TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [E] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean FOIRIEN

Madame [Z] [B]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03417 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FFE

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 15 avril 2025

DEMANDERESSE

S.D.C DU [Adresse 3], représenté par son syndic MAVILLE IMMOBILIER ADB [Adresse 8] NORD – [Adresse 4]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [B] neé [Y], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 202503 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 avril 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 15 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03417 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FFE

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [B] et Mme [Z] [B] sont propriétaires des lots n°10, 56 et 57 (312/10012, 1/10000, 1/10000) dans l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la SARL MAVILLE IMMOBILIER ADB PARIS NORD, a assigné les époux [B] devant le juge du tribunal judiciaire de Paris par actes de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, afin d’obtenir, au visa des dispositions légales fixant le statut de la copropriété et des articles 1103 et 1231 du code civil, leur condamnation au paiement des sommes dues au titre des charges et frais de recouvrement ainsi que de dommages et intérêts et des frais de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 3 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre un règlement amiable du dossier.

A l’audience du 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, justifie d’une actualisation de ses demandes de condamnation solidaire sous bénéfice d’exécution provisoire, signifiée aux défendeurs par actes de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 pour un montant de :

—  3 935,18 euros au titre des impayés de charges pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 1er octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 comprise, et 335 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mars 2023,

—  1 113,56 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation au paiement des dépens en ce compris la somme de 135,84 euros correspondant au coût de l’assignation.

Mme [Z] [B] régulièrement assignée à l’étude se présente seule à l’audience sans pouvoir pour représenter son conjoint également assigné à l’étude. Elle explique qu’elle élève seule ses trois enfants mais que son époux s’est engagé à l’aider ; qu’elle a déjà réglé 2 400 euros dont 2 000 euros le matin de l’audience et demande un échéancier de 1 000 euros mensuel jusqu’à apurement de la dette.

Le demandeur explique que le bon encaissement de la somme ne peut pas être vérifié et s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— la fiche de l’immeuble établissant la qualité de copropriétaires de M. [E] [B] et Mme [Z] [B] pour les lots n°10, 56 et 57 (312/10012, 1/10000, 1/10000) situés dans l’immeuble du [Adresse 1],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les procès-verbaux des assemblées générales de la période et les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic,

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie et non contestée des défendeurs à hauteur de la somme de 3 935,18 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 1er octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 inclus) après déduction de la somme de 135,84 euros correspondant à des dépens.

Les époux [B] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure du 9 mars 2023 sur la somme de 1 156,11 euros, de la sommation de payer du 15 juin 2023 sur la somme de 393,60 euros, de l’assignation du 26 avril 2024 sur la somme de 1 723,22 euros et du 27 septembre 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 113,56 euros se décomposant comme suit :

—  129,56 euros pour la sommation de payer en date du 15 juin 2023 dont il est justifié du paiement et qui sera par conséquent mise à la charge des défendeurs,

—  72 euros pour la mise en demeure du 9 mars 2023 dont il n’est pas justifié du caractère inhabituel et qui ne donnera donc pas à condamnation des défendeurs au paiement,

—  150 euros de frais de transmission du dossier à l’avocat dont il n’est pas justifié des diligences accomplies et sera par conséquent rejeté,

—  600 euros de frais de suivi comptable et tableau excel suite aux différentes procédures dont il n’est pas justifié du caractère inhabituel pour un syndic et seront donc rejetés,

—  162 euros de frais pour l’actualisation des impayés par le syndic qui seront également rejetés pour le même motif.

La demande de paiement des frais de recouvrement formulée par le demandeur sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que les époux [B] présentent des impayés de charges de copropriété et de travaux depuis plus de deux ans.

Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier les paiements manquants.

La condamnation solidaire des époux [B] au paiement de dommages et intérêts est par conséquent justifiée, mais le montant alloué sera ramené à plus juste proportion eu égard au montant des sommes dues et la condamnation sera fixée à la somme de 300 euros.

Sur les délais de paiement

En l’absence de M. [E] [B] et de justificatif de ses dires par Mme [Z] [B], la demande de délais de paiement sollicités par la défenderesse ne sera pas accueillie.

Sur les demandes accessoires

Les époux [B], partie perdante, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’assignation.

Ils seront également condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [E] [B] et Mme [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 7] [Adresse 6], la somme de 3 935,18 euros en quittance et deniers pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 1er octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure du 9 mars 2023 sur la somme de 1 156,11 euros, de la sommation de payer du 15 juin 2023 sur la somme de 393,60 euros, de l’assignation du 26 avril 2024 sur la somme de 1 723,22 euros et du 27 septembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [B] et Mme [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 7] [Adresse 6], la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [B] et Mme [Z] [B] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation en date du 26 avril 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [B] et Mme [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 7] NORD [Adresse 5], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.