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MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 23/01140 – N° Portalis DB3I-W-B7H-CTVE

AFFAIRE : [D] [R], [F] [R] C/ [U] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

DEMANDEURS

Monsieur [D] [R]

né le 22 Mai 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [R] née [O]

née le 19 Avril 1966 à [Localité 2] (Maroc) demeurant [Adresse 2]

Ayant tous deux pour avocat M^e Pierre-Yves LE GUILLY, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DÉFENDERESSE

Madame [U] [W], [A] [L] née [Y]

née le 23 Octobre 1956 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Ayant pour avocat Maître Jérôme DORA de la SELARL ARMEN, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT :

Nicolas PAUTRAT, Vice-Président

Statuant à juge unique par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile et L 212-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire.

GREFFIER :

Isabelle MASSON,

présente lors des débats et du prononcé du jugement

Débats tenus à l’audience publique du : 06 Janvier 2026

Date de délibéré par mise à disposition des parties au greffe indiquée par le Président : 06 Mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe le 06 Mars 2026

Par acte authentique notarié reçu par Maître [C], Notaire à [Localité 4], avec le concours de Maître [I], Notaire à [Localité 5], le 7 juin 2019, Monsieur [D] [R] et Madame [F] [R] ont acquis auprès de Madame [G] [Y] et de sa fille, Madame [U] [L], une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le prix de 282.000 €.

L’acte contient notamment une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Alléguant différents désordres et après réalisation d’une expertise privée, les époux [R] ont saisi le 23 novembre 2020 le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables D’Olonne d’une demande tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 25 février 2021 le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné Monsieur [H] en qualité d’expert judiciaire.

Au cours des opérations d’expertise judiciaire, le 26 décembre 2021, [G] [Y] veuve [E] est décédée.

Elle a laissé pour seule héritière, sa fille, Madame [U] [L].

Monsieur [H] a déposé son rapport d’expertise le 7 décembre 2022 ainsi qu’un additif le 11 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, Monsieur [D] [R] et madame [F] [R] ont fait assigner Madame [U] [L] devant le tribunal judiciaire des Sables D’Olonne afin de voir consacrer sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés.

*

***

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 novembre 2024, Madame [U] [L] sollicite du tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du Code Civil, 233 du Code de Procédure Civile, de :

A TITRE PRINCIPAL :

— Débouter Monsieur et Madame [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [R] à payer à Madame [L] la somme de 7000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ARMEN par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Fixer la montant des travaux de remise en état à la somme de 52 996,26 €.

— Juger y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

***

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 février 2025, Monsieur [D] [R] et madame [F] [R] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1137, 1231-1, 1641 et suivants du Code Civil, de :

Déclarer la demande de recevable et bien fondée, et en conséquence :

— DIRE ET JUGER que l’humidité prégnante au sein du logement et les désordres l’immeuble sont constitutifs d’un vice caché ;

— DIRE ET JUGER que Mme [U] [L] avait connaissance du vice et s’est rendue coupable de réticence dolosive;

En conséquence,

— CONDAMNER Mme [U] [L], en son nom personnel et es qualité d’ayant droit de sa mère décédée, à payer à Mr & Mme [R] la somme de 67.231,14 € TTC, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande, au titre des frais de remise en état de l’immeuble et de frais de relogement

— CONDAMNER Mme [U] [L] à payer à Mr & Mme [R] la somme de 7.000€ en réparation du trouble de jouissance par eux subi, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande.

— CONDAMNER la même à payer la somme de 7 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la même aux dépens qui comprendront les frais de la procédure de référé expertise antérieure et de l’expertise de Monsieur [H], dépens qui seront recouvrés selon l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Débouter Mme [U] [L] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions.

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***

Vu les dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 4 avril 2025. L’audience de plaidoirie s’est déroulée le 6 janvier 2026. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’expert judiciaire a retenu l’existence de cinq désordres :

Désordre n°1 : dégradation d’une planche d’habillage du couloir :

Cause :

— Inondation de 2003. Dans la mesure où 1h30 de pompage ont été nécessaires pour permettre à l’expert d’intervenir (pièce n°30 du demandeur), l’imprégnation de cette pièce est tout à fait possible, étant précisé que le processus de dégradation est ralenti car celle-ci se situe à l’intérieur.

— Remontées humides. Celles-ci sont couramment observées au niveau des maçonneries anciennes car à l’époque de la construction, la gestion de ces eaux n’était pas prévue ni réalisée.

Rien n’indique que ce désordre était visible au jour de la vente.

Travaux de remise en état : dépose et remplacement de la pièce de bois. Une réparation peut aussi être envisagée.

Désordre n°2 : Dégradation du soubassement de la cloison de la chambre enfant

Défaut d’étanchéité de l’alimentation en eau chaude de la douche à l’italienne qui est fuyarde en cloison et de l’alimentation en eau froide du lavabo de la salle de douche, qui est fuyarde en dalle.

Rien n’indique que ce désordre était visible au jour de la vente.

Conséquences : impropriété à destination.

Travaux de remise en état : reprise de l’étanchéité de la douche, remise en état des réseaux AEP (Adduction d’Eau Potable) concernés, compris sujétions – Remise en état des doublages attenants compris sujétions.

Désordre n° 3 : défaut d’étanchéité de la couverture :

cause : Réparation non conforme aux règles de l’art. Cette configuration appelle la mise en œuvre de tuiles convenablement scellées. La distance entre le bord de la tuile et le liteau, est insuffisante. Le ruissellement des EP a donc dégradé le bois.

— non conformité de la réparation de la rive Sud, dégradant une partie des éléments de charpente.

Le revêtement résiné sur la partie gauche de la rive maçonnée a été mis en œuvre à titre conservatoire, par le demandeur, avant la tenue de la première réunion d’expertise judiciaire.

Fissure au niveau du mur Nord, liée à un mouvement de l’ouvrage et à un défaut d’entretien du mur. La fissure et la tête de mur ont été traitées auparavant et de manière inadéquate, ce qui démontre que le vendeur était au fait du désordre.

Ces non-conformités existaient avant la vente de l’immeuble et une personne normalement diligente ne pouvait pas en apprécier la portée.

— Non conformité de la noue (défaut de la zinguerie et mauvaise fixation des tuiles de rive). Notons que le détail ci-dessous à droite. Une intervention a été effectuée à ce niveau. Les infiltrations relatives à l’état de la couverture, ont été constatées par la société AFD.

Conséquences : impropriété à destination.

Travaux de remise en conformité : dépose et stockage des tuiles (pour remaniement) – Dépose et reprise des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales, des rives et des faîtières, compris sujétions.

— désordre n°4 : défaut de fonctionnement de la VMC :

Cause : usure du matériel

La conduite verticale en place ne peut techniquement pas être considérée comme une conduite verticale à tirage naturel.

Dans la mesure où le vendeur a indiqué que la VMC était débranchée, cela prouve que celui-ci était au fait du dysfonctionnement de la ventilation.

Absence de trappe d’accès aux combles.

Travaux de remise en conformité : dépose et remplacement de la VMC, compris sujétions.

— Désordre n°5 : infiltrations au niveau du sol du salon et de la chambre :

Causes : remontées capillaires. Celles-ci sont couramment observées au niveau des maçonneries anciennes car à l’époque de la construction, la gestion de ces eaux n’était pas prévue ni réalisée.

Contrairement aux constructions actuelles, les bâtiments anciens ne sont pas dotés de dispositifs rupteurs de capillarité.

L’eau présente dans le sol imprègne les embases de l’ouvrage et remonte par capillarité à l’intérieur de ceux-ci. Cette humidité s’évapore via les parements hors sol du mur.

Conséquences : impropriété à destination.

— Dégradation des joints du revêtement de sol.

— Remontées capillaires dans les cloisons (…) confirmées par la société AFD, sollicitée par le demandeur (rapport de septembre 2020).

— Rien n’indique que ce désordre était visible au jour de la vente. Dans la mesure où ces remontées capillaires sont inhérentes au mode constructif de la maison, il est peu probable que le vendeur les eues ignorées.

— Mauvaise gestion des eaux pluviales au niveau de la façade Est (évacuation et hauteur du revêtement de sol/la baie) : Dans la mesure où l’ancien regard qui a été scellé et alloué à l’évacuation des eaux usées, les eaux provenant de la couverture s’écoulent le long de la maison.

Travaux de remise en état : dépose et reprise du revêtement de sol collé et des revêtements muraux impactés, traitement des remontées et des EP, compris sujétions.

*

***

Madame [U] [L] prétend qu’avec sa mère, elle ne se rendait dans la maison qu’en période estivale et que ces dernières années, elles y séjournaient moins fréquemment. Elle indique n’avoir à aucun moment constaté de désordres, et notamment de problèmes d’humidité, affectant la maison. Elles reconnaissent qu’un dégât des eaux s’est produit en 2003 et qu’il a été réglé par un professionnel.

L’article 1641 du code civil dispose que : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus” et l’article 1643 que : “Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie”.

Il incombe au tribunal de rechercher si le bien immobilier acquis est ou non affecté de vices cachés au sens de l’article précité ; dans l’affirmative d’établir que la venderesse avait connaissance de ces vices et ne les a pas révélés aux acquéreurs. La simple erreur ou négligence de la part du vendeur n’est pas assimilable à la mauvaise foi.

L’acte stipule : « ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

Concernant le désordre n°1 : dégradation d’une planche d’habillage du couloir et le désordre n° 5 infiltrations au niveau du sol du salon et de la chambre

Ces deux désordres constatés par l’expert rendent le bien immobilier acquis impropre à l’usage auquel on le destine et l’expert précise sans être contesté par Madame [U] [L] que rien n’indique que ces désordres étaient visibles au jour de la vente.

Monsieur [D] [R] et Madame [F] [R] rapportent la preuve de l’intervention de l’entreprise Gateau Frères le 25 février 2003 au [Adresse 5] à [Localité 6] pour « FUITE IMPORTANTE DANS CUISINE. COMPTEUR D’EAU ». Une seconde intervention a eu lieu le lendemain dont l’objet était de : « POMPER L’EAU POUR QUE L’EXPERT PUISSE CONSTATER », cette intervention durant 1H30. Ils justifient que deux devis ont été réalisés par la même entreprise les 25 avril et 14 mai 2023 :

— le premier : réparation de tuyau et d’isolant, Fournitures et pose de ruban chauffants

— le second : notamment : réparation tuyauteries et isolation, armaflex sur l’ensemble endommagé en comble avec robinet purge aux 2 extrémités ; Dépose et repose radiateurs avec modification des tuyauteries.

Le tribunal observe que cette inondation s’est déroulée plus de 16 ans avant la vente. La circonstance que les vendeurs ont déclaré devant le notaire qu’à leur « connaissance l’immeuble n’a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L125-2 ou de l’article L 128-2 du Code des assurances » ne permet pas de caractériser nécessairement qu’ils ont commis une réticence dolosive, l’oubli pouvant être non intentionnel, compte tenu de l’ancienneté du dégât des eaux et de la circonstance que depuis 2004, les travaux de remise en état avaient été effectués.

Le tribunal doit également prendre en considération le fait que le bien mis en vente était une maison de villégiature et que le bâtiment n’était que rarement occupé les années précédant la vente.

Toutefois, le tribunal note que l’expert a indiqué que les remontées capillaires constatées par les acquéreurs après la vente étaient inhérentes au mode constructif de la maison, si bien qu’il était peu probable que le vendeur les eues ignorées. Le tribunal ajoutera que cette maison a été acquise notamment par Madame [U] [L] le 4 octobre 1990. Compte tenu des nombreux séjours qui ont été réalisés dans cette maison secondaire, il est dès lors totalement exclu que Madame [U] [L] n’ait pas eu connaissance de ces remontées capillaires.

Dès lors, la clause élusive de la garantie des vices cachés doit être exclue concernant les désordres précités.

S’agissant du désordre numéro 2 (dégradation du soubassement de la cloison de la chambre enfant), aucune pièce des demandeurs, ni le rapport de l’expert judiciaire ne permettent au tribunal de conclure que Madame [U] [L] avait connaissance du défaut d’étanchéité de l’alimentation en eau chaude de la douche à l’italienne qui est fuyarde en cloison et de l’alimentation en eau froide du lavabo de la salle de douche, qui est fuyarde en dalle, l’expert précisant que rien n’indique que ce désordre était visible au jour de la vente. La clause élusive des vices cachés doit donc s’appliquer.

Concernant le désordre 3 (défaut d’étanchéité de la couverture). L’expert a relevé que des réparations antérieures avaient été réalisées, qu’elles n’étaient pas conformes aux règles de l’art ; que la distance entre le bord de la tuile et le liteau était insuffisante et que ce désordre s’il était perceptible par une personne normalement diligente, une telle personne ne pouvait pas en apprécier la portée. L’existence des infiltrations ressort des constatations faites par la société AFD dont les résultats sont mentionnés dans le rapport du 14 septembre 2020. Les multiples réparations antérieures au niveau de la couverture, ainsi que les infiltrations constatées, permettent au tribunal de se convaincre que Madame [U] [L] avait connaissance de ce vice.

Dès lors, la clause élusive de la garantie des vices cachés doit être exclue concernant les désordres précités.

Concernant le désordre n°4 (défaut de fonctionnement de la VMC), le simple fait que Madame [U] [L] a indiqué que la VMC était débranchée n’implique pas qu’elle connaissait le vice qui aurait existé avant la vente.

Faute pour Monsieur [D] [R] et madame [F] [R] d’apporter la preuve que Madame [U] [L] connaissait ce vice, la clause élusive des vices cachés doit s’appliquer.

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***

Au titre des travaux de reprises, le tribunal retiendra les devis suivants :

— Société COUVERTURE DE LA MORICIERE – Devis n°359 : 17 507,04 €

— Société EGONNEAU-PAYRODEAU – Devis n°1153 : 6 136,50 €

— Société CARROCEAN – Devis n° 858 : pour le chiffrage retenu par l’expert soit 3945,43 €

— Entreprise [N] [B] – Devis n°2022-32 : 1790,62 €

— SARL [J] [P] – Devis n°DE00000745 : pour le chiffrage retenu par l’expert : 4515,50 €

— Replacement de la pièce de bois (estimé à dire d’expert) : 200,00 €

— Peinture pignon (compris sujétions – Estimé à dire d’expert) : 1 900,00 €

— Maîtrise d’œuvre : Estimé à dire d’expert : 7000 €

— Déménagement / réaménagement : Société LES DEMENAGEURS BRETONS – Devis n°5176-1, n°382 et n°5177-1 : 3945,43 €

— Relogement du demandeur : Estimé à dire d’expert : 1600 euros

Le tribunal ne retiendra pas le devis de la société CAMBRIL, essentiellement concerné par les désordres numéro 2 et 4.

Il ne retiendra pas non plus le devis [J] Maçonnerie (NP n° 41) pour 11.243,10 € et le Devis [B] peinture (NP n° 42) 2.991,78 €, non repris à juste titre par l’expert.

Aussi, les travaux de reprise seront évalués à la somme de : 48540,52 euros.

Au regard des multiples vices cachés, il est indéniable que Monsieur [D] [R] et madame [F] [R] ont subi un préjudice de jouissance depuis juin 2019 qu’il convient de fixer, au regard des pièces produites, à la somme de 5000 euros.

En application de l’article 1231-7 du code civil, les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Madame [U] [L], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [R] et madame [F] [R] les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Madame [U] [L] devra payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme globale de 3000 euros.

Madame [U] [L] sera déboutée de sa prétention sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de plein droit.

Par ces motifs

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [U] [L] à payer à Monsieur [D] [R] et Madame [F] [R] la somme globale de 48540,52 euros outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des frais de remise en état de l’immeuble et de frais de relogement

CONDAMNE Madame [U] [L] à payer à Monsieur [D] [R] et Madame [F] [R] la somme globale de 5000 euros en réparation du trouble de jouissance par eux subi, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉBOUTE Monsieur [D] [R] et Madame [F] [R] du surplus de leurs prétentions

CONDAMNE Madame [U] [L] aux dépens

CONDAMNE Madame [U] [L] à payer à Monsieur [D] [R] et Madame [F] [R] la somme globale de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE Madame [U] [L] de sa prétention émise sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire

Jugement signé par M. Nicolas PAUTRAT, Vice-Président, et par Madame Isabelle MASSON, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT