TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e BILSKI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05320 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4EEG

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 11] ITALIE sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET LESCALLIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Le Syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 11] ITALIE sise [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET LESCALLIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentés par Maître Sophie BILSKI de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

DÉFENDEURS

Madame [W] [L]

Monsieur [Z] [R] [L]

[Adresse 2]

[Localité 9]

défaillants

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05320 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EEG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sabine CARRE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] sont propriétaires des lots de copropriété n°2076, 2295 et 5631 d’un immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 12] [Adresse 10]), lots régis par le [Adresse 13] [Localité 11] ITALIE et le [Adresse 14] [Localité 11] ITALIE.

Par jugement rendu le 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Paris a condamné solidairement Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] à payer :

— au [Adresse 13] [Localité 11] ITALIE, la somme de 3036,70 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2022, et la somme de 120 euros au titre des frais; – au [Adresse 14] [Localité 11] ITALIE, la somme de 277,80 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2022.

Ce jugement a été signifié le 21 juin 2023 par acte de commissaire de justice délivré selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 avril 2024, les deux syndicats des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] Paris ont fait assigner Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’arriérés de charges de copropriété, s’élevant alors à la somme de 10.082,81 euros, s’agissant du [Adresse 13] PARIS Italie et à la somme de 1 590,97 euros s’agissant du [Adresse 14] PARIS Italie (sommes arrêtées au 13 février 2024).

Par dernières conclusions d’actualisation, signifiées à Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] le 19 novembre 2024, les deux syndicats des copropriétaires demandent au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, de :

— condamner solidairement Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] au paiement des sommes suivantes :

• Au [Adresse 13] [Localité 11] Italie, la somme de 14.676,70 euros au titre des charges de copropriété entre le 20 juillet 2022 et le 1er octobre 2024, se décomposant comme suit :

○ 8 971,22 euros au titre des charges de copropriété entre le 20 juillet 2022 et le 1er octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation

○ 5 705,48 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

• Au [Adresse 15], la somme de 3 855,95 euros au titre des charges de copropriété entre le 17 janvier 2023 et le 1er octobre 2024, se décomposant comme suit :

○ 762,95 euros au titre des charges de copropriété entre le 17 janvier 2023 et le 1er octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du jour de 'assignation

○ 3 093 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— condamner solidairement Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] à leur payer, chacun, la somme de 4 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] au paiement des entiers dépens ;

— condamner solidairement Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] à leur payer, chacun, la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 659 du code de procédure civile, Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 14 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, les deux syndicats des copropriétaires justifient tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] sont propriétaires des lots 2076, 2295 et 5631 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Au soutien de leur demande principale, les deux syndicats des copropriétaires produisent aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 janvier 2023 et 1er février 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires du syndicat principal a approuvé les comptes des années 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 janvier 2023 et 16 janvier 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires du syndicat secondaire a approuvé les comptes des années 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05320 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EEG

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2024 pour chacun des deux syndicats de copropriétaires.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8971,22 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires principal et de 762,95 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires secondaire.

Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de ces sommes au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par les deux syndicats des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, les demandeurs sollicitent en outre le paiement de la somme de 5 705,48 euros pour le syndicat des copropriétaires principal et la somme de 3 093 euros pour le syndicat des copropriétaires secondaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de leur créance.

Les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent être alloués que s’ils ont été engagés postérieurement à la délivrance d’une mise en demeure dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi d’une telle mise en demeure, à défaut les frais ne sont pas accordés.

En l’espèce, ni le syndicat des copropriétaires principal ni le syndicat des copropriétaires secondaire ne justifient de la délivrance d’une mise en demeure aux défendeurs s’agissant des impayés pour la période considérée, la signification de la décision de justice du 2 février 2023 les condamnant à payer les charges dues pour la période arrêtée au 1er juillet 2022 pour le syndicat des copropriétaires principal et au 1er avril 2022 pour le syndicat des copropriétaires secondaire, ne valant mise en demeure de payer les charges impayées pour la période suivante.

En conséquence, il ne sera pas fait droit aux demandes présentées au titre des frais exposés pour le recouvrement de leur créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, les deux syndicats des copropriétaires réclament l’indemnisation du préjudice qu’ils disent avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] ont d’ores et déjà été condamnés, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 2 février 2023, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges et que les créanciers ont été contraints de diligenter son exécution forcée pour recouvrer ces sommes, alors que, dans le même temps, les défendeurs n’ont jamais repris le paiement des charges courantes.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] comme des débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] à verser au syndicat des copropriétaires principal la somme de 1 000 euros, et au syndicat des copropriétaires secondaire, la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la solidarité dans le paiement des sommes dues

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle.

Il en résulte qu’il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l’ensemble des débiteurs pour la totalité.

Toutefois, la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision.

Ainsi, dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges.

En l’espèce, les demandeurs justifient de ce que le règlement de copropriété stipule que, « en cas d’indivision de la propriété d’un lot, pour quelque cause que ce soit, tous les propriétaires indivis seront solidairement et indivisiblement responsables vis-à-vis du syndicat des copropriétaires du paiement de toutes les charges afférentes audit lot », de sorte qu’il sera fait droit à la demande de solidarité dans le paiement des arriérés, formée par les demandeurs.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L], partie perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] seront en outre condamnés à payer aux syndicats des copropriétaires principal et secondaire, qui ont le même conseil et ont présenté des conclusions communes, la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] à payer :

— au syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 11] Italie de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 8971,22 euros au titre des charges de copropriété entre le 20 juillet 2022 et le 1er octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation ;

— au syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 11] Italie de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 762,95 euros au titre des charges de copropriété entre le 17 janvier 2023 et le 1er octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation ;

DEBOUTE les demandeurs de leur demande de paiement au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] à payer :

— au syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 11] Italie de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— au syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 11] Italie de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] à payer :

— au syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 11] Italie de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— au syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 11] Italie de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [L] et M. [Z] [R] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 13 Mars 2025.

La Greffière La Présidente