TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00597 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Z7J

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le 01 juillet 2025

DEMANDERESSE

HENEO

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [X]

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00597 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Z7J

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 mars 2022, la société HENEO a donné en location un logement meublé à M. [R] [X] au sein de la résidence sociale [5] située [Adresse 3] à [Localité 7], logement n°505, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle initiale de 426,10 euros, prestations obligatoires comprises.

Des redevances étant demeurées impayées, la société HENEO a adressé à M. [R] [X], le 17 janvier 2023, une première mise en demeure de payer la somme de 485,93 euros puis ; le 10 juillet 2024, une seconde mise en demeure de payer la somme de 1 514,75 euros et lui a finalement fait signifier, par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, un commandement de payer la somme de 1 514,75 euros en principal dans un déali d’un mois en visant la clause résolutoire contenue au contrat.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la société HENEO a fait assigner M. [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner M. [R] [X] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi ainsi que la somme de 1 459,36 euros au titre des redevances impayées, selon décompte arrêté au 8 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 5 août 2024, condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, la société HENEO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 5 août 2024.

A l’audience du 30 avril 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1 458,22 euros, échéance de mars 2025 incluse, selon décompte arrêté au 18 avril 2025.

M. [R] [X], bien que régulièrement assigné en étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [R] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 4 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant ces dispositions.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 août 2024, pour la somme en principal de 1514,75 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance due par M. [R] [X] et que ce dernier n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 6 septembre 2024.

M. [R] [X] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [R] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de ce qui précède, M. [R] [X] sera condamné à verser à la société HENEO une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 septembre 2024 jusqu’à libération effective des locaux (volontaire ou des suites de l’expulsion) matérialisée par la remise des clés, égale au montant de la redevance actuelle et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions.

En l’espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que M. [R] [X] reste lui devoir la somme de 1 458,22 euros à la date du 18 avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, terme du mois de mars 2025 inclus.

M. [R] [X], qui ne comparaît pas, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1 458,22 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, au regard des versements effectués qui ont désintéressé les causes du commandement de payer et celles de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 4 mars 2022 entre la société HENEO et M. [R] [X] concernant le logement situé [Adresse 9] à [Localité 7], logement N°505 sont réunies à la date du 6 septembre 2024,

ORDONNE à M. [R] [X] de quitter les lieux dans un délai de trois semaines suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE M. [R] [X] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 6 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [R] [X] à verser à la société HENEO la somme de 1458,22 euros au titre de l’arriéré de redevances et des indemnités d’occupation échues à la date du 18 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge