TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Cécile CARON-RIFFET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Cécile ATTAL

Madame [W] [O]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04312 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VIK

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 08 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [Z] épouse [D], demeurant [Adresse 2] représentée par Madame [M] [J] mandataire judiciaire à la protection des majeurs

représentés par M^e Cécile CARON-RIFFET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #B0543

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0338

Madame [W] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04312 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VIK

E X P O S E DU L I T I G E

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2007, M. [B] [O] a pris à bail d’habitation des locaux situés [Adresse 1].

Par actes de commissaire de justice du 28 juin 2023, M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] ont fait délivrer à M. [B] [O] et Mme [W] [U] [S] un congé pour reprise en vue de vendre à effet au 31 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice des 21 et 27 mars 2024 M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] représentée par Mme [M] [J] es qualité de curatrice, ont assigné M. [B] [O] et Mme [W] [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Validation du congé

— Ordonner la libération des lieux et à défaut l’expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte d’un montant de 55 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à libération des lieux et remise de clés.

— Condamnation solidaire de M. [B] [O] et Mme [W] [U] [S] au paiement :

o d’une indemnité d’occupation de 550 euros par mois de la résolution du contrat à la libération des lieux et remise des clés,

o de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de quitter les lieux et de l’assignation.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 13 septembre 2024 a été plusieurs fois renvoyée à la demande des demandeurs puis de M. [B] [O] et a été retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A cette audience il est relevé d’office que Mme [W] [U] [S], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et qui n’a jamais comparu, n’a pas été assignée à sa dernière adresse connue. Déclinant la possibilité d’un renvoi aux fins de régularisation, M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement se désistent de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de Mme [W] [U] [S] et demandent sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— voir déclarer recevables leurs demandes,

— le rejet des demandes de M. [B] [O],

— la validation du congé

— la libération des lieux et à défaut l’expulsion de M. [B] [O] avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte d’un montant de 55 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à libération des lieux et remise de clés.

— la condamnation de M. [B] [O] au paiement :

o d’une indemnité d’occupation de 550 euros par mois de la résolution du contrat à la libération des lieux et remise des clés,

o de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de quitter les lieux et de l’assignation.

M. [B] [O], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer irrecevables les demandes de M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] faute de qualité à agir,

— subsidiairement :

o débouter M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] de l’ensemble de leurs demandes,

o prononcer la nullité du congé,

— en toutes hypothèses :

o condamner M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

o dire que le bail du 28 octobre 2007 portant sur un logement non meublé est soumis au régime de la location nue et s’est trouvé renouvelé par période de trois ans à compter du 1er novembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

M O T I F S DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du code de procédure civile l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre l’article 32 dudit code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 octobre 2007 a été signé par M. [B] [O] en qualité de preneur et " [D] (sous réserve de la succession en cours) adresse provisoire [D] demeurant [Adresse 3].

Comme l’exposent les demandeurs, il ressort de l’acte notarié du 23 mars 2010 que le bien immobilier objet du litige a été attribué à Mme [G] [Z] veuve [D] en qualité d’usufruitière à hauteur de 56,08 % et à M. [L] [D] en qualité de nu-propriétaire à hauteur de 56,08% et en qualité de propriétaire à hauteur de 43,92%.

M. [B] [O], qui se borne à indiquer que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de leur titre de propriété, ne fait aucunement la démonstration de ce qu’en qualité d’usufruitier ou de nu propriétaire/ propriétaire ils n’auraient pas qualité à agir dans le cadre de la présente instance.

La fin de non-recevoir sera en conséquence écartée.

Sur la demande aux fins de validation du congé

En l’espèce, le contrat de bail est dénommé « contrat de location à usage d’habitation locaux meublés ». Il est acquis pour les parties que ce contrat porte sur une résidence principale et non secondaire.

En revanche, M. [B] [O] conteste la qualification de local meublé.

A la date de la conclusion du contrat le 28 octobre 2007, les locaux meublés à titre de résidence principale étaient soumis aux dispositions du code civil et à celles des articles L632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux locaux meublés n’ayant en effet été introduites que par la loi n°201-366 du 24 mars 2014.

Aux termes de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige, toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l’expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, de jurisprudence constance et contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, c’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence du mobilier, preuve qui peut se faire par tout moyen.

Le contrat signé par M. [B] [O] est dénommé comme portant sur des locaux meublés. La désignation des locaux est ainsi faite : « séjour cuisine indépendante salle d’eau WC inventaire ci-joint meubles cuisine équipée chauffe-eau ». Aucune case n’est cochée dans la partie « Pièces annexées au contrat » et notamment celle « inventaire mobilier établi contradictoirement ».

Hormis le contrat, les demandeurs n’ont produit aucun élément tendant à démontrer la présence d’un mobilier suffisant pour vivre dans les lieux au jour de la date d’effet du contrat comme une liste du mobilier garnissant le logement signé par le preneur.

Au contraire, M. [B] [O] verse aux débats quatre attestations de personnes ayant vu les lieux avant ou après la signature du bail relatant que l’appartement était vide sauf un canapé abîmé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la présence d’un mobilier suffisant à la date d’effet du contrat. Le contrat de bail ne peut dès lors être considéré comme portant sur un logement meublé mais sur des locaux nus et doit être requalifié en ce sens à compter de la date de conclusion du contrat. Il a ainsi été renouvelé par tacite reconduction depuis cette date par période de trois ans (article 10 al. 1 de la loi du 6 juillet 1989).

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux locaux nus, dans sa version en vigueur à la date de délivrance du congé, dispose notamment que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] ont fait délivrer à M. [B] [O] un congé pour reprise aux fins de vente à effet au 31 octobre 2023 soit moins de six mois après sa délivrance.

Il s’ensuit, comme le soutient M. [B] [O], que ce congé ne respecte pas la condition relative au délai de préavis prévu à l’article 15 susvisé.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la nullité du congé et de débouter M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de M. [B] [O] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] seront déboutés de leurs demande à ce titre.

L’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de statuer sur ce point.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

ECARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] ;

CONSTATE que M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] se désistent de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de Mme [W] [U] [S] ;

DIT que le contrat de bail d’habitation meublée conclu le 28 octobre 2007 entre " [D] " d’une part et M. [B] [O] d’autre part portant sur des locaux situés [Adresse 1] est requalifié en contrat de bail portant sur les locaux nus d’une durée de trois ans, tacitement reconduit depuis sa conclusion ;

PRONONCE la nullité du congé délivré par M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] à M. [B] [O] le 28 juin 2023 ;

DEBOUTE M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] aux dépens ;

CONDAMNE M. [L] [D] et Mme [G] [Z] veuve [D] à payer à M. [B] [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les déboute de leur demande à ce titre ;

La greffière La juge