TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00097 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WIPU

Minute : 26/72

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 12 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur HOFFSCHIR,

GREFFIERS : Madame GAUTHIER, lors des débats

: Madame PERREAU, lors du prononcé

CREANCIER POURSUIVANT :

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL, [Localité 1]

Société coopérative de Crédit à capital variable et à responsabilité statutairement limitée, immatriculée au registre du Commerce et des Société de NANTERRE (92), sous le numéro 511 985 514 dont le siège social est situé, [Adresse 1] 92170 VANVES, ayant reçu quittance subrogative de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL AUBERGENVILLE, en date du 10 janvier 2019, suite à transfert de compte,

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Florence CHOPIN de la SCP LANGLAIS & CHOPIN, avocat au barreau du Val-de-Marne, PC 189

DEBITEUR SAISI

Monsieur, [O], [G], [B]

né le, [Date naissance 1] 1986 à, [Localité 2], de nationalité française,

demeurant, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

CREANCIERS INSCRITS :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[Adresse 3]” sis, [Adresse 4]

domiciliée : chez Son syndic le cabinet BARRA NACERI,

[Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 27 février 2013 par Me, [X], [W], notaire, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL D’AUBERGENVILLE a consenti à M., [O], [B] un prêt d’une somme de 190.000 euros remboursable en trois cent soixante échéances mensuelles de 1.029,20 euros chacune, la première échéance intervenant au plus tard le 05 mars 2013.

Par acte du 10 janvier 2019, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL D’AUBERGENVILLE a subrogé dans ses droits la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1].

Le 09 avril 2025, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] a fait signifier à M., [O], [B] un commandement de payer valant saisie du lot n° 9 compris dans un ensemble immobilier situé, [Adresse 6], à, [Localité 3] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont les suivantes :

Commune

Désignation cadastrale

Volume,

[Adresse 7],

[Localité 4]

H 4

H 3

H 5

2

9

Par acte du 28 mai 2025, le commandement de payer valant saisie a été inscrit sur le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière du Val-de-Marne sous le numéro d’archivage provisoire 9404P02 S00093.

Par acte du 15 juillet 2025, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VANVES a assigné M., [O], [B] à comparaître à l’audience d’orientation se tenant le 04 septembre 2025 devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Créteil.

Par acte du 16 juillet 2025, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] a dénoncé le commandement de payer valant saisie au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE «, [Adresse 3] » SIS, [Adresse 8].

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2025, au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 18 décembre 2025 aux fins de permettre au créancier poursuivant de conclure sur le caractère abusif de certaines des clauses et pour signification au débiteur.

Par conclusions notifiées par voie électronique au greffe le 18 décembre 2025, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] demande au juge de l’exécution :

— de fixer le montant de sa créance à 161.355,69 euros, compte arrêté à la date du 27 janvier 2025,

à titre subsidiaire, si et seulement si – par extraordinaire – le Juge de l’exécution venait à écarter la clause d’exigibilité :

— de fixer le montant de sa créance à la somme de 20.591,32 euros au titre des échéances impayées du 05 mai 2024 au 05 décembre 2025,

en cas de vente forcée :

— de fixer la date de l’audience de vente, laquelle interviendra sur la mise à prix de 60.000 euros,

— d’autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis par tel commissaire de justice de son choix, dans les jours précédant la vente, lequel pourra pénétrer dans ledit bien avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique, ou dans l’impossibilité de cette dernière de deux témoins majeurs,

— d’ordonner que le commissaire de justice pourra se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur

— d’ordonner que la publicité de la vente se fera conformément aux règles édictées par les articles R.322-31 et R.322-32 du code des procédures civiles d’exécution, avec une parution sur le site internet : vench.fr et avoventes.fr,

— d’ordonner que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée trois jours au moins avant les visites, aux occupants du bien saisi,

— d’ordonner que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, dont distraction au profit de M^e Florence CHOPIN, avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens invoqués à leur soutien, il sera renvoyé aux conclusions notifiées par voie électronique par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] le 18 décembre 2025.

M., [O], [B] n’a comparu à aucune des audiences.

Le 15 juillet 2025 et le 16 décembre 2025, le commissaire de justice significateur a dressé à deux reprises des procès-verbaux de recherches infructueuses lors de la signification au domicile élu par M., [O], [B] ; il y expose que si le nom du destinataire figure sur la boîte aux lettres, des occupants de l’immeuble lui ont indiqué que seuls des membres de la famille du destinataire résident à cette adresse ; il ajoute que, de retour à l’étude, il n’a pu identifier le lieu où demeure le destinataire malgré des recherches dans les « Pages jaunes » et des « recherches administratives ». Le procès-verbal de signification, qui expose ainsi les diligences précises accomplies par le commissaire de justice, est régulier en la forme.

La partie poursuivante a été informée que, pour plus ample délibéré, la décision serait rendue le 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera observé à titre liminaire qu’en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le juge n’est tenu de statuer que sur les prétentions des parties récapitulées dans le dispositif de leurs conclusions ; même lorsqu’elles figurent dans le dispositif des conclusions, les formules « donner acte », « dire et juger » ou encore « prendre acte » n’introduisent pas nécessairement des prétentions.

Sur l’existence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

L’article 7.1. de la directive 93/13 CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs prévoit que « les États membres veillent à ce que, dans l’intérêt des consommateurs ainsi que des concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l’utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel ». Il a été jugé que le juge national est tenu d’apprécier d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle relevant du champ d’application de la directive 93/13 et, ce faisant, de suppléer au déséquilibre qui existe entre le consommateur et le professionnel, dès lors qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet (CJUE, 26 janv. 2017, C-421/14, Banco Primus c. Jesús Gutiérrez García, pt. 43 –14 mars 2013, C 415/11, Aziz, pt. 46).

Il résulte de la combinaison des articles L. 212-1, al. 1, et L. 212-2 du code de la consommation, telles qu’issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, reprenant les dispositions de l’article L. 132-1 dudit code, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010, applicable à la cause, que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il a été jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date sans mise en demeure ou sommation préalable ni préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, le recours éventuel à une procédure de surendettement n’étant pas de nature à y remédier (Civ. 2, 15 janv. 2026, n° 23-12.956, inédit – Civ. 1, 29 mai 2024, n° 23-12.904, publié – 22 mars 2023, n° 21-16.044, publié).

En l’espèce, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] poursuit la saisie immobilière sur le fondement d’un titre exécutoire, constitué par un acte reçu le 27 février 2013 par Me, [X], [W], notaire, établi au profit de la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL D’AUBERGENVILLE, dans les droits de laquelle elle a été subrogée par acte du 10 janvier 2019.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 18 novembre 2024, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] a prononcé la résiliation du contrat de prêt en application des conditions générales de celui-ci.

L’article 16 des conditions générales du contrat de prêt immobilier annexé à l’acte reçu le 27 février 2013, comporte une clause libellée ainsi :

« Les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit :

. si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt ».

Il convient d’interpréter cette clause comme emportant une déchéance de plein droit du terme, sans mise en demeure préalable de l’emprunteur par le prêteur, la seule obligation pesant sur ce dernier étant d’avertir par écrit l’emprunteur de la déchéance une fois que celle-ci a été prononcée. Cette clause d’exigibilité revêt ainsi un caractère abusif.

Il sera observé à cet égard qu’il importe peu que la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] ait finalement laissé à M., [O], [B] un délai de plusieurs semaines pour régulariser sa situation dès lors que l’octroi d’un tel délai demeurait soumis au pouvoir discrétionnaire de l’établissement bancaire et que le caractère abusif d’une clause doit être apprécié indépendamment de ses conditions de mise en œuvre.

Il y a en conséquence lieu de constater que la clause de déchéance du terme contenue dans les conditions générales du prêt immobilier, qui fonde la déchéance du terme prononcée par l’établissement bancaire, présent un caractère abusif et de la réputer non écrite.

Sur le montant de la créance du créancier poursuivant

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ; l’article R. 322-18 du même code ajoute que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires dont il doit apprécier le montant au jour où il statue.

Il résulte de la combinaison des articles L. 111-3 et de l’article L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution que constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire qui constatent une créance liquide et exigible.

Dès lors que le contrat de prêt était constaté au sein d’un acte notarié revêtu de la formule exécutoire, il appartient au juge, en faisant abstraction de la déchéance du terme qui était fondée sur une clause abusive, d’évaluer le montant des sommes dues par l’emprunteur à la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] en exécution de celui-ci.

En l’espèce, aux termes de l’acte reçu le 27 février 2013 par Me, [X], [W], notaire, il était notamment stipulé :

Nature du prêt : PRET MODULIMMO n° 10278 0611000020205302

Montant du prêt en capital : CENT QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS

Durée : 30 ans (360 mois)

Remboursement : 360 échéances mensuelles de MILLE VINT-NEUF EUROS ET VINGT CENTIMES

Echéances :

première échéance au plus tard le : 05 mars 2013dernière échéance au plus tard le : 05 février 2043Taux, hors assurance, de 4,50 % l’an.

Suivant le décompte, arrêté au 05 décembre 2025, versé aux débats par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1], M., [O], [B] a cessé de régler les mensualités dues en exécution du contrat de prêt à compter de l’échéance du 05 mai 2024 ; elle évalue en conséquence le montant de sa créance à la somme de 20.591,32 euros. Au jour de la saisie, la société poursuivante disposait ainsi une créance liquide et exigible. Par ailleurs, elle peut utilement demander le paiement des sommes devenues exigibles postérieurement.

Il convient toutefois d’observer que, au sein du décompte, les échéances comprises entre le mois d’août 2024 et le mois de novembre 2024 sont légèrement supérieures à 1.029,20 euros, sans que la société poursuivante explique cette majoration. Il convient en conséquence de réduire la créance dont se prévaut la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] à la somme de 20.584,02, en principal, intérêts, accessoires et frais, en ce exclus les intérêts et pénalités de retard qui pourraient être dus, arrêtée à la date du 05 décembre 2025, l’échéance du mois de décembre 2025 étant incluse.

Sur le caractère réel et la saisissabilité des droits objets de la saisie

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie que la saisie immobilière porte sur des droits réels afférents aux immeubles ou leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie délivré le 09 avril 2025 porte sur le lot n° 9 compris dans un ensemble immobilier situé, [Adresse 6], à, [Localité 3] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales ont été rappelées plus haut. L’état hypothécaire sur formalités (levé au 17 avril 2025, puis au 28 mai 2025) indique que, par acte du 27 février 2013, M., [O], [B] a acquis en pleine propriété ce bien. Il n’est pas mentionné que ces biens auraient été ultérieurement cédés ou seraient affectés d’une cause limitant leur aliénabilité.

Il en découle que la saisie diligentée par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] porte effectivement sur des droits réels saisissables.

Sur l’orientation de la procédure

L’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution indique que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

L’article R. 322-15, al. 2, du même code ajoute que le juge qui autorise la vente amiable s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’absence de toute demande du débiteur tendant à être autorisé à céder amiablement le bien, celui-ci n’étant pas comparant, il convient d’ordonner la vente forcée du bien saisi suivant les modalités indiquées au dispositif de la présente décision. Les visites du bien saisi seront effectuées selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur la publicité

L’article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution indique que juge de l’exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l’un des créanciers inscrits ou la partie saisie d’une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35 ; le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l’immeuble et de toutes autres circonstances particulières.

Outre la réalisation des formalités de publicité de droit commun, eu égard à la nécessité d’assurer la large diffusion de la vente sur adjudication, il y a lieu d’autoriser la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] à diffuser une annonce sur les sites internet : vench.fr et avoventes.fr, dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite, sous réserve que celui-ci n’excède pas globalement 2.500 euros.

Sur le montant de la mise à prix

Il résulte de la combinaison des articles L. 322-6, al. 1, et R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant, qui en indique le montant dans le cahier des conditions de vente.

En l’absence de toute demande incidente tendant à modifier le montant de la mise à prix, il n’y a pas lieu pour le juge d’en fixer le montant.

Sur les dépens

Aux termes de l’article R. 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères.

Il y a en conséquence simplement lieu de rappeler que les frais occasionnés par les poursuites, en ce compris les dépens, feront l’objet d’une ordonnance de taxe avant l’ouverture des enchères, avec distraction au profit de M^e Florence CHOPIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel, prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le caractère abusif de la clause contenue à l’article 16 des conditions générales du contrat de prêt immobilier annexé à l’acte reçu le 27 février 2013 par Me, [X], [W], notaire, aux termes de laquelle il est prévu que les sommes prêtées seront de plein droit et immédiatement exigibles si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt,

DIT que ladite clause doit être réputée non écrite,

FIXE la créance de la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] à la somme de 20.584,02 euros (VINGT-MILLE-CINQ-CENT-QUTRE-VINGT-QUATRE EUROS ET DEUX CENTIMES), en principal, intérêts, accessoires et frais, en ce exclus les intérêts et pénalités de retard qui pourraient être dus, arrêtée à la date du 05 décembre 2025, l’échéance due par l’emprunteur au titre du mois de décembre 2025 étant incluse,

CONSTATE que la saisie a pour objet des droits réels immobiliers saisissables,

ORDONNE la vente forcée du lot du lot n° 9 compris dans un ensemble immobilier situé, [Adresse 6], à, [Localité 3] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont les suivantes :

— sect. : H ; numéro 4 ; lot de volume n° 2 ;

— sect. : H ; numéro 3 ; lieudit «, [Adresse 6] » ; dont la contenance est 00ha 14a 51ca,

— et sect. : H ; numéro 5 ; lieudit «, [Adresse 6] » ; dont la contenance est 00ha 08a 24ca

FIXE l’audience à laquelle sera procédé à la vente forcée au :

jeudi 11 juin 2026 à 9h30,

salle A, B, I ou J, rez-de-chaussée, bâtiment nord,

DIT n’y avoir lieu à fixer le montant de la mise à prix, lequel est indiqué dans le cahier des conditions de vente,

AUTORISE le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis par tel commissaire de justice de son choix, dans les jours précédant la vente, lequel pourra pénétrer dans ledit bien avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique, ou dans l’impossibilité de cette dernière de deux témoins majeurs,

AUTORISE le commissaire de justice à se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur

ORDONNE que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée trois jours au moins avant les visites, aux occupants du bien saisi,

AUTORISE la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE, [Localité 1] à diffuser une annonce sur les sites internet : vench.fr et avoventes.fr, dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite, sous réserve que celui-ci n’excède pas globalement 2.500 euros.

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe, avec distraction au profit de M^e Florence CHOPIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXECUTION