TRIBUNAL

de VERSAILLES

[Adresse 1]

[Localité 1]

Chambre de proximité

N° RG 26/00013 -

N° Portalis DB22-W-B7K-TWYV

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du

21 Avril 2026

Association DES RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE (REF)

C/

[W] [V] [Q], [F] [I] [A]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e Jean-Charles BEDDOUK

Expédition certifiée conforme

délivrée le

à M. [W] [V] [Q]

à M. [F] [I] [A]

Minute n° : /2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 21 Avril 2026 ;

Sous la Présidence de M. François GUERANGER, Magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de M^me Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

L’ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

Association DES RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE (REF)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Charles BEDDOUK, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Mathilde ROUTHE BEAUCART, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR:

M. [W] [V] [Q]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

M. [F] [I] [A]

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique des référés du 16 Mars 2026, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 21 Avril 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

FAITS et PRÉTENTIONS

L’association des Résidences étudiantes de France (REF), (n°W751226917) domiciliée [Adresse 2] à [Localité 2] a donné à bail d’habitation le 1er novembre 2022 à Monsieur [W] [Q], né le 2 septembre 1999, un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], où celui-ci réside, pour une redevance de 601,22 euros charges incluses.

Par acte séparé en date du 31 octobre 2022, M. [F] [I] [A], né le 20 décembre 1958, demeurant [Adresse 4] à [Localité 4], s’est porté caution solidaire de M. [W] [Q] de toutes sommes dues par celui-ci au bailleur.

Des impayés sont survenus.

Le bailleur a fait délivrer au locataire le 9 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.261,29 euros lui donnant deux mois pour régler ses dettes. Ledit commandement a été dénoncé le 23 avril 2025 à M. [F] [I] [A] pour une somme de 4 337,32 euros.

Les sommes demandées n’ont pas été versées et les diligences entreprises en vue d’un règlement amiable sont demeurées vaines.

Par acte introductif d’instance du 5 décembre 2025, l’association REF a assigné en référé M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mars 2026.

Se référant à ses écritures, l’association REF sollicite de :

Au principal, RENVOYER les parties à se pourvoir devant les juges du fond s’il y a lieu, mais, cependant, dès à présent, vu l’urgence,

PRONONCER la résiliation du bail du 1er novembre 2022 du local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3], la clause résolutoire étant acquise

ORDONNER l’expulsion sans délai de M. [W] [Q] et de tous occupants de son chef des locaux qu’il occupe, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles étant réglé conformément aux articles L411-1 et suivants ainsi que L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

ORDONNER la suppression du délai de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNER solidairement à titre provisionnel M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] à lui payer, à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à complet déguerpissement une indemnité d’occupation du logement correspondant au double du montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges

CONDAMNER solidairement à titre provisionnel M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] à lui payer la somme de 3 270,80 euros en principal à valoir sur les loyers et les charges outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

CONDAMNER solidairement à titre provisionnel M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] à lui payer la somme de 327,10 euros au titre de la clause pénale contractuelle

CONDAMNER in solidum M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] à tous les dépens, notamment le coût du commandement de payer

À l’audience du 16 mars 2026, l’association REF annonce que les lieux ont été libérés au 31 janvier 2026. Elle ne maintient que ses demandes concernant le paiement des loyers. La dette s’élève désormais à 4 262,12 euros.

M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] ne sont pas représentés à l’audience.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code complète :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire

« Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code

« Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce :

« Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, l’association REF est représentée. M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] ne sont pas représentés à l’audience. Le montant demandé par la société requérante est inférieur à 5 000 euros.

En conséquence, la présente décision sera réputée contradictoire en dernier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…)

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation du 1er novembre 2022 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges.

L’association REF est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Le commandement de payer du 9 avril 2025 concernant le local d’habitation est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 10 mai 2025 soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Par ailleurs, d’une part, la CAF a été informée le 7 avril 2025 et l’assignation date du 5 décembre 2025 et, d’autre part, Par ailleurs, la préfecture des Yvelines a été saisie le 11 décembre 2025 de l’assignation du 5 décembre 2025 pour une audience tenue le 16 mars 2026.

Les délais légaux sont donc respectés.

En conséquence, la résiliation du bail du 1er novembre 2022 sera constatée à compter du 10 mai 2025, deux mois après le commandement de payer du 9 avril 2025.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

En l’espèce, la somme demandée à M. [W] [Q] et à M. [F] [I] [A] s’élève à 4 262,12 euros au jour de l’audience. Ce montant est communiqué à l’audience mais l’association REF ne démontre pas que les défendeurs en ont eu connaissance. C’est donc le montant demandé dans l’assignation, en l’occurrence 3.270,80 euros, qui sera retenu.

En conséquence, M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] seront condamnés solidairement à titre provisionnel à verser à l’association REF la somme de 3 270,80 euros en principal au titre des loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose :

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la résiliation du bail dont bénéficiait M. [W] [Q] étant acquise à compter du 10 mai 2025, celui-ci est devenu occupant sans droit ni titre des biens de l’association REF depuis cette date, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation demandée par le bailleur pour compenser le dommage causé au propriétaire par l’occupation illicite du locataire.

En l’occurrence, la provision correspondant à l’indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges à compter de la date de la résiliation du bail. La somme versée au titre du dépôt de garantie sera décomptée.

En conséquence, M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] seront condamnés solidairement à verser à l’association REF à compter du 10 mai 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges jusqu’à la libération des lieux du 31 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Des frais irrépétibles à hauteur de 1 000 euros seront dus par M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et mise à disposition au greffe

CONSTATE à compter du 10 mai 2025 la résiliation conventionnelle du bail du 1er novembre 2022 concernant le local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3].

N° RG 26/00013 – N° Portalis DB22-W-B7K-TWYV. Ordonnance de référé du 21 Avril 2026.

CONDAMNE solidairement M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] à verser à titre provisionnel à l’association REF à compter de la résiliation du bail du 10 mai 2025 jusqu’à libération des lieux, en l’occurrence le 31 janvier 2026, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

CONDAMNE solidairement M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] à verser à titre provisionnel à l’association REF la somme de 3 270,80 euros en principal au titre des loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025

CONDAMNE in solidum M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [W] [Q] et M. [F] [I] [A] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

La greffière Le juge