TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/07910 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44XZ

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [P] [S]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e François-baptiste CROCE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K035

DÉFENDERESSE

SCI DU [Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 6]

défaillant

Décision du 04 Avril 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/07910 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44XZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de l’audience et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2025 tenue en audience publique avis a été donné que la décision serait rendue le 4 avril 2025.

JUGEMENT

rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 11 octobre 2023, reçu par Maître [U] [B], notaire à Paris, la SCI du [Adresse 3] a consenti à Mme [P] [S] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n°17 et 127 de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 15ème, moyennant un prix total de 313 000 euros et pour une durée expirant le 2 avril 2024.

La promesse fixait le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 31 300 euros, dont la moitié, soit la somme de 15 650 euros, a été versée par la bénéficiaire entre les mains de Maître [B].

La SCI du [Adresse 3] déclarait à l’acte que le bien ne faisait pas l’objet d’un sinistre, « à l’exception du dégât des eaux situé dans l’entrée et qui a fait l’objet d’une déclaration de sinistre en date du 9 août 2023 », dont une copie était annexée à l’acte.

Se prévalant de nouveaux sinistres survenus depuis la signature de la promesse rendant selon elle, le bien inutilisable et en diminuant significativement la valeur, Mme [P] [S] a renoncé à acquérir le bien.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 avril 2024, la SCI du [Adresse 3] a mis Mme [P] [S] en demeure de lui verser le montant total de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 12 avril 2024 puis par lettre recommandée avec avis de réception du 17 avril 2024, Mme [P] [S] s’est opposée à cette demande et a mis en demeure la SCI du [Adresse 3] d’autoriser la libération à son profit de la somme de 15 650 euros versée entre les mains du notaire.

La SCI du [Adresse 3] a refusé d’autoriser la restitution à la bénéficiaire de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, Mme [P] [S] a fait assigner la SCI du [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

A titre principal,

Prononcer la résolution de la promesse de vente du 11 octobre 2023, A titre subsidiaire

Prononcer la nullité de la promesse de vente du 11 octobre 2023, En tout état de cause

Condamner la SCI du [Adresse 3] à autoriser la libération à son profit la somme de 15 650 séquestrée entre les mains de Maître [U] [B] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, Condamner la SCI du [Adresse 3] à lui payer la somme de 13 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire, Condamner la SCI du [Adresse 3] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI du [Adresse 3] aux dépens.

Le 18 juin 2023, le commissaire de justice chargé de la signification de l’assignation à la SCI du [Adresse 3] a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La SCI du [Adresse 2] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 février 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation en date du 18 juin 2024 pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions de Mme [P] [S].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résolution de la promesse de vente et la demande de restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il résulte de l’assignation que Mme [P] [S] ne développe aucun moyen au soutien de sa demande résolution de la promesse de vente et n’invoque en réalité aucune inexécution contractuelle de la SCI du [Adresse 3] mais demande en réalité, à titre principal, la restitution de l’indemnité d’immobilisation en exécution des stipulations contractuelles lui permettant de renoncer à la vente en cas de sinistre grave.

La demande de Mme [P] [S] tendant à prononcer la résolution de la vente sera donc rejetée et le tribunal doit examiner la demande de restitution au regard des stipulations contractuelles qui sont en fait invoquées par la demanderesse.

Les parties à la promesse de vente du 11 octobre 2023 ont en effet convenu qu’en cas de sinistre « de nature soit à rendre les biens inutilisables soit à porter atteinte de manière significative à sa valeur, le bénéficiaire aurait la faculté de :

soit renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes sommes avancées par lui le échéant ; soit de maintenir l’acquisition des biens alors sinistrés totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par les compagnies d’assurance concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes ».

La promettante a par ailleurs déclaré l’existence d’un sinistre de dégât des eaux « situé dans l’entrée » ayant fait l’objet d’une déclaration du 9 août 2023 et s’est engagée à effectuer les travaux de réparation s’ils sont réalisables, à défaut l’acte de vente prévoyant la subrogation de la bénéficiaire devenu acquéreur dans le bénéfice de l’indemnité d’assurance à percevoir par le mécanisme de la subrogation.

Il ressort du courrier de l’assurance daté du 9 août 2023 et annexé à la promesse, que l’origine de la fuite était indéterminée, l’assurance invitant l’occupante du bien à solliciter le voisin et le syndic pour procéder à des « investigations nécessaires à l’identification de l’élément à l’origine des dommages dans les meilleurs délais ».

L’importance de la fuite et des désordres consécutifs n’était donc pas déterminée au jour de la signature de la promesse de vente, en tous cas à la seule lecture de l’acte, mais il ressort de l’attestation en date du 29 avril 2024 de Mme [W] [D], agent immobilier exerçant au sein de l’agence Exclusive Appartement, par l’intermédiaire de laquelle la promesse a été conclue, qu’il s’agissait à sa connaissance d'« un simple dégât des eaux dans le couloir de l’entrée » provenant probablement des caves et qu’elle pensait ce problème réglé puisqu’à la dernière assemblée générale, l’installation de soupiraux ayant été décidée. C’est donc cette information qu’elle avait communiqué à la bénéficiaire.

Mme [P] [S] soutient que postérieurement à la signature de la promesse, ce sinistre s’est nettement aggravé.

Elle produit en effet un rapport en date du 13 mars 2024 établi par la société Polygon, mandatée par l’assurance pour une recherche de fuite, duquel il ressort que de l’humidité a été constatée non seulement dans le couloir de l’entrée en bas de mur, mais également dans les deux autres pièces de l’appartement, à savoir le bureau en bas de deux murs différents et dans la salle d’attente. Il est également relevé que le parquet est gondolé dans ces deux pièces. Le rapport relève en outre une humidité importante sur les murs de cave et des soupiraux en pied de façade mais non étanches et préconise de « procéder à la dépose des doublages des murs dans le cabinet afin de libérer l’humidité piégée derrière avec assèchement technique recommandé ».

Par ailleurs, dans un courrier en date du 25 mars 2024, adressé au syndic de l’immeuble, la SCI du [Adresse 3] écrit que :

un rapport de la société Polygon du 12 septembre 2023 concluait déjà à la « présence d’humidité sur TOUS LES [Localité 8] de l’appartement provenant de remontées d’humidité venant des caves de l’immeuble », « les murs sont toujours humides. J’ai dû faire revenir la société Polygon mercredi 13 mars dernier », les problèmes d’humidité de l’appartement sont très importants comme dans tous ceux du rez-de-chaussée des autres bâtiments,des travaux sont urgents, depuis le 10 octobre 2023, « on a perdu plusieurs mois pendant lesquels l’humidité s’est aggravée, notamment par le manque d’agissement de votre part », « mon bien est endommagé par l’humidité toujours présente », si j’avais su tout cela en temps et en heure, j’aurais probablement agi autrement vis-à-vis de mon acheteur ».

Elle reproche également au syndic de ne pas avoir répondu à l’agence immobilière.

Il résulte de ce courrier que les problèmes d’humidité affectant le bien objet de la promesse dans son ensemble mais également les caves de l’immeuble, se sont nettement aggravés et sont bien plus importants que ce que pouvait légitiment penser la bénéficiaire au jour de la signature de la promesse, alors qu’elle n’avait connaissance que de la déclaration de sinistre du 9 août 2023 et avait été informée par l’agence immobilière que le sinistre, qui se limitait à un dégât des eaux affectant le mur de l’entrée, était « du passé » en raison de la pose des soupiraux dans les caves.

Le sinistre, tel qu’il est décrit par la société Polygon dans son rapport du 13 mars 2024 et tel qu’il ressort du courrier de la promettante elle-même, est à l’évidence de nature à porter atteinte de manière significative à la valeur du bien.

En exécution des stipulations contractuelles, Mme [P] [S] était donc bien fondée à renoncer à lever l’option et doit se voir restituer la somme qu’elle a versée au notaire rédacteur de l’acte au titre de l’indemnité d’immobilisation.

En conséquence, et sans qu’il ne soit besoin d’examiner la demande seulement subsidiaire de Mme [P] [S] tendant à prononcer la nullité de la promesse de vente, il convient d’ordonner la restitution à son profit de la somme de 15 650 euros séquestrée entre les mains de Maître [U] [B], notaire à [Localité 9], lequel sera autorisé à la lui restituer.

Il n’y a pas lieu de condamner sous astreinte la SCI du [Adresse 3] à restituer la somme qui sera restituée par le notaire, en exécution de la présente décision judiciaire et conformément aux dispositions de l’article 1960 du code civil rappelées à la promesse de vente.

En revanche, en application de l’article 1231-6 du code civil, la SCI du [Adresse 3] qui a refusé la restitution de la somme séquestrée à Mme [P] [S] sera condamnée à lui payer les intérêts au taux légal sur la somme de 15 650 euros à compter de l’assignation, ainsi qu’elle limite sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [P] [S] fait valoir que le refus de la promettante de lui restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation l’a privée de la possibilité d’acquérir un autre bien et l’a contrainte à prolonger sa location actuelle. Elle ajoute qu’elle subit un stress particulièrement important lié à cette situation. Elle évalue son préjudice moral et financier à hauteur de 10 000 euros et demande également l’indemnisation des frais qu’elle a dû payer à son notaire pour la réalisation de la vente d’un montant de 1 000 euros et à son architecte pour les travaux de rénovation envisagés dans le bien, à hauteur de 2 100 euros.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Mme [P] [S] se prévaut de la résistance abusive de la promettante à son obligation d’autoriser la restitution à son profit de la somme versée par elle au titre de l’indemnité d’immobilisation, alors qu’en application de la promesse, elle pouvait renoncer à la vente et cette somme devait lui être restituée.

Il résulte du courrier de la SCI du [Adresse 3] du 25 mars 2024, dont les termes ont été repris ci-dessus, qu’elle ne pouvait ignorer que le bien était affecté d’un sinistre qui s’aggravait et qui diminuait significativement la valeur, ce dont elle s’inquiétait manifestement. C’est donc de mauvaise foi qu’elle s’est opposée à la restitution de la somme séquestrée à la bénéficiaire et a même réclamé le versement du surplus de l’indemnité d’immobilisation.

Ce refus abusif a nécessairement causé à Mme [P] [S] un préjudice moral en raison des tracas et du stress engendrés par la nécessité d’exercer une action en justice pour faire valoir son droit. Ce préjudice constitue un préjudice indépendant du retard et Mme [S] est donc fondée, compte tenu de la mauvaise foi de la SCI du [Adresse 4] et en application des dispositions précitées, à solliciter des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SCI du [Adresse 3] sera donc condamnée à indemniser Mme [P] [S] de son préjudice moral par l’allocation d’une somme de 2 500 euros.

En revanche, Mme [P] [S] ne rapporte aucune preuve de ce qu’elle a perdu une chance d’acquérir un autre bien en raison du séquestre de la somme de 15 650 euros.

Enfin, son préjudice financier résultant du versement des sommes de 1 000 euros au notaire ou de 2 100 euros à son architecte est sans lien de causalité avec la seule faute qu’elle reproche à la SCI du [Adresse 3], à savoir le refus de restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Ses demandes de dommages et intérêts seront donc rejetées pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

La SCI du [Adresse 3], partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [P] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Rejette la demande de résolution de la promesse de vente du 11 octobre 2023,

Ordonne la restitution à Mme [P] [S] de la somme de 15 650 euros séquestrée entre les mains de Maître [U] [B], notaire à [Localité 9], en exécution de la promesse de vente du 11 octobre 2023,

Autorise Maître [U] [B] à libérer cette somme au profit de Mme [P] [S] et au besoin le lui ordonne,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sous astreinte de la SCI du [Adresse 4] à la restitution de la somme de 15 650 euros,

Condamne la SCI du [Adresse 3] à payer à Mme [P] [S] les intérêts au taux légal sur la somme de 15 650 euros à compter du 18 juin 2024,

Condamne la SCI du [Adresse 3] à payer à Mme [P] [S] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Rejette le surplus de ses demandes de dommages et intérêts,

Condamne la SCI du [Adresse 3] aux dépens,

Condamne la SCI du [Adresse 3] à payer à Mme [P] [S], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 9] le 04 Avril 2025

Le Greffier La Présidente