TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e BENMAJED / CCC + CE

— M^e De PIMODAN / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/14096

N° Portalis 352J-W-B7G-CYI2Y

N° MINUTE : 2

Assignation du :

09 Novembre 2022

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BOULANGERIE ROYALE

[Adresse 9]

[Localité 17]

représentée par Maître Fathi BENMAJED, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0668

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE [Localité 21] COMMERCES

[Adresse 15]

[Localité 16]

représentée par Maître Thibault DE PIMODAN de la SELARL BLACKSTONE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2120

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/00717 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV35E

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Sophie GUILLARME, Première Vice-présidente adjointe

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 27 Mars 2025, tenue en audience publique, devant Madame Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025, délibéré prorogé au 25 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er avril 2006, les époux [H], aux droits desquels vient la S.A.S. FONCIÈRE [Localité 21] COMMERCES, ont consenti à la S.A.R.L. BOULANGERIE ROYALE le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 10], à [Localité 22], à destination de « boulangerie, pâtisserie, traiteur, confiserie, glace et terminal de cuisson », pour une durée de neuf années se finissant le 31 mars 2015 et moyennant un loyer annuel de 9 741,48 € en principal.

Par acte extrajudiciaire du 29 mai 2019, la bailleresse a signifié à la locataire un congé à effet du 31 décembre 2019 avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 18 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, saisi d’une demande de désignation d’un expert afin d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation dues réciproquement par les parties dans le cadre de l’éviction de la locataire, a désigné monsieur [Y] [E] pour y procéder.

L’expert judiciaire a rendu un rapport en date du 29 novembre 2021, estimant :

— le montant de l’indemnité d’éviction à 90 550 € hors frais de déménagement, à 98 550 € frais de déménagement inclus,

— le montant de l’indemnité d’occupation à 7 830 € par an à compter du 31 décembre 2019.

Par acte du 09 novembre 2022, la S.A.R.L. BOULANGERIE ROYALE a fait assigner la S.A.S. FONCIÈRE PARIS COMMERCES devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Dans ses dernières conclusions du 18 janvier 2024, la S.A.R.L. BOULANGERIE ROYALE sollicite du tribunal de :

« Entériner le rapport d’expertise judiciaire de MR [Y] [E]

Condamner LA SAS [Localité 21] COMMERCE au paiement de la somme de 113 332.50 € à titre d’indemnité principale d’éviction

Condamner la SAS [Localité 21] COMMERCE au paiement de la somme de 60280 € à titre d’indemnité de licenciement de 4 salariés ,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution

Condamner LA SAS [Localité 21] COMMERCE au paiement de la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du NCPC

La condamner aux entiers dépens »

Dans ses dernières écritures du 17 janvier 2023, la S.A.S. FONCIÈRE PARIS COMMERCES sollicite du tribunal de :

« A titre liminaire :

– DECLARER l’action de la société BOULANGERIE ROYALE irrecevable comme prescrite.

Subsidiairement au fond :

– FIXER l’indemnité d’éviction à la somme de 57.000,00 € ;

– FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 10.730,00€

En tout état de cause ;

– CONDAMNER la société BOULANGERIE ROYALE à verser à la société FONCIERE [Localité 21] COMMERCES la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

– CONDAMNER la société BOULANGERIE ROYALE aux entiers dépens, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 06 mars 2024 et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 27 mars 2025.

À l’audience, le tribunal a rappelé que le moyen tiré de la prescription des demandes à l’encontre de la défenderesse n’avait pas été soumis, par voie de conclusions d’incident, au juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître, et autorisé les parties, si elles entendaient émettre une contestation, à adresser des notes en délibéré dans un délai de quinze jours.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025, prorogé au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

La défenderesse fait valoir, au visa de l’article L.145-60 du code de commerce, que l’action de sa locataire en paiement d’une indemnité d’éviction, présentée par assignation devant le tribunal du 09 novembre 2022, est prescrite pour avoir été introduite plus de deux ans après la délivrance du congé du 29 mai 2019, l’effet interruptif de prescription de la demande d’expertise en référé, ainsi que l’effet suspensif de la décision ordonnant une telle mesure, ne lui bénéficiant pas dès lors qu’ils ne profitent qu’à la partie qui a agi.

La demanderesse lui oppose que son action est recevable, précisant d’une part qu’elle a légitimement cru sa bailleresse qui lui avait promis une indemnité d’éviction conforme au rapport d’expertise judiciaire, et faisant valoir d’autre part que le délai de prescription biennale n’expirait que le 29 novembre 2023 dès lors que la demande d’instruction en référé valait reconnaissance de son droit et que la décision ordonnant ladite expertise a emporté suspension de ce délai jusqu’au dépôt du rapport, le 29 novembre 2021.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile,

« Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 789 du même code dispose que :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Selon l’article 791 dudit code :

« Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768. »

Il est constant, en vertu de ce texte, que le magistrat de la mise en état n’est saisi des demandes relevant de sa compétence que par les conclusions, dites « d’incident », qui lui sont spécialement adressées, de sorte que l’incident soulevé dans des conclusions qui comportent en outre des moyens et demandes présentés à la juridiction statuant au fond est irrecevable.

Il y a lieu de constater, en application de ces textes, que le juge de la mise en état était seul compétent pour connaître de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de la locataire, qu’il aurait dû en être saisi par voie de conclusions d’incident avant son dessaisissement, et, qu’à défaut, cette fin de non-recevoir soulevée par la voie de conclusions au fond adressées au tribunal n’est plus recevable.

Le tribunal ayant soulevé ce moyen d’office, les parties ont été invitées, pour le respect du contradictoire, à présenter leurs observations dans le cadre de notes en délibéré, dans les quinze jours suivant l’audience.

Aucune note n’a été adressée dans ledit délai.

Il convient dès lors de constater que la fin de non-recevoir tirée de la prescription est irrecevable et que le tribunal doit, en conséquence, se prononcer sur la demande d’indemnité d’éviction.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction

*Sur les locaux objets du bail expiré

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux loués sont situés [Adresse 10] dans le [Localité 27].

La [Adresse 24], d’environ 800 mètres, débute [Adresse 19] et se termine [Adresse 23], les locaux étant situés sur le trottoir de droite en venant du [Adresse 19], dans la section comprise entre la [Adresse 25] et la [Adresse 26], dans un secteur de moyenne commercialité.

La station de métro la plus proche est « [20] ».

Les locaux dépendent d’un immeuble en maçonnerie d’aspect ordinaire élevé sur caves d’un rez-de-chaussée et de huit étages droits.

Il se composent de :

*Au rez-de-chaussée,

— une boutique développant un linéaire de façade sur la [Adresse 24] d’environ 3,50m, comprenant, sur la gauche en entrant et en face, un comptoir réfrigéré vitré, avec un sol carrelé et des murs peints,

— en partie arrière de la boutique, une zone comprenant un four, un point d’eau et, en partie gauche, un escalier donnant accès au sous-sol,

*Au sous-sol,

— un laboratoire comprenant notamment un pétrin, avec un sol carrelé et des murs peints,

— un WC.

L’expert précise que les locaux présentent un état général satisfaisant.

Il propose de retenir une surface pondérée de 29m2B, qui ne fait l’objet d’aucune discussion des parties et sera retenue.

*Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’indemnité s’apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l’espèce, à la date du présent jugement, dès lors que la société BOULANGERIE ROYALE s’y trouve toujours.

— L’indemnité principale

Il s’agit d’une indemnité de remplacement si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d’une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité ailleurs.

L’indemnité de remplacement est fixée à la plus importante des deux valeurs entre celle du fonds de commerce perdu et celle du droit au bail.

La valeur du fonds de commerce perdu est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

L’évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux.

L’indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

L’expert judiciaire a proposé d’évaluer l’indemnité principale selon la valeur du fonds de commerce exploité dans les lieux, qu’il estime à 76 500 €, aucun transfert dudit fonds n’étant envisagé et la valeur du droit au bail étant estimée à un montant bien inférieur de 13 000 €.

Les parties s’accordent avec l’expert judiciaire pour fixer le montant de l’indemnité principale selon la valeur du fonds de commerce.

L’expert judiciaire a évalué la valeur du fonds de commerce après une analyse des comptes de résultat 2018, 2019 et 2020, faisant notamment ressortir :

— un chiffre d’affaires annuel HT de :

78 785 € en 2018,

86 761 € en 2019,

119 792 € en 2020,

soit une moyenne annuelle de 95 113 € sur ces trois années,

— un EBE annuel de :

3 117 € en 2018,

1 826 € en 2019,

975 € en 2020,

soit une moyenne annuelle de 1 973 € sur ces trois années,

— un résultat d’exploitation annuel de :

1 392 € en 2018,

-326 € en 2019,

-1 269 € en 2020,

soit une moyenne annuelle de -67 € sur ces trois années.

Il a procédé à une pondération « compte tenu de l’évolution favorable du chiffre d’affaires enregistrée au cours de la période 2018-2020 », de la façon suivante :

— année 2018 : 78 785 € x 1,00 = 78 785 €

— année 2019 : 86 761 € x 2,00 = 173 522 €

— année 2020 : 119 792 € x 3,00 =359 376 €

Total = 611 683 €

Soit un chiffre d’affaires moyen pondéré de : 611 683 € ÷ 6 = 101 947 €.

Il a proposé d’évaluer la valeur du fonds de commerce en appliquant à ce chiffre d’affaires moyen HT un taux de 75%, indiquant que ce taux correspond à la moyenne basse des commerces exerçant une activité équivalente, compte tenu :

— des usages de la profession appliquant un taux situé dans une fourchette comprise entre 60% et 150% pour un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie viennoiseries,

— de l’évolution du chiffre d’affaires moyen au cours des trois dernières années d’activité attestant notamment d’une augmentation significative entre 2019 et 2020,

— d’un résultat d’exploitation moyen légèrement négatif et d’un EBE moyen au titre de la période 2018-2020 légèrement positif.

Il conclut ainsi à une valeur du fonds de commerce de :

101 947 € x 0,75 = 76 460 €, arrondis à 76 500 €.

La locataire demande au tribunal d’ « entériner » le rapport d’expertise judiciaire et de majorer de 15% l’indemnité d’éviction chiffrée par l’expert au motif que son chiffre d’affaires des bilans suivants a substantiellement augmenté, de plus de 35% : soit 98 550 € x 15% = 113 332,50 €.

La bailleresse demande de fixer la valeur du fonds de commerce selon une moyenne arithmétique du chiffre d’affaires et une valorisation à hauteur de 60%, soit 95 113 € x 0,6 = 57 067,80 €, arrondis à 57 000 €.

Elle s’oppose à la pondération visant à tenir compte d’une hausse du chiffre d’affaires qu’elle juge réalisée artificiellement par la locataire après réception du congé avec offre d’indemnité d’éviction, au détriment de l’EBE qu’elle estime être le réel indicateur de la performance de la société, et fait également valoir que son résultat d’exploitation est négatif et baisse, révélant que l’augmentation de son activité se fait au détriment de sa rentabilité et en compromet la pérennité.

Elle conteste, compte tenu de ces même indicateurs, la pertinence de la valorisation à hauteur de 75%, et demande de retenir un taux de 60%, se prévalant d’un barème de valorisation LEFEBVRE allant de 50% à 120% du chiffre d’affaires HT.

Le tribunal relève qu’il ne peut, comme le sollicite la locataire, procéder à un calcul consistant simplement à augmenter de 15% le montant total de l’indemnité totale chiffrée par l’expert judiciaire compte tenu d’une augmentation de son chiffre d’affaires, alors que ce calcul ne correspond à aucune méthode usuelle d’évaluation de l’indemnité d’éviction et qu’elle ne donne aucune explication ou fondement permettant au tribunal d’en constater la pertinence.

Il convient, pour chiffrer l’indemnité principale d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce perdu, de faire usage de la méthode usuelle consistant à appliquer au chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

Le tribunal doit donc nécessairement prendre en compte les derniers éléments comptables (chiffre d’affaires) du preneur pour fixer l’indemnité d’éviction, qui s’évalue à la date la plus proche de son départ.

La locataire a produit aux débats des éléments comptables plus récents que ceux examinés par l’expert, soit ses bilans et comptes de résultat des exercices arrêtés au 31 décembre 2021 et au 31 décembre 2022.

Il ressort de l’examen de ces pièces :

— un chiffre d’affaires net sur l’année 2021 de 157 897 €,

— un chiffre d’affaires net sur l’année 2022 de 127 562 €.

Le fonds de commerce devant dès lors s’évaluer selon les chiffres d’affaires des trois dernières années, soit 2020, 2021 et 2022, l’application de la pondération proposée par l’expert pour tenir compte d’une augmentation du chiffre d’affaires en 2020, par rapport aux années 2018 et 2019, est sans objet.

Le tribunal doit donc déterminer le chiffre d’affaires annuel moyen des trois derniers exercices connus en en calculant la moyenne arithmétique, de la façon suivante :

119 792 € (CA 2020) + 157 897 € (CA 2021) + 127 562 € (CA 2022) ÷ 3 = 135 083 €, arrondi à 135 000 €.

Le taux de valorisation que l’expert judiciaire a proposé de fixer à 75%, aux motifs que le chiffre d’affaires est en progression sur les trois dernières années et que l’EBE moyen est positif, doit être revu à la baisse dès lors que le tribunal ne peut faire la même analyse sur les trois dernières années ; le chiffre d’affaires a connu une brusque augmentation en 2021 mais a baissé de façon conséquente en 2022, tandis que le résultat d’exploitation a augmenté à + 3 812 € en 2021 pour descendre à – 4 172 € en 2022.

Ces circonstances commandent de réduire le taux de valorisation du fonds de commerce à 65%, étant observé que l’application de ce taux, sur le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices, aboutit à un résultat sensiblement proche d’une simple augmentation de 15% de l’indemnité réclamée par la locataire (76 500 € + 15% = 87 975 €).

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer l’indemnité principale à la somme de :

135 000 € x 65% = 87 750 €.

— Les indemnités accessoires

*L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce, notamment les droits de mutation, les honoraires de transaction et les frais juridiques.

L’expert judiciaire a évalué cette indemnité à 10% de l’indemnité principale.

La défenderesse conclut au rejet de la demande à ce titre, faisant valoir que le preneur a fait valoir ses droits à la retraite et n’a jamais exprimé sa volonté de se réinstaller.

Toutefois, le bénéfice de cette indemnisation n’est écarté que si le bailleur rapporte la preuve de l’absence certaine de réinstallation du locataire.

Tel n’étant pas le cas en l’espèce, il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande d’indemnisation à ce titre à hauteur de 87 750 € x 10% = 8 775 €.

*Le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert judiciaire a évalué l’indemnité à ce titre à un mois de salaire et charges sociales de l’année 2020, soit :

45 456 € + 8 268 € x 1/12 mois = 4 477 € arrondis à 4 500 €.

La bailleresse se contente de se prévaloir de l’absence de réinstallation de sa locataire, sans en apporter la preuve lui incombant ni contester la pertinence du calcul de l’expert judiciaire.

Il n’est pas justifié de majorer l’estimation de l’expert de 15%.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer l’indemnité pour trouble commercial à 4 500 €.

*Le double loyer

Ce poste d’indemnisation a pour objet de réparer le préjudice subi par le locataire qui doit supporter cumulativement pendant une certaine période, du fait du déménagement à opérer et de l’éventuel aménagement des nouveaux locaux ou d’autres raisons recevables, deux loyers correspondant aux locaux à libérer et aux locaux pris à bail.

L’expert judiciaire propose de retenir à ce titre une somme 1 900 € au titre de deux mois de loyer.

Toutefois, il n’est pas justifié du bien fondé d’une demande d’indemnisation à ce titre, qui est censée au demeurant ne s’appliquer qu’en cas de transfert du fonds de commerce du locataire évincé.

Cette demande sera rejetée.

*Les frais de déménagement

L’expert judiciaire a procédé à une estimation à partir d’un devis PANITOU du 22 septembre 2021, d’un montant de 8 000 € HT ou 9 600 € TTC, notant que cette pièce a été produite par la locataire après l’envoi de la note préalable au dépôt du rapport.

Il convient de rappeler que cette indemnité est censée couvrir les frais de déménagement des effets personnels du commerçant évincé et de son stock, le mobilier et les installations attachés au fond étant réputés incorporés dans la valeur du fonds perdu.

En outre, le devis ne comporte aucun détail sur la prestation, présentée en un seul poste « Enlèvement et déménagement matériel complet de la boulangerie ».

Il convient dans ces conditions de limiter l’indemnité revenant à la locataire à une somme de 1 000 €, que le tribunal juge suffisante pour déménager son stock et ses affaires personnelles.

*Les frais de licenciement

Le locataire évincé doit également être indemnisé du coût de licenciement de son personnel qui est la conséquence de l’éviction.

Il est remboursé des frais de licenciement réellement exposés et dûment justifiés.

En l’espèce, la locataire sollicite une somme de 60 280 € pour le licenciement de quatre salariés et produit un document intitulé « Déclaration nominative – De janvier 2023 à décembre 2023 » détaillant les conditions d’emploi et la rémunération de six salariés.

Force est de constater que ce document ne justifie en rien du coût des licenciements causés par l’éviction, dont le chiffrage, en l’état, apparaît d’ailleurs prématuré.

Il convient en conséquence de prévoir, comme il est d’usage, que les frais de licenciement devront être remboursés à partir des justificatifs produits par la locataire, qu’il convient donc de retenir en mémoire.

Ainsi, le montant total de l’indemnité d’éviction revenant à la demanderesse est fixé à :

87 750 € (indemnité principale)

+8 775 € (indemnité de remploi)

+4 500 € (indemnité pour trouble commercial)

+1 000 € (indemnité de déménagement)

= 101 025 €

Il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de cette indemnité, outre le remboursement des frais de licenciement, en mémoire, sur la base des justificatifs qui seront fournis.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

L’article L.145-28 du code de commerce dispose que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.(…) »

Il est constant que l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l’article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l’article L.145-34 du même code est exclu.

L’occupation étant précaire, il convient d’y appliquer un abattement pour précarité usuellement fixé à 10%.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’expert judiciaire a évalué l’indemnité d’occupation due à 7 830 € (le tribunal considère que ce chiffre est fixé hors taxes et hors charges, conformément à l’usage et à défaut de précision de la part de l’expert judiciaire à ce sujet).

Cette estimation ne fait l’objet d’aucune discussion de la part de la demanderesse, en revanche la défenderesse sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à 10 730 €, soutenant que la valeur locative en renouvellement des locaux doit être fixée à 500 €/m2/an au vu des éléments de référence pris en compte et que l’application d’un abattement de précarité n’est pas justifié puisque la locataire est libre de quitter les lieux à tout moment et que son chiffre d’affaires a augmenté depuis le congé.

Il se déduit de ses explications, bien qu’elle ne le précise pas, que sa demande s’entend d’une fixation annuelle de l’indemnité d’occupation.

Le congé avec refus de renouvellement a mis fin au bail le 31 décembre 2019, de sorte que l’indemnité d’occupation est due à compter du 1er janvier 2020.

La locataire n’ayant pas quitté les locaux, elle est due jusqu’à son départ effectif.

L’expert judiciaire a pris en compte les éléments de comparaison suivants :

*Locations nouvelles sans pas de porte :

— magasin de décoration [Adresse 8] (octobre 2013) : 285 €/m2B/an

— agence de publicité [Adresse 2] (mars 2020) : 300 €/m2B/an

— (boutique) [Adresse 6] (janvier 2015) : 348 €/m2B/an

— librairie [Adresse 14] (janvier 2016) : 435 €/m2B/an

— restaurant asiatique [Adresse 13] (révision en octobre 2014) : 554 €/m2B/an

*renouvellements amiables :

— boutique [Adresse 7] (janvier 2015) : 195 €/m2B/an

— bar à vins – objets de collection [Adresse 18] (juillet 2018) : 297 €/m2B/an

— primeurs [Adresse 4] (septembre 2015) : 358 €/m2B/an

*fixation judiciaire

— boulangerie [Adresse 11] (juillet 2014) : 300 €/m2B/an avant abattements et majoration.

Il fait état de quatre termes de comparaison transmis par la bailleresse postérieurement à l’envoi de sa note préalable :

— local associatif [Adresse 12] (novembre 2015) : 389 €/m2B/an (taxe foncière au preneur)

— épicerie [Adresse 5] (janvier 2021) : 414 €/m2B/an sauf franchises les deux premières années (taxe foncière au preneur)

— atelier [Adresse 3] (mars 2015) : 475 €/m2B/an (taxe foncière au preneur)

— barbier-coiffeur [Adresse 1] (mai 2017) : 480 €/m2B/an (taxe foncière au preneur).

Compte tenu de ces éléments, ainsi que des caractéristiques des lieux et de leur situation, dans un secteur de moyenne commercialité au regard de l’activité exercée, il estime leur valeur locative de marché à un prix unitaire de 400 €/m2 (par an), avec impôt foncier à déduire au réel, et leur valeur locative en renouvellement à 300 €/m2 (par an), avec impôt foncier à déduire au réel.

Concernant la contestation de la bailleresse qui estime la valeur unitaire au mètre carré retenue par l’expert judiciaire comme trop basse au vu des éléments de comparaison analysés, il y a lieu de rappeler, comme l’a déjà fait l’expert judiciaire, que l’établissement d’une valeur locative ne saurait résulter d’une simple moyenne arithmétique des prix pratiqués dans les références, mais du rapprochement de ces éléments, analysés un à un, selon leurs caractéristiques propres et celles du local sous expertise.

Ainsi, l’argumentation de la bailleresse, qui se prévaut d’une valeur moyenne de 550 € pour les locations nouvelles et de 424 € pour le renouvellement amiable, n’est pas opérante.

Dans ces conditions, l’estimation de l’expert judiciaire, qui a retenu une valeur unitaire de 300 € /m2B par an apparaît pertinente et sera retenue ; soit une valeur locative des locaux de 300 € x 29 m2B = 8 700 €/an.

Par ailleurs, le tribunal observe que la situation de la locataire reste précaire malgré l’augmentation de son chiffre d’affaires, laquelle doit au demeurant être relativisée compte tenu de résultats d’exploitation qui ne sont pas toujours positifs; il n’y a donc pas lieu d’écarter l’application de l’abattement pour précarité usuel de 10%.

Il y a lieu en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation due par la locataire à (8 700 € – 10% =) 7 830 € HT/HC/an à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à parfaite libération des locaux.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, dont le refus de renouvellement du bail est à l’origine de la présente procédure, et qui succombe sur le principal, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront tous les frais de l’expertise judiciaire de monsieur [Y] [E], ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles qu’il convient de fixer à 5 000 €.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la fin de non-recevoir tirée de la prescription irrecevable devant le tribunal statuant au fond, lequel doit en conséquence se prononcer sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction ;

CONDAMNE la S.A.S. FONCIÈRE [Localité 21] COMMERCES, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L.145-58 du code de commerce, à payer à la S.A.R.L. BOULANGERIE ROYALE une indemnité d’éviction des locaux sis [Adresse 10] à [Localité 22] d’un montant total de cent-un-mille-vingt-cinq euros (101 025 €), outre frais de licenciement en mémoire, se décomposant comme suit ;

—  87 750 € (indemnité principale)

—  8 775 € (indemnité de remploi)

—  4 500 € (indemnité pour trouble commercial)

—  1 000 € (indemnité de déménagement),

— pour mémoire, les frais de licenciement qui seront indemnisés sur la base des justificatifs qui seront fournis ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation des lieux due par la S.A.R.L. BOULANGERIE ROYALE à la S.A.S. FONCIÈRE [Localité 21] COMMERCES à la somme annuelle, hors taxes et hors charges, de sept-mille-huit-cent-trente euros (7 830 € HT/HC/an) à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

CONDAMNE la S.A.S. FONCIÈRE [Localité 21] COMMERCES aux entiers dépens, lesquels comprendront tous les frais de l’expertise judiciaire de monsieur [Y] [E], ainsi qu’à payer une somme de cinq-mille euros (5 000 €) à la S.A.R.L. BOULANGERIE ROYALE en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 21] le 25 Septembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA