TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Véronique FOLCH

[B] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bruno BARRILLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05685 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADML

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. PYRENEES RIGOLES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0054

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Véronique FOLCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0960 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025015534 du 18/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [B] [G], demeurant [Adresse 1]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05685 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADML

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 avril 2019, la SCI PYRENEES RIGOLES a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 6]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 880 euros et d’une provision pour charges de 135 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [B] [G].

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5491,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [Y] le 17 mars 2025.

Par assignations des 26 mai 2025 et 4 juin 2025, la SCI PYRENEES RIGOLES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [Y] avec suppression du délai légal de deux mois et obtenir sa condamnation in solidum avec Mme [B] [G] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation de 2277 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3550,81 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif comprenant la majoration contractuelle de 10% des impayés,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 3 octobre 2025, la SCI PYRENEES RIGOLES maintient l’intégralité de ses demandes, actualisées pour la dette à 4151,79 euros.

M. [Z] [Y] s’oppose aux demandes, et sollicite à défaut, sans que ne soit ordonné l’exécution provisoire, des délais de paiement pour la dette déduction faite des majorations demandées et des frais figurant au décompte et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Mme [B] [G] a précisé ne pas avoir été informée de l’existence de la dette par le bailleur.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

La SCI PYRENEES RIGOLES ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, cette pièce ne figurant du reste pas à son bordereau de pièces.

Elle justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La fin de non recevoir relative à la saisine de la préfecture n’a pas été soulevée en défense et n’est pas en l’espèce soulevée d’office par le juge.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5491,08 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l’audience.

Par ailleurs, compte tenu des virements effectués par de M. [Z] [Y] postérieurement au 22 septembre 2025 soldant presque complètement la dette, étant relevé toutefois que la réception de ces paiements par le bailleur n’était pas établie lors de l’audience, il apparaît que celui-ci est en mesure de régler la dette locative.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, la demande de suppression du délai légal de deux mois étant rejetée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI PYRENEES RIGOLES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2025, M. [Z] [Y] lui devait la somme de 3969,80 euros, soustraction faite des frais de procédure, les paiements réalisés après le 22 septembre 2025 n’étant pas encore réceptionnés lors de l’audience.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur la demande en paiement de 10% des impayés

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : (…) i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, la bailleresse demande l’application de la clause du contrat de bail prévoyant à titre de clause pénale le paiement d’une indemnité de 10 % des sommes dues en cas d’impayés.

L’obligation étant sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile compte tenu des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, le juge des référés ne peut en connaître et cette demande est rejetée.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, en application du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire déchu de tout droit d’occupation doit verser au bailleur une indemnité d’occupation du double du montant du loyer.

Cette clause du bail est constitutive d’une clause pénale susceptible en tant que telle de modération par le juge en application de l’article 1231-5 du code civil.

Par ailleurs, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ".

Ainsi, l’application de cette clause excède les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, l’indemnité d’occupation sera fixée en l’espèce à titre provisionnel au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, seul ce montant étant non sérieusement contestable, et les défendeurs seront condamnés solidairement à ce paiement.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [Y] et Mme [B] [G], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande d’écarter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 avril 2019 entre la SCI PYRENEES RIGOLES, d’une part, et M. [Z] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 14 mai 2025,

CONDAMNE M. [Z] [Y] solidairement avec Mme [B] [G], à payer à la SCI PYRENEES RIGOLES la somme de 3969,80 euros (trois mille neuf cent soixante-neuf euros et quatre-vingts centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, terme d’octobre inclus, restant due après paiement de la somme de 200 euros le 22 septembre 2025,

AUTORISE M. [Z] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 600 euros (six cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir le dixième jour de chaque mois au plus tard sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [Z] [Y] et Mme [B] [G], dans la limite pour cette dernière de son engagement de caution, seront condamnés solidairement à verser à la SCI PYRENEES RIGOLES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE les demandes de clause pénale et de majoration de l’indemnité d’occupation, la demande de suppression du délai légal de deux mois et toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SCI PYRENEES RIGOLES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [Y], in solidum avec Mme [B] [G], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2025 et celui des assignations.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge