point.

La société Allianz Iard réplique que les désordres allégués par la société Getrim 5 sont minimes, circonscrits dans le temps et l’espace, et ne peuvent en rien justifier un défaut de délivrance du bien justifiant l’allocation de la somme de 120 000 euros à titre de dommages et intérêts ; elle ajoute que la société Getrim 5 ne justifie pas du préjudice qu’elle aurait subi.

Il résulte des articles 1231-1, 1217 et 1719 du code civil qu’un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur d’obtenir des dommages et intérêts s’il résulte du manquement du bailleur une restriction à sa jouissance des lieux.

Du principe de l’obligation de délivrance, il résulte notamment que le bailleur d’un local est tenu d’entretenir les parties communes de celui-ci, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée.

Or, s’il résulte des procès-verbaux de constat d’huissier établis les 15 février 2021 et 1er mars 2021, un état général des parties communes de l’immeuble sale et usagé matérialisant un manque d’entretien des parties communes, il n’en demeure pas moins que la société Getrim 5 ne justifie par aucune pièce que ces manquements à l’obligation d’entretien des parties communes l’ont empêchée d’exploiter son activité de bureaux, contractuellement prévue.

La société Getrim 5 sera donc déboutée de sa demande fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

La société Getrim 5 sollicite la condamnation de la société Allianz Iard à lui restituer la somme de 34 239,26 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, précisant avoir libéré les lieux le 12 janvier 2024 et les avoir laissés en parfait état d’entretien comme en témoigne le procès verbal de constat du 19 décembre 2023. Elle soutient que la clause contractuelle dont se prévaut la société Allianz Iard est une clause pénale et que la demande du bailleur de conserver le dépôt de garantie est manifestement excessive.

La société Allianz Iard réplique pour l’essentiel que la société Getrim 5 ne peut acquiescer à la résiliation du bail sans en accepter toutes les conséquences de droit.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

L’article 25 du bail qui prévoit que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur en cas de résiliation de plein droit du bail à titre d’indemnité en réparation du préjudice résultant de cette résiliation, constitue une clause pénale. Pour autant cette clause n’apparaît pas manifestement excessive en l’espèce, compte tenu des circonstances dans lesquelles est intervenue la restitution des locaux.

La société Getrim 5 sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la société Allianz Iard à lui rembourser le montant du dépôt de garantie que cette dernière sera autorisée à conserver.

Sur les autres demandes

Au regard des dispositions du présent jugement, il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Prend acte de l’acquiescement de la société Allianz Iard et en conséquence, constate l’acquisition au profit de la société Allianz Iard de la clause résolutoire figurant au bail la liant à la société Getrim 5 à la date du 7 février 2023,

Déclare sans objet la demande d’expulsion à l’encontre de la société Getrim 5, cette dernière ayant libéré les locaux le 12 janvier 2024,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la société Getrim 5 à la société Allianz Iard pour la période du 7 février 2023 au 12 janvier 2024 au montant du dernier contractuel, majoré de 20 % charges et taxes en sus,

Déboute la société Allianz Iard de sa demande en paiement de l’arriéré locatif dirigée contre la société Getrim 5,

Déboute la société Getrim 5 de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la société Allianz Iard,

Déboute la société Getrim 5 de sa demande de restitution du dépôt de garantie dirigée contre la société Allianz Iard,

Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens qui seront supportées par moitié par la société Allianz Iard d’une part et par la société Getrim 5 d’autre part,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 24 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME