TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [P] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Viviane RODRIGUES

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04304 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WRJ

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 14 octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I], [G], [X] [Y],

[Adresse 1]

représenté par M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [P] [U],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 octobre 2025 par Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 14 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04304 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WRJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2023, M. [I] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (1ère étage – Bâtiment D), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 832,32 euros et d’une provision pour charges de 65 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3735,34 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [U] le 29 août 2024.

Par assignation du 14 avril 2025, M. [I] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [U], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir, 2 626,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 8 juillet 2025, M. [I] [Y], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 juin 2025, s’élève désormais à 5 874,95 euros, terme du mois de juin inclus. M. [I] [Y] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [I] [Y] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [I] [Y] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [K] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [I] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3735,34 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [I] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 juin 2025, M. [K] [U] lui devait la somme de 5 874,95 euros, terme du mois de juin 2025 inclus.

M. [K] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024 sur la somme de 3735,34 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 952,38 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [Y] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [I] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 novembre 2023 entre M. [I] [Y], d’une part, et M. [K] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (1ère étage – Bâtiment D) est résilié depuis le 30 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [K] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (1ère étage – Bâtiment D) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 952,38 euros (neuf cent cinquante-deux euros et trente-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [K] [U] à payer à M. [I] [Y] la somme de 5 874,95 euros (cinq mille huit cent soixante-quatorze euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus et avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024 sur la somme de 3735,34 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [K] [U] à payer à M. [I] [Y] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2024 et celui de l’assignation du 14 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge