TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

N° RG 25/50045 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UF4

N° : 8-CH

Assignations du :

27 Décembre 2024

30 Décembre 2024

31 Décembre 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 février 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic le Cabinet GRIFFATON & MONTREUIL, Société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #R0093

DEFENDEURS

Monsieur [B] [J]

[Adresse 7]

[Localité 9]

SAS OSCARBNB

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentés par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0120

S.C.I. VIVAVAL

[Adresse 3]

[Localité 8]

S.A.R.L. CABINET IVANCICH

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentées par Maître Priscilla CHASTEL, avocat au barreau de PARIS – #C2527

DÉBATS

A l’audience du 17 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VIVAVAL est propriétaire, au sein de l’immeuble situé au [Adresse 3] à PARIS (75007) du lot n°6 correspondant selon le règlement de copropriété à un local en rez-de chaussée. Ce local a été donné à bail à la société SARL CABINET IVANCICH.

Monsieur [B] [J] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété précitée lequel se trouve au 1er étage de l’ensemble immobilier et à l’aplomb du local pris à bail par la SARL CABINET IVANCICH. L’appartement de Monsieur [J] est donné à bail à la société SAS OSCARBNB.

A la suite de plusieurs désordres nés de dégâts des eaux consécutifs tels que dénoncés par la SARL CABINET IVANCICH, cette société et la société SCI VIVAVAL ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, par actes de commissaire de justice en date des 14 et 21 septembre 2023, Monsieur [J] et la société SAS OSCARBNB à faire réaliser un certain nombre de travaux afin de mettre un terme aux désordres allégués.

Par ordonnance de référé en date du 18 juillet 2024, le juge des référés a notamment :

“Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par la SCI VIVAVAL et le cabinet IVANCICH ;

Rejeté la demande d’expertise ;

Rejeté les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamné la SCI VIVAVAL et le cabinet IVANCICH au paiement des dépens ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.”

Se plaignant de nouvelles fuites et infiltrations en provenance de l’appartement de Monsieur [J] et qui auraient endommagé les parties communes de l’immeuble situé au [Adresse 3] à PARIS, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble a, par actes de commissaire de justice en date des 27, 30 et 31 décembre 2024, respectivement assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, les sociétés SARL CABINET IVANCICH, SCI VIVAVAL, SAS OSCARBNB et Monsieur [J] aux fins de faire réaliser un certain nombre de travaux pour mettre fin aux désordres allégués.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires soutient oralement ses demandes en reprenant les termes de son assignation et sollicite du juge des référés de :

A titre principal,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [J] et la société OSCARBNB à faire réaliser les travaux préconisés par Monsieur [X] dans son rapport du 9 janvier 2024 et listés dans le devis de la société MDK et par le Cabinet OPUS ARCHITECTURE dans sa note du 28 novembre 2024, notamment:

o Remplacement des WC ;

o Remplacement des linéaires d’évacuations des eaux usées/eaux vannes ;

o Réfection de l’ensemble de l’étanchéité sol et mur dans la salle de bain et notamment sous la douche ;

Remplacement de l’ancien receveur de douche ;

Pose d’une grille de ventilation sous le receveur ;

Pose d’une trappe d’accés ;

Réfection de l’ensemble du carrelage de la salle de bain ;

Surélévation de la salle de bain pour améliorer les pentes favorisant les écoulements d’eau ;

Création d’une VMC ;

Remplacement du ballon d’eau chaude défectueux ;

Remplacement du bac de l’évier défectueux ;

Tout travail de nature à faire cesser les troubles et désordres subis par la copropriété.

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter d’un délai de quinzejours suivant la signification de la decision à intervenir ;

A titre subsidiaire,

— ordonner une expertise avec une mission classique

En tout état de cause,

— condamner in solidum Monsieur [J] et la société SAS OSCARBNB à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibiles ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées électroniquement le 14 janvier 2025 et soutenues oralement à l’audience, la SCI VIVAVAL et la SARL CABINET IVANCICH sollicitent du juge des référés de :

“Vu les articles 145, 699, 700, 834 et 835, 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 1253, 1719, 1728 et 1729 du code civil,

Vu l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé à Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé de :

Déclarer recevables et bien fondées les demandes formulées par la SCI VIVAVAL et le Cabinet IVANCICH ;

Condamner in solidum Monsieur [J] et la société OSCARBNB à faire réaliser à leur charge ou celle de leurs assurances sous astreinte de 300€ par jour de retard, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, les travaux suivants au 1 er étage bâtiment C de l’appartement de Monsieur [J] (selon pièces n°19 et 27) :

— Dépose du WC, et du receveur douche ;

— Fourniture et pose d’un WC Geberit suspendu, y compris toutes sujétions de raccordement au réseau [Localité 12] commun.

— Remplacement du linéaire d’évacuation dans la salle de bains avec raccordement au droit de la colonne dans l’escalier.

— Peintures dans les parties communes seront refaites après raccordement de la canalisation.

— Dépose complète du carrelage et des faïences de la salle de bain

Dépose de la porte et du châssis de l’espace douche ;

— Reprises / ragréage sous le receveur de douche ;

— Mise en œuvre d’une étanchéité SEL (de chez Sika) au droit des sols et des murs de la salle de bains ;

— Pose du receveur, y compris raccordements [Localité 12] et nouvelle bonde.

— Création joué VERTICALE CARRELER.

— Pose d’une nouvelle grille de ventilation de l’espace sous le receveur.

— Pose / Mise en œuvre d’une trappe d’accès carrelé (pour accéder l’espace sous le receveur afin de contrôler les éventuels problèmes au droit de la bonde / siphon.).

— Repose châssis, receveur de douche et porte douche y compris raccordement [Localité 12] et nouvelle bonde.

— Joints d’Étanchéité avec le châssis / porte de la douche.

— Mise en place d’un bouchon accessible au droit du linéaire [Localité 12] pour dégorgement du réseau.

— Détalonnage de la porte existante de la SDB.

— Fourniture de Carrelage au sol ;

— Fourniture de colle et ciment joint ;

— Pose ;

— Fourniture de faïences murales (définir) ;

— Fourniture de colle et ciment joint ;

— Pose ;

— Création d’une sortie VMC en tableau de fenêtre (façade) avec moteur comprenant :

— Création de la grille dans la maçonnerie + reprise en façade autour de l’ouverture.

— Pose d’une grille d’extraction extérieure + finition des joints avec l’enduit.

— Fourniture et pose d’un moteur VMC.

— Fourniture et pose du conduit flexible Diam. 120/140mm

Création d’un soffite pour passage du conduit VMC (flexible diamètre entre 120-140) ;

— Création d’une grille d’entrée d’air 45m3/h au droit du châssis de la chambre ;

— Plomberie ;

— Dépose du coffrage pour mise à nu des canalisations.

— Localisation : salle de bains et séjour.

— Dépose des canalisations d’évacuation existantes.

— Mise en œuvre d’une canalisation linéaire en PVC 100, pente min. 1.5%, avec manchons de dilatation au droit des raccords et changements de direction.

— Raccordement dans les parties communes à la colonne E.U. existante dans l’escalier.

— Reprise des coffrages et peintures en parties communes.

— Option :

— Fenêtre SDB (petite fenêtre) :

— Option : remplacement châssis simple vitrage dégradé par la condensation par > châssis double vitrage PVC Uw min 1.3.

— Fenêtre chambre / séjour :

— Option : remplacement double vitrage PVC

— Fenêtre cuisine :

— Option : remplacement châssis simple vitrage dégradé par la condensation par > double vitrage PVC Uw min 1.3.

— Pour le radiateur :

— En option : remplacement du radiateur de la CUISINE

— Contrôle de l’installation d’alimentation d’eau et du bac de sécurité du ballon d’eau chaude.

— RÉPARATION OU REMPLACEMENT DU [Localité 11] D’EAU CHAUDE

— RÉPARATION OU REMPLACEMENT DU VIDANGE ET DU SIPHON DU [Localité 11] D’EAU CHAUDE FUYARDS ;

— FAIRE CORRECTEMENT LES JOINTS DE LA NOUVELLE DOUCHE ;

— RÉPARATION OU REMPLACEMENT DU SIPHON DU BAC DE L’ÉVIER CUISINE.

Juger que Madame ou Monsieur le Juge des référés pourra liquider l’astreinte ;

Désigner tel Expert qu’il lui plaira avec mission de :

• se rendre sur place,

• se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

• visiter les lieux,

• examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation ainsi que dans les présentes conclusions à savoir plafond et murs imbibés d’eau et de moisi dans les locaux du RDC et en particulier la salle de réunion ainsi que les dommages et préjudices,

• rechercher les causes de ces désordres et préjudices,

• fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

• indiquer et évaluer et procéder au contrôle des travaux nécessaires à la réfection et chiffrer le cas échéant le coût des remises en état,

• indiquer si les travaux nécessitent une servitude de tour d’échelle, en cas d’urgence reconnues par l’Expert, autoriser les parties à faire exécuter à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’Expert, ces travaux étant dirigés par le Maître d’œuvre des demandeurs et par des entreprises qualifiées de leur choix, sous constat de bonne fin de l’Expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ses travaux,

• donner son avis sur les comptes présentés par les parties,

• dire que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du CPC, et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Secrétariat-Greffe du Tribunal dans les quatre mois de la saisine,

• dire qu’il en sera référé en cas de difficultés,

• fixer la provision à consigner au Greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

• dire que la provision sera réglée par ou Monsieur [B] [J] et la société OSCARBNB dans un délai de 15 jours compte tenu de leur inertie depuis de nombreux mois, ou à défaut par le SDC du [Adresse 2], partie en demande, dans un délai d’un mois sans qu’il soit opposé une quelconque caducité et sans autre avis.

— Condamner in solidum les défendeurs à verser la somme de 6 000 € à la société VIVAVAL et au cabinet IVANCICH en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— Condamner Monsieur [J] et la société OSCARBNB aux dépens.”

Monsieur [J] et la société SAS OSCARBNB ont sollicité le renvoi de l’affaire tout en précisant que les travaux étaient en cours qui a été rejeté. Ils demandent par suite le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 février 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, et pour une bonne administration de la justice, il n’a pas été fait droit à la demande de renvoi sollicitée par Monsieur [J] et la société SAS OSCARBNB à l’audience, dès lors que les causes des désordres allégués par les autres parties semblent durer depuis désormais plusieurs mois, le prononcé d’une décision rapide s’impose.

Sur les travaux sollicités

Le syndicat des copropriétaires ainsi que les sociétés SCI VIVAVAL et SARL CABINET IVANCICH sollicitent la condamnation de Monsieur [J] et la société SAS OSCARBNB à effectuer un certain nombre de travaux pour faire cesser les atteintes aux parties communes et parties privatives.

D’une part, ils soulignent en substance que :

— un ingénieur spécialisé, par ailleurs expert judiciaire, a donné un avis technique sur les travaux à réaliser,

— ils ont fait intervenir une société spécialisée dans le second oeuvre pour procéder au chiffrage desdits travaux, étant précisé que par plusieurs constats postérieurs à l’ordonnance du juge des référés du 18 juillet 2024, ils démontreraient que les désordres s’aggravent en raison de la carence de Monsieur [J] et de la société SAS OSCARBNB à procéder aux travaux nécessaires.

Pour leurs parts, Monsieur [J] et la société SAS OSCARBNB estiment que les travaux ont débuté dans les premiers jours de l’année 2025 en sorte que les demandes des parties adverses ne se justifient pas.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’ urgence , le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’ urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

Enfin, en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’ immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de tout recours récursoire.

En l’espèce, il sera relevé qu’à la suite des désordres allégués en provenance de l’appartement de Monsieur [J], la société THEC-ASSECHEMENT est intervenue pour donner un avis sur les travaux à réaliser pour y mettre fin. Cet avis, en date du 9 janvier 2024, indique notamment que “les écoulements ont lieu dans une seule pièce de la SCI (NR SCI VIVAVAL), juste au-desous de la salle de bains. (…). Dans le studio, au premier étage, nous constatons l’absence d’étanchéité sous le receveur de douche. Il n’est pas constaté de fuite lors de l’arrosage des joints, ni de fuite se siphon. L’évacuation du sanibroyeur fonctionne correctement. Un suintement est constaté à l’arrière de l’évacuation, ainsi qu’un petit goutte à goutte au niveau du robinet du sanibroyeur. L’évier de la cuisine a été testé par un écoulement simple dans l’évier. Il n’y a aucune fuite (…). Les fuites évoquées par la SCI proviennent d’un égouttage suite à une accumulation de débordement. Il y a un problème de pente ce qui explique le débordement constaté si la vidange de l’évier se poursuit (…). La salle de bains sera à reprendre intégralement avec un système d’étanchéité liquide (sol/mur), avec des bandes de renfort dans les angles. Etanchéité autour des rosaces…

Réfléchir à surélever la salle de bains pour avoir les bonnes pentes et les bonnes sections (…).”

Il ressort par ailleurs d’un procès-verbal de constat établi le 13 novembre 2024, par Me [P], huissier de justice, qu’après-découpage du plancher haut situé en-dessous de la salle d’eau de l’appartement de Monsieur [J] que les ferrures à l’intérieur sont rouillées et que le revêtement s’effrite. En outre, le taux d’humidité relevé sur les structures du plancher haut, parties communes par nature, est de 42%.

En outre, le 14 novembre 2024, l’architecte de l’immeuble en cause, la société OPUS ARCHITECTURE, a indiqué au syndic de copropriété qu’il a relevé une importante dégradation du plâtre constituant le plancher haut de l’immeuble, au niveau du local de la SCI VIVAVAL avec une infiltration d’eau significative qui a détérioré une grande partie de cette surface. Le taux d’humidité, selon le testeur utilisé, est de 99,9%, ce qui indique, selon l’architecte, “des fuites probablement actives.”

Par suite, il résulte que l’architecte de l’immeuble eu égard à ses constatations à procéder à de plus amples investigations. Il en ressort une note établie par ce dernier le 28 novembre 2024 aux termes de laquelle il met notamment en avant le fait que “lors de cette visite, nous nous sommes rendu dans l’appartement situé au premier étage, à l’aplomb de cette zone de dégradation, nous avons constaté plusieurs désordres aggravant les infiltrations :

— le ballon d’eau chaude fuit avec un goutte-à-goutte très intense, et le sol est imbibé d’eau,

— le vidange et le siphon du ballon d’eau chaude sont également fuyards,

— le douche ne dispose pas de joint sur sa périphérie, permettant ainsi à l’eau de s’écouler de manière anarchique,

— une fuite a également été identifiée au niveau du siphon du bac de l’évier…”.

Cette note de l’architecte est accompagnée de photographies, lesquelles montrent, sans ambages, un état très dégradé des structures du plafond haut des zones incriminées du local de la SCI VIVAVAL à l’aplomb de l’appartement de Monsieur [J].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est démontré que les causes des désordres relevés par les différents intervenants précités sont toujours existantes, en sorte que des dommages imminents sont à craindre en raison de l’atteinte par la fragilisation de certaines parties des plafonds hauts de l’immeuble ainsi qu’à la continuité de troubles manifestement illicites concernant les parties privatives de la SCI VIVAVAL, lesquelles se trouvent à l’aplomb de l’appartement de Monsieur [J]. Monsieur [J] et la société OSCARBNB ne démontrent pas à l’audience avoir débuté la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres relevés et écarter, par suite, tout risque de dommage imminent.

Dans ces conditions, et au stade des référés, il convient d’enjoindre Monsieur [J] et la société OSCARBNB, sa locataire, à faire procéder aux travaux utiles.

Outre le changement du ballon d’eau chaude, Monsieur [J] et la SAS OSCARBNB seront condamnés in solidum à procéder aux travaux tels que décrits par la société BATIMENT MDK en date du 30 mai 2024 en ses points 1, 2, 3, 4 et 6. Les prestations optionnelles prévues dans ce devis n’apparaissent pas utiles à faire cesser les troubles et à prévenir tout dommage imminent.

Les demandes de travaux supplémentaires sollicitées par le syndicat des copropriétaires ainsi que par la SCI VIVAVAL et la SARL CABINET IVANCICH seront, à ce stade, rejetées.

En revanche, compte tenu de l’ancienneté des causes des désordres et des demandes d’intervention qui ont été sollicitées auprès de Monsieur [J] et la SAS OSCARBNB, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte qui sera fixée dans les termes prévus au dispositif de cette ordonnance, et ce, afin de s’assurer de l’exécution dans un délai raisonnable desdits travaux.

Sur la demande d’expertise

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, le syndicat des copropriétaires et la SCI VIVAVAL et la SARL CABINET IVANCICH seront déboutées de leur demande d’expertise judiciaire sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ne justifient pas d’un motif légitime au vu des éléments de preuve dont il a été fait état en l’espèce, et notamment, les constats, notes et procès-verbal précités.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Parties perdantes, Monsieur [J] et la SAS OSCARBNB seront condamnées in solidum aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [J] et la SAS OSCARBNB seront condamnés à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires précité, d’une part, et cette même somme de 2.000 euros à la SCI VIVAVAL et SARL CABINET IVANCICH, prises ensemble, d’autre part.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons in solidum Monsieur [B] [J] et la société SAS OSCARBNB à procéder à la réalisation des travaux dans l’appartement situé au R+1 de l’immeuble du [Adresse 4], et ce, dans les termes du devis n° 8080577 de la société SARL BATIMENT MDK en date du 30 mai 2024 en ses points 1, 2, 3, 4 et 6 ainsi qu’au changement du ballon d’eau chaude, et ce dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons in solidum Monsieur [B] [J] et la société SAS OSCARBNB, à une astreinte de 150 euros par jour de retard, et ce pendant 6 mois;

Disons que le suivi et la réception des travaux devra notamment se faire en présence de l’architecte de l’immeuble ;

Rejetons le surplus des demandes des parties,

Condamnons in solidum Monsieur [B] [J] et la société SAS OSCARBNB à payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] ;

Condamnons in solidum Monsieur [B] [J] et la société SAS OSCARBNB à payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI VIVAVAL et à la SARL CABINET IVANCICH, prises ensemble,

Condamnons in solidum Monsieur [B] [J] et la société SAS OSCARBNB aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 13] le 21 février 2025

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN David CHRIQUI