TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [G] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître WEILLER Elisabeth

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10321 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IV2

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 02 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître WEILLER Elisabeth, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 avril 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 02 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10321 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IV2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2021, la société [Adresse 5] a consenti un bail d’habitation à M. [G] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] (logt 0314), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338,99 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 042,44 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [S] le 17 juillet 2024.

Par assignation du 4 novembre 2024, la société D’HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 558,97 euros au titre de l’arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 janvier 2025, la société [Adresse 5], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, s’élève désormais à 5 969,85 euros. La société D’HLM IMMOBILIERE 3F considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société [Adresse 5] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société D’HLM IMMOBILIERE 3F a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [G] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon les termes de l’avis rendu le 13 juin 2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 17 septembre 2021 et stipule une durée de 3 mois.

Il a ainsi été reconduit tacitement entre l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et la délivrance du commandement de payer le 17 juillet 2024.

Lors de la délivrance du commandement de payer, il était alors soumis à loi du 27 juillet 2023 et le délai prévu était de six semaines.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 17 juillet 2024 et la somme de 3 042,44 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société D’HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Adresse 5] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, M. [G] [S] lui devait la somme de 5 969,85 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 4 558,97 euros, suivant décompte arrêté au 30 septembre 2024.

M. [G] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la rési-liation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 503.68 euros, en ce qu’aucun élé-ment ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société D’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société [Adresse 5] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 septembre 2021 entre la société D’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [G] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (logt 0314) est résilié depuis le 29 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [G] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 503.68 euros (cinq cents trois euros et soixante-dix-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [G] [S] à payer à la société [Adresse 5] la somme de 4 558,97 euros (quatre mille cinq cent cinquante-huit euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus,

REJETTE le surplus des demandes.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [S] à payer à la société D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024 et celui de l’assignation du 4 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge