TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/53070 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VC3

N° : 1

Assignation du :

28 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 septembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société PRIMOVIE Société Civile de Placement Immobilier à Capital Variable

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Nelida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS – #D102

DEFENDERESSE

La société IBN S.A.S. U.

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Yaëlle MOLHO, avocat au barreau de PARIS – #B0991

DÉBATS

A l’audience du 17 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Suivant acte sous seing privé en date du 2 octobre 2017, la société Primovie a donné à bail à la société IBN un local à usage de bureaux situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9].

Suivant acte sous seing privé en date du 8 octobre 2024, la société IBN a reconnu devoir à la société Primovie, au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 23 septembre 2024, la somme de 13.209,18 euros TTC se décomposant comme suit :

—  1.994,90 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2024

—  5.538,53 euros au titre des loyers, charges et accessoires du 2ème trimestre 2024

—  5.538,53 euros au titre des loyers, charges et accessoires du 3ème trimestre 2024

—  137,22 euros au titre de l’assurance 2024.

Aux termes dudit protocole la société IBN s’est engagée à régler, en sus de ses loyers, charges et accessoires courants, son arriéré susvisé en 11 mensualités de 1.100 euros TTC par mois et une dernière de 1.109,18 euros, à compter du 1er octobre 2024 et les parties ont convenu qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, ou à défaut de paiement des sommes dues au titre du bail, la société bailleresse pourra procéder au recouvrement de sa créance.

La société IBN n’a pas respecté les termes du protocole régularisé.

Par exploit en date du 7 mars 2025, la société Primovie lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à régler la somme en principal de 12.562,84 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 28 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 28 avril 2025, la société Primovie a assigné la société IBN devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir:

Vu les pièces visées,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

— Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion de la société IBN ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage de bureau situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1].

— Dire que la bailleresse pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société IBN.

— Condamner à titre provisionnel la société IBN à payer à la société Primovie la somme de 20.379,19 euros TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 7 avril 2025, avec intérêts de retard calculés au taux Euribor 3 mois + 300 points de base,

— Condamner à titre provisionnel la société IBN à payer à la société Primovie une somme de 1.256,28 euros TTC au titre de la pénalité contractuelle de retard.

— Débouter la société IBN d’une éventuelle demande de délais.

— A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où, par impossible, des délais de paiement étaient accordés à la société IBN, il est expressément demandé à la présente juridiction de dire :

— que les sommes qui seront versées par la société IBN s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre,

— que faute par la société IBN de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants à leur date d’exigibilité contractuelle et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société Primovie pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société IBN, ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

— Condamner la société IBN à payer à la société Primovie, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit, soit à compter du 8 avril 2025, établie forfaitairement sur la base d’une somme hors taxes égale au double du loyer augmenté de la redevance RIE, le cas échéant, et de la provision sur charges de la dernière année de location, jusqu’à la reprise du local.

— Dire acquis, à titre provisionnel, à la société Primovie le dépôt de garantie détenu par elle.

— Condamner la société IBN à payer à la société Primovie la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la société IBN en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire, de la levée et de la notification aux créanciers inscrits, ainsi que les frais de délivrance de l’assignation et de signification l’ordonnance à intervenir.

La société IBN a constitué avocat et comparu à l’audience du 17 juillet 2025.

Postérieurement à la délivrance de l’assignation, les parties sont parvenues à un accord portant sur des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sous conditions.

Conformément à ses conclusions déposées et régularisées à l’audience, la société Primovie demande au juge des référés de :

« Vu les pièces visées,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

— Condamner la société IBN à payer à la société Primovie la somme de 26.326,43 euros TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 2 juillet 2025 ;

— Dire que la société IBN devra s’acquitter de la somme susvisée de 26.326,43 euros, en sus du règlement des loyers, charges et accessoires courants à leur date d’échéance contractuelle, en onze mensualités selon les modalités suivantes :

—  7.000 euros au plus tard le 17 juillet 2025,

—  17.397 euros en 9 mensualités égales et successives d’un montant de 1.933 euros le 5 de chaque mois à compter du 5 août 2025 ;

—  1.929,43 euros le 5 mai 2026.

— Constater le jeu acquis de la clause résolutoire et en suspendre les effets au strict respect du plan de paiement ci-dessus ;

— Dire qu’à défaut de règlement à bonne date d’une seule échéance et/ou de non-paiement à leur date d’exigibilité des loyers, charges et accessoires courants :

— l’intégralité des sommes restant dues, soit 26.326,43 euros sera immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société bailleresse pourra en conséquence poursuivre l’expulsion de la société IBN ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage de bureau situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3]

— la bailleresse pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société IBN.

— En cas de résiliation de plein droit du bail, condamner la société IBN à payer à la société Primovie, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit, soit à compter du 8 avril 2025, établie forfaitairement sur la base d’une somme hors taxes égale au double du loyer augmenté de la redevance RIE, le cas échéant, et de la provision sur charges de la dernière année de location, jusqu’à la reprise du local.

— En cas de résiliation de plein droit du bail, dire acquis, à titre provisionnel, à la société Primovie le dépôt de garantie détenu par elle.

— En toute hypothèse, condamner la société IBN en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire, de la levée et de la notification aux créanciers inscrits, ainsi que les frais de délivrance de l’assignation et de signification de l’ordonnance à intervenir ».

Conformément à ses conclusions déposées et régularisées à l’audience, la société IBN demande au juge des référés de :

« Vu les pièces visées,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu l’article L145-41 du code de commerce,

Donner acte à la société IBN qu’elle s’accorde aux demandes formulées par la société Primovie aux termes de ses dernières conclusions ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Par ailleurs, le bail du 2 octobre 2017 stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La société IBN ne conteste pas la régularité du commandement de payer délivré le 7 mars 2025, en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. Le commandement mentionne le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues, à savoir notamment de payer la somme en principal de 12.562,84 euros, selon décompte arrêté au 28 février 2025. Il reproduit la clause résolutoire stipulée au contrat (article 16) et reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant au preneur d’en contester éventuellement les causes.

Il ressort du décompte versé aux débats que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois, ce qui n’est en outre pas contesté par la défenderesse.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Cependant, la bailleresse et la locataire ont trouvé un accord sur l’octroi de délais de paiement de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire sera suspendue.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu du décompte actualisé au 2 juillet 2025 versé aux débats, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 26.326,43 euros, échéance de juillet 2025 incluse.

La société IBN, qui ne conteste pas devoir cette somme, sera condamnée à son paiement.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

La société Primovie maintient sa demande de voir condamnée la société IBN à titre provisionnel à une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base d’une somme hors taxes égale au double du loyer augmenté de la redevance RIE, le cas échéant, et de la provision sur charges de la dernière année de location, jusqu’à la reprise du local.

Toutefois, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La société IBN sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie détenu par la société Primovie.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L 145-41 du code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Les parties sont d’accord pour que le preneur bénéficie de délais de paiement sur 11 mois selon les modalités suivantes :

—  7.000 euros au plus tard le 17 juillet 2025,

—  17.397 euros en 9 mensualités égales et successives d’un montant de 1.933 euros le 5 de chaque mois à compter du 5 août 2025 ;

—  1.929,43 euros le 5 mai 2026.

Compte tenu de l’accord des parties, la demande de délais de paiement sur onze mois sera donc accueillie, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il est rappelé à la société IBN qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion de la locataire avec le concours de la force publique si nécessaire, et le sort des meubles réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

La société IBN, sera condamnée au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 mars 2025, de la levée et de la notification aux créanciers inscrits, ainsi que les frais de délivrance de l’assignation et de signification de la présente ordonnance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’accord des parties et de l’absence de demandes des parties à cet égard, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation à ce titre.

Il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 2 octobre 2017 sont réunies ;

Condamnons la société IBN à payer à la société Primovie la somme de 26.326,43 euros, échéance de juillet 2025 incluse, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, taxes et accessoires, arrêtée au 2 juillet 2025 sur 11 mois selon les modalités suivantes :

—  7.000 euros au plus tard le 17 juillet 2025,

—  17.397 euros en 9 mensualités égales et successives d’un montant de 1.933 euros le 5 de chaque mois à compter du 5 août 2025 ;

—  1.929,43 euros le 5 mai 2026 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société IBN se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société IBN et de tous occupants de son chef du local à usage de bureau situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire; le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que la société IBN sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société Primovie une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer réactualisé, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Primovie de voir condamnée la société IBN à une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base d’une somme hors taxes égale au double du loyer augmenté de la redevance RIE, le cas échéant, et de la provision sur charges de la dernière année de location ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Primovie de conservation du dépôt de garantie;

Condamnons la société IBN, au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 mars 2025, de la levée et de la notification aux créanciers inscrits, ainsi que les frais de délivrance de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 11 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON