N° RG 25/00568 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DJCO

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [M], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [C], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître JARDIN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 06 Janvier 2026

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 03 Février 2026

copie exécutoire délivrée à M^e MUNCK

copie conforme délivrée à Mme [X]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 février 2023 à effet du 17 février suivant, Monsieur [P] [M], représenté par son mandataire la SARL CENTURY 21 GLOCKNER, a donné à bail à Madame [J] [X] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 11 euros incluse, de 630 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [P] [M] a fait délivrer à Madame [J] [X], le 17 juin 2025 et après l’abandon d’une première procédure pour les mêmes motifs, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 914,60 euros, outre 150,59 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C] ont assigné Madame [J] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025 et sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation au 17 août 2025 du contrat de location liant les parties,

ordonner l’expulsion de Madame [J] [X] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3], au besoin avec le concours de la force publique,

condamner Madame [J] [X] à leur payer la somme provisionnelle de 6 231,05 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2025, somme à parfaire le jour de l’audience,

condamner Madame [J] [X] à leur payer, jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera fixé à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles augmenté de la provision sur charges, soit 663,29 euros, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

condamner Madame [J] [X] à leur payer une somme de 1 500 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [J] [X] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX, et celui de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 6 janvier 2026.

Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C], représentés par Maître Nicolas MUNCK substitué par Maître Tiphaine JARDIN, ont sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en indiquant que la dette locative de Madame [J] [X] arrêtée au 31 janvier 2026 s’élève à 7 604,63 euros.

Comparante, Madame [J] [X] a tout autant admis la matérialité que le montant de sa dette qu’elle a expliquée par une perte de revenus liée à son placement en arrêt de maladie, précisé disposer aujourd’hui de revenus mensuels de l’ordre de 600 euros, indiqué son départ imminent des lieux et sollicité l’octroi de délais de paiement.

Maître Tiphaine JARDIN s’est fermement opposée à l’octroi de tout délai de paiement à Madame [J] [X].

Le délibéré a été fixé au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux faits et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux d’habitation en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification étant effectuée par voie électronique ;

Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C] prouvent avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 18 juin 2025 qu’ils produisent, ainsi que l’accusé de sa réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [J] [X] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du contrat de bail d’habitation motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet plus de six semaines avant l’audience, en l’occurrence le 12 novembre 2025 par correspondance électronique que Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C] versent aux débats, de même que l’accusé de sa réception ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

Conformément au premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 déjà cité, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, qui ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son paragraphe 8 intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Monsieur [P] [M] a fait délivrer à Madame [J] [X], le 17 juin 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 914,60 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 6 231,05 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Madame [J] [X], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 18 août 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours suivant la signification de cette décision sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier état, daté du 2 janvier 2026, de la créance locative de Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C], démontrent que Madame [J] [X] a été totalement défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de payer le loyer et charges aux termes contractuellement fixés à partir de son entrée dans les lieux et jusqu’au 16 juillet 2024 puis, sans discontinuer, à partir du 1er février 2025, son compte locatif n’ayant été créditeur que pendant la période du 1er août 2024 au 31 janvier 2025 ;

Dès lors, la dette de Madame [J] [X] qui s’élevait le 1er février 2025 à 217,44 euros, n’a cessé de progresser, passant à 1 533,04 euros le 1er avril 2025, 2 240,31 euros le 1er mai 2025, 3 566,89 euros le 1er juillet 2025, 4 230,18 euros le 1er août 2025, 5 556,76 euros le 1er octobre 2025, 6 220,05 euros le 1er novembre 2025 et 7 604,63 euros le 31 janvier 2026, étant observé qu’elle n’a pas réglé le moindre centime à ses bailleurs pour les 12 échéances des mois de février 2025 à janvier 2026 ;

La somme de 7 604,63 euros que Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C] lui réclament au titre de sa dette locative arrêtée au 31 janvier 2026 est en conséquence parfaitement justifiée ;

Madame [J] [X], qui n’en conteste ni la matérialité ni le montant, sollicite l’octroi de délais pour s’en libérer ;

En vertu du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel n’est cependant pas le cas de Madame [J] [X], qui n’a en tout et pour tout communiqué que des relevés des versements qu’elle a reçus de l’assurance maladie, mais aucune pièce justificative de ses situations familiale, professionnelle et pécuniaire, privant ainsi le tribunal de toute possibilité d’apprécier objectivement sa situation financière et sa capacité corrélative à honorer les délais qu’elle convoite ;

En outre, elle s’est déjà accordé d’elle-même, depuis le mois de février 2025, de longs délais, équivalant au tiers de ceux qu’elle brigue aujourd’hui ;

Enfin, la réitération de sa carence a durablement privé Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C], qui s’opposent fermement à ce que des délais lui soient octroyés et qui ne sont pas un organisme bancaire, de sommes leur revenant et dont la privation a pu déséquilibrer leur budget ; cette requête sera rejetée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [J] [X] sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 janvier 2026, une somme provisionnelle de 7 604,63 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 sur celle de 2 914,60 euros, du 10 novembre 2025 sur celle de 6 231,05 euros et de cette décision pour le surplus, et par ailleurs déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 18 août 2025 ; Madame [J] [X] est depuis redevable, envers ses bailleurs et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 janvier 2026;

Elle sera donc condamnée à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C], à partir du 1er février 2026 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [J] [X] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d’engager pour ester en justice ;

Madame [J] [X] sera par conséquent condamnée à leur payer une somme provisionnelle de 600 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En application de celles de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens;

Madame [J] [X], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 juin 2025, de son signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C] recevables en leur demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [J] [X] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [J] [X], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Madame [J] [X] à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 janvier 2026, une somme provisionnelle de SEPT MILLE SIX CENT QUATRE EUROS et SOIXANTE-TROIS CENTIMES (7 604,63 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 sur celle de 2 914,60 euros, du 10 novembre 2025 sur celle de 6 231,05 euros et de cette décision pour le surplus.

Déboute Madame [J] [X] de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Condamne Madame [J] [X] à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C], à partir du 1er février 2026 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C] de leur demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [J] [X] à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [I] [C] une somme provisionnelle de SIX CENTS EUROS (600 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [J] [X] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 juin 2025 et celui de son signalement à la CCAPEX, ainsi que celui de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE