TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

— M^e Chantal TEBOUL ASTRUC

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/10555

N° Portalis 352J-W-B7H-C2SCT

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], réprésenté par son syndic, représenté par son syndic, le CABINET [O] GESTION

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. KSB INVEST

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/10555 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SCT

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Mai 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La société KSB INVEST est propriétaire du lot n°101 dans l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 10] soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 7ème, représenté par son syndic la société Paris Syndic & Gestion, a assigné, devant ce tribunal, la société KSB INVEST aux fins de condamnation à lui payer les sommes de 9.826,51 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 18 juillet 2023, de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre la capitalisation des intérêts et sa condamnation aux dépens.

La société KSB INVEST a régularisé des conclusions d’irrecevabilités tenant au mandat du syndic. Le syndicat des copropriétaires ayant justifié que le contrat de syndic avait été renouvelé, la société KSB INVEST s’est désistée de son incident.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] 7ème, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, demande au tribunal de :

— débouter la société KSB INVEST de ses demandes,

— la condamner “en”

—  10.523,65 euros de charges de copropriété arrêtées au 8 mai 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter du commandement du 19 juin 2023 sur 8.942,42 euros, de l’assignation sur 9.826,51 euros et des présentes pour le surplus,

—  2.000 euros de dommages et intérêts,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner “le même” en tous les dépens.

***

La société KSB INVEST, aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, demande au tribunal de :

Vu les dispositions légales invoquées, notamment les articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1343-5 du code civil,

— la recevant en ses demandes, fins et conclusions et Y faisant droit,

— juger que doivent être imputés au crédit du compte de charges de la Société KSB INVEST les divers frais et honoraires non répercutables et/ou injustifiés à hauteur de la somme globale de 2.510,55 euros,

— débouter la copropriété de sa demande principale en paiement à hauteur de cette somme,

En tout état de cause,

— juger n’y avoir lieu à l’allocation de dommages et intérêts ni au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

— débouter la copropriété de “ses chefs”,

— lui accorder le plus large délai de paiement pour s’acquitter de la somme qui sera mise à sa charge par le jugement à intervenir.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires et de la société KSB INVEST pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

La clôture est intervenue le 13 mai 2025 et l’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du même jour. Elle a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre des appels de charges et de travaux

— Sur les appels de charges et de travaux :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”. L’article 9 du code de procédure civile prévoit quant à lui qu'“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la société KSB INVEST sur le lot n°101 de l’état descriptif de division, ce qui n’est, au surplus, pas discuté.

Le montant sollicité par le syndicat des copropriétaires est contesté par la société KSB INVEST à concurrence de la somme de 2.510,55 euros, laquelle correspond à des frais facturés qui seront examinés ci-après au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sachant que le syndicat des copropriétaires a, dans ses dernières écritures n°4, déduit les sommes de 58,04 euros, de 155,91 euros et de 840 euros de ce chef.

Le surplus, au titre des appels de fonds, n’est pas critiqué et le décompte fourni met en évidence la prise en considération des derniers virements de la société KSB INVEST de 5.000, 3.000 et 5.000 euros comptabilisés les 4 mars et 8 mai 2025.

Le surplus des décomptes produits, les appels de fonds versés aux débats et les assemblées générales dont les procès-verbaux sont fournis ne sont pas discutés par la société KSB INVEST.

Dans ces conditions, la société KSB INVEST reste devoir, au titre des appels de charges et de travaux la somme de 9.067,05 euros, arrêtés au 8 mai 2025. Elle sera condamnée à payer ladite somme au syndicat des copropriétaires.

S’agissant des intérêts, compte tenu des règlements sur la période entre la date du commandement de payer puis de l’assignation, de la déduction, – dans le cadre des appels de fonds – des frais, les virements de la société KSB INVEST du 4 mars 2025 ont permis d’apurer les appels initialement réclamés. Aussi, sur la somme de 6.557,02 euros due au 16 août 2023, la société KSB INVEST reste devoir les intérêts au taux légal sur ladite somme entre cette date et le 4 mars 2025.

Elle est également tenue aux intérêts au taux légal sur la somme allouée de 9.067,05 euros à compter du 12 mai 2025, date des conclusions, avec capitalisation de ces derniers dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires a d’ores et déjà déduit de sa réclamation les sommes relevant, selon lui, des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, soit 58,04 euros, 155,91 euros et 840 euros.

Pour le surplus, il résulte des pièces produites que, comme le souligne la société KSB INVEST, les sommes de 373,50 euros et de 373,50 euros, – soit des honoraires d’avocat des 11 juillet 2022 et 9 janvier 2023 -, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais de l’article 700 du code de procédure civile. Ces frais comptabilisés seront, ici, écartés.

Si les frais de mise en demeure et d’état daté sont susceptibles d’être pris en considération, il appartient au syndicat des copropriétaires de les justifier, dans la mesure où ils sont discutés par la société KSB INVEST. Or, le demandeur ne produit ni les accusés de réception ni l’état daté. Le tribunal n’a pas non plus identifié la lettre de mise en demeure dont les frais sont comptabilisés le 30 août 2024. Dans ces conditions, les frais de 51,60 euros, de 48 euros et de 200 euros seront également écartés.

De même, les frais de syndic du 18 juillet 2023 pour 410 euros soit “honoraires dossier avocat” n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sauf justification de diligences exceptionnelles, qui ne sont ni démontrées ni même alléguées en l’espèce. Ils seront rejetés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 précité.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il résulte des pièces au dossier que les appels de fonds n’étaient pas réglés avec régularité, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la défenderesse a agi de mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la société KSB INVEST a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, la simple attestation de son expert comptable faisant état de la fragilisation de la structure financière de la société et de “turbulences” de sa trésorerie, est insuffisante pour admettre une situation économique particulièrement difficile pour la société KSB INVEST, sachant en outre que les besoins du syndicat des copropriétaires, son créancier, exigent que les appels, – notamment au titre des travaux votés -soient honorés avec promptitude.

Dans ces conditions, la société KSB sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société KSB INVEST, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

— Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société KSB INVEST sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société KSB INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] :

— la somme de 9.067,05 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 8 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 et capitalisation de ces derniers dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— les intérêts au taux légal sur la somme de 6.557,02 euros entre le 16 août 2023 et le 4 mars 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes au titre des frais et des dommages-intérêts ;

DEBOUTE la société KSB INVEST de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la société KSB INVEST aux dépens ;

CONDAMNE la société KSB INVEST à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente