TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/06/25

à : Monsieur [U] [I]

Monsieur [S]

Monsieur [E] [N]

Copie exécutoire délivrée

le : 12/06/25

à : Maître James DUPICHOT

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/04635

N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZSF

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] pris en son syndic en exercice, la société CITYA ETOILE, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0149

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 4] (lot 63) – [Localité 10]

non comparant, ni représenté

Monsieur [S], demeurant [Adresse 4] (lot 63) – [Localité 10]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [N], es qualité de propriétaire de l’appartement n°24 (lot 63) de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 juin 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04635 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZSF

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3]) est un immeuble sous le régime de la copropriété, dont le syndic en exercice est la société CITYA ETOILE.

Monsieur [E] [N] est propriétaire, dans le bâtiment B, 4ème étage, couloir de gauche, porte face, du lot n°63, correspondant en un appartement d’habitation numéro 24, composé de deux pièces principales.

Cet appartement a été investi par trois occupants sans droit ni titre, occasionnant de nombreux désordres (dégâts des eaux, fissurations…) et désagréments (nuisances sonores, trafics, rixes…), avec les risques associés en termes de sécurité pour I’ensemble des copropriétaires, les occupants et les parties communes et privatives de I’immeuble.

A de multiples reprises entre le 11 avril 2023 et le 10 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires comme certains copropriétaires ont mis en demeure à de multiples reprises et en vain Monsieur [E] [N].

Le 11 octobre 2024 une plainte pénale a même été déposée, les copropriétaires se plaignant notamment de trafic de drogue, d’allées et venues permanentes, de nuisances sonores, de dégradations des parties communes de I’immeuble et de dégâts des eaux en parties communes et privatives.

Devant la carence de Monsieur [E] [N], par Assemblée Générale du 07 mars 2024, et aux termes des résolutions n°27 et n°28, la copropriété a donné mandat au Syndic d’agir en Justice, pour le compte du Syndicat des copropriétaires, à I’encontre de Monsieur [E] [N], et directement à I’encontre des occupants sans droit ni titre.

Une requête aux fins de désignation d’un Commissaire de justice aux fins de constat a été déposée le 19 février 2025, par le Syndicat des copropriétaires et par ordonnance en date du 19 février 2025, la SCP LANDEZ GAUTHERON ASSOCIES, Commissaires de justice, a été mandatée aux fins de constater les conditions d’occupation des lieux.

Le Commissaire de justice est intervenu une première fois le 12 mars, puis le 13 mars accompagné d’un serrurier et a pu pénétrer dans les locaux et relever l’identité des occupants présentes à savoir Monsieur [U] [I] et Monsieur [S].

Par requête en date du 24 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en son Syndic la société CITYA ETOILE, a saisi le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’être autorisé à assigner en référé d’heure à heure aux fins d’expulsion.

Par une ordonnance sur requête rendue le même jour, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris a rejeté la requête du Syndicat des relevant toutefois qu’il est justifié de I’urgence à raison des troubles qui seraient causés par les occupants dans I’immeuble, ainsi que de la réalité des démarches entreprises auprès du propriétaire des lieux pour les faire cesser, et invitant le Svndicat des copropriétaires à redéposer le cas échéant la requête en ayant pris soin de mettre en cause Monsieur [E] [N], la présence de ce dernier s’imposant à l’audience notamment pour établir la réalité de l’occupation sans droit ni titre alléguée et ce d’autant que les occupants se prévalent d’un bail selon le procès-verbal de constat produit.

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04635 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZSF

Une nouvelle requête a été déposée aux mêmes fins le 29 avril 2025 avec mise en cause du propriétaire de l’appartement, Monsieur [E] [N] et par ordonnance sur requête en date du même jour, le juge des contentieux de la protection a autorisé le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en son Syndic la société CITYA ETOILE à assigner d’heure à heure Messieurs [U] [I], [S] et [E] [N] pour l’audience de référé du 12 mai 2025 à 9 heures.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en son Syndic la société CITYA ETOILE, a fait citer Monsieur [U] [I], Monsieur [S] et Monsieur [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins :

— D’ordonner I’expulsion dans les quinze jours de la signification de I’ordonnance à intervenir de Monsieur [U] [I] et de Monsieur [S] ; et de tout occupant de leur chef se trouvant dans I’appartement n°24 sis [Adresse 2] et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est et sous astreinte de 150 € par jour de retard et par occupant de son chef ;

— D’ordonner qu’il soit fait application de I’article 1412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner Monsieur [U] [I], Monsieur [S] et tous occupants de son chef in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en son syndic en exercice, la société CITYA ETOILE, à titre provisionnel une somme qui ne saurait être inférieure à 5.000 euros pour le nettoyage des parties communes et la réfection des murs affectés par les infiltrations ;

— de condamner Monsieur [U] [I], Monsieur [S] et tous occupants de son chef ri solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en son syndic en exercice, la société CITYA ETOILE, une indemnité qui ne saurait être inférieure à 2.000 euros au titre de I’article 700 du code de procédure civile ;

— d’ordonner I’exécution provisoire de droit ;

— de condamner les défendeurs en tous les dépens.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en son Syndic la société CITYA ETOILE, représenté par son Conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Il a expliqué que l’appartement de Monsieur [N] était squatté par plusieurs individus lesquels se trouvaient à l’origine de nombreux désordres et que face à l’inaction de Monsieur [N], il n’avait d’autre chois que celui d’exercer une action oblique afin d’obtenir l’expulsion des occupants sans droits ni titre de l’appartement.

Monsieur [U] [I], Monsieur [S] Et Monsieur [E] [N], bien que respectivement cités à tiers présent à domicile et à l’étude n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 12 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

L’article 1341-1 du code civil dispose « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. ».

Une telle action peut concerner par exemple l’hypothèse dans laquelle le syndicat des copropriétaires exerce une action réservée au bailleur, telle que l’action en résiliation du bail.

Par ailleurs, l’article 9, chapitre 1 de la deuxième partie du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 7] (page 28) stipule que « Tout propriétaire restera le responsable, à l’égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entrainées par sa faute ou sa négligence ou celle de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic fait valoir que Monsieur [U] [I] et Monsieur [S] sont occupants sans droit ni titre du logement de Monsieur [E] [N], et que ladite occupation est à l’origine de nombreux désordres (dégâts des eaux, fissurations…) et désagréments (nuisances sonores, trafics, rixes…).

Il soutient également que les occupants de l’appartement litigieux contreviennent au règlement de copropriété et que le propriétaire Monsieur [N] ne fait rien malgré les multiples relances pour mettre fin à cette occupation.

L’occupation illégale des locaux litigieux apparaît établie par le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, dressé sur demande du syndicat des copropriétaires qui établit l’effraction de la serrure centrale de l’appartement, l’occupation de l’appartement par trois individus indiquant payer 250 euros par mois à une personne qu’ils ne connaissent pas, l’argent étant laissé dans une boîte aux lettres de l’immeuble, ainsi que son absence d’entretien.

L’occupation illégale est également confirmée par le dépôt de plainte pénale du 11 octobre 2024 par l’un des copropriétaires de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires justifie également des nombreuses démarches amiables effectuées auprès du propriétaire de l’appartement, Monsieur [N] entre le 11 avril 2023 et le 10 janvier 2025, afin de mettre fin aux nuisances provoquées par les occupants de son logement, en vain.

Ainsi, en considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires justifie que ses droits sont compromis par l’inaction de Monsieur [E] [N] du fait de l’occupation illégale de son logement.

Les conditions de mise en œuvre d’une action oblique par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à l’encontre des occupants du logement de Monsieur [E] [N] étant pas réunies, son action sera en conséquence déclarée recevable

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit, étant rappelé que la seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser I ‘illicéité d’un trouble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique que l’urgence est caractérisée au titre de la violation du droit du propriété, des troubles à la jouissance paisible des occupants et des atteintes à la sécurité des biens et des personnes, avec les risques associés.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De jurisprudence constante l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, comme il a été jugé précédemment, il est établi par les pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] que l’appartement de Monsieur [E] [N] a été investi par effraction et est occupé par trois personnes sans droit ni titre, en violation manifeste du droit de propriété.

Par ailleurs, il est également établi que cette occupation est la sources de nombreux dommages et de risques pour la sécurité des personnes et des biens puisque les copropriétaires du [Adresse 1] subissent de multiples nuisances, dont du trafic de stupéfiant, des rixes, des nuisances sonores de jour et de nuit et des allées et venues régulières mais également de nombreux désordres (dégâts des eaux, fissurations) endommageant l’appartement avoisinant, le procès-verbal de constat du Commissaire de justice établit le 13 mars 2025 révélant, un important défaut d’entretien de la salle de bain susceptible de générer des infiltrations et/ou fuites et une installation électrique de fortune dangereuse.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [U] [I], Monsieur [S] occupent sans droit ni titre l’appartement de Monsieur [E] [N] ce qui constitue, au sens des dispositions précitées, un trouble manifestement illicite qui justifie la compétence du juge des référés.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

Monsieur [U] [I], Monsieur [S] étant occupant sans droit ni titre l’appartement de Monsieur [E] [N], il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux et pour une durée de trois mois.

Sur la demande de suppression des délais prévus par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1du Code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [U] [I], Monsieur [S] sont entrés dans les lieux par voie de fait, la serrure de la porte d’entrée de l’appartement ayant fait l’objet d’une effraction.

Dans ces conditions, il y a lieu de supprimer le délai prévu par l’article L412-1du Code des procédures civiles d’exécution et de dire qu’en conséquence, l’expulsion pourra avoir lieu sans délai.

Sur la demande provisionnelle au titre des frais de nettoyage

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [U] [I], de Monsieur [S] et tous occupants de leur chef in solidum à lui payer, à titre provisionnel une somme qui ne saurait être inférieure à 5.000 euros pour le nettoyage des parties communes et la réfection des murs affectés par les infiltrations.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme provisionnelle de 5 000 euros au titre du nettoyage des parties communes et de la réfection des murs affectés par les infiltrations.

Or, force est de constater que ce dernier ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande de nature à justifier du principe et du montant sollicité.

En conséquence, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais du procès

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, Monsieur [U] [I] et Monsieur [S], parties succombantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Monsieur [U] [I] et Monsieur [S] devront verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

DÉCLARONS l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en son syndic en exercice, la société CITYA ETOILE recevable ;

DECLARONS Monsieur [U] [I] et Monsieur [S] occupants sans droit ni titre de l’appartement n°24 sis [Adresse 2] appartenant à Monsieur [E] [N] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [I] et Monsieur [S] de quitter les lieux et de restituer les clés, sans délai à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux et durant trois mois à l’issue desquels il pourra à nouveau être statué ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [I] et Monsieur [S] des locaux litigieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans délai à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNONS la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en son syndic en exercice, la société CITYA ETOILE, de sa demande provisionnelle au titre du nettoyage des parties communes et de la réfection des murs affectés par les infiltrations ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [I], Monsieur [S] et tous occupants de leur chef aux entiers dépens ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [I], Monsieur [S] et tous occupants de leur chef à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en son syndic en exercice, la société CITYA ETOILE, une somme de 1.500 euros au titre de I’article 700 du code de procédure civile ;

RAPELLONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La Greffière, La Présidente,