TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/03434 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YRP3

Minute : 24/01011

S.A. ESPACIL HABITAT

Représentant : M^e Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521

C/

Madame [J] [S]

Représentant : M^e Thalita LE BEL ESQUIVILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2281

Monsieur [K] [R] [S]

Représentant : M^e Thalita LE BEL ESQUIVILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2281

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e KALAYAN DRILLAUD Martine

Copie délivrée à :

M^e LE BEL ESQUIVILLON Thalita

Le

JUGEMENT DU 16 Octobre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [J] [S]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Thalita LE BEL ESQUIVILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2281

Monsieur [K] [R] [S]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Thalita LE BEL ESQUIVILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2281

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 mars 2017 à effet du 7 mars 2018, la SA ESPACIL HABITAT a donné en location un logement à Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] située dans une résidence universitaire LEVI STRAUSS du [Adresse 5], appartement 03.23 [Localité 7], pour un loyer mensuel de 437,35 euros, hors prestations obligatoires. Ce contrat a été renouvelé à cinq reprises par des avenants signés les 16 juillet 2018, 18 mars 2019, 30 juillet 2022 et 23 février 2022 à effet du 7 mars 2022, un avenant n’étant pas produit mais n’étant pas contesté.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023, la SA ESPACIL HABITAT a fait assigner Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la fin du contrat au 6 mars 2023,

— ordonner l’expulsion sans délais des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] à lui payer au titre des loyers impayés arrêtés au 15 novembre 2023 la somme de 651,35 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au double montant du loyer,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA ESPACIL HABITAT expose que le contrat a pris fin à son terme à la suite de 5 avenants de renouvellement et l’envoi d’un courrier le 10 octobre 2022 les informant de l’échéance du bail, soit trois mois avant le terme.

L’affaire a été régulièrement appelée à l’audience du 8 janvier 2024. Après trois renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée le 9 septembre 2024.

A cette audience, la SA ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 485,37 euros, selon décompte en date du 5 septembre 2024.

Pour s’opposer aux demandes formées en défense, elle fait remarquer que peu importe que Madame [S] soit toujours étudiante ou non, ce qu’elle ne justifie pas au demeurant, le contrat conclu était d’une durée d’un an et a pris fin après 5 renouvellements. Elle s’oppose aux délais pour quitter les lieux dans la mesure où mme [S] va bénéficier de la trêve hivernale.

Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Ils demandent au juge de :

— débouter le demandeur de l’ensemble de ses prétentions,

— leur accorder un délai de 2 ans pour se maintenir dans les lieux et juger que l’expulsion ne pourra être mise en oeuvre avant un délai de 5 mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux avec transmission du jugement au Préfet,

— déclarer non écrite les clauses pénales du contrat.

Au soutien de leurs prétentions et en substance, ils font valoir que Madame [J] [S] justifie poursuivre des études et remplit donc les conditions d’attribution d’un logement étudiant en résidence universitaire. En ce qui concerne sa demande de délais s’il n’était pas fait droit à sa demande de maintien dans les lieux, elle justifie de ses maigres ressources et de ses démarches de relogement et sollicite que la présente décision soit transmise au Préfet dans le département en vertu des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution. En tout état de cause elle demande à ce que la clause fixant le montant de l’indemnité d’occupation au double du loyer soit réputée non écrite en vertu de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Elle conteste au jour de l’audience avoir une dette locative.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2024. Par note en délibéré, il a été demandé à la la SA ESPACIL HABITAT de produire un décompte actualisé de la dette au regard des déclarations des défendeurs à l’audience. Ledit décompte a été produit.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du titre d’occupation

L’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’Etat dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation relatif à la protection des occupants de certains meublés ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de résidence du 8 mars 2017 à effet du 7 mars 2018 contient une durée maximale de 12 mois, rappelée en outre dans les conditions générales du contrat de location. Ledit contrat a été renouvelé par avenants successifs, le dernier en date étant signé le 23 février 2022 et à effet du 7 mars 2022 pour une durée d’un an et jusqu’au 6 mars 2023. Les conditions générales en leur point 2 stipule que “le contrat de location ne sera pas renouvelée si la société le décide. Dans ce cas, le locataire sera avisé trois mois avant la fin du cotnrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A cet égard la SA ESPACIL HABITAT a notifié aux défendeurs par lettre recommandée avec accusé du 10 octobre 2022 (pli revenu signé) la fin du contrat au 6 mars 2023 et son absence de renouvellement.

Ainsi le délai de préavis contractuel de 3 mois a été respecté, le terme du contrat étant acquis au 6 mars 2023. Contrairement au moyen de Madame [J] [S], son statut d’étudiante, sans qu’il soit besoin d’apprécier s’il est avéré, est indifférent à la volonté du bailleur de mettre fin au contrat à l’issue du délai fixé par la loi et le contrat, à savoir 1 an, alors au surplus que le contrat a été renouvelé à 5 reprises. Ainsi le bailleur peut mettre fin à un contrat soumis aux dispositions de l’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation y compris si le locataire bénéficie encore du statut d’étudiant. Aussi ce moyen est inopérant.

Il n’est pas contesté que Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à cette date.

Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] étant sans droit ni titre depuis le 7 mars 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux et la demande d’augmentation du délai du commandement pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le (…) Locataire est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

En l’espèce, il convient à titre liminaire de relever que le demandeur, oralement à l’audience, s’est opposée à la demande de délais pour quitter les lieux et a indiqué que les défendeurs bénéficieraient en tout état de cause de la trêve hivernale. Il convient de déduire de ce moyen que la SA ESPACIL HABITAT renonce à sa demande de suppression des délais d’expulsion formée dans son acte introductif d’instance qui est réputée avoir été abandonnée.

En l’espèce Madame [J] [S] justifie qu’elle perçoit le RSA et qu’elle a formé une demande de logement social le 6 juin 2023, renouvelée depuis. Elle produit par ailleurs la copie du recours amiable qu’elle a effectué devant la commission départementale de médiation en vue d’une offre de logement en date du 12 avril 2024. Elle fait également état d’échanges de courriels au titre de sa candidature pour un doctorat.

Dans la mesure où Madame [J] [S] va de fait bénéficier de la trêve hivernale jusqu’au 15 mars 2025, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande au titre de l’allongement du délai du commandement pour quitter les lieux qui ne pourra intervenir que postérieurement au 15 mars 2025. Par ailleurs, le contrat litigieux ayant pris fin le 6 mars 2023, elle a déjà de fait bénéficié d’un délai de 19 mois pour quitter les lieux, hors trêve hivernale.

Aussi sa demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée. Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Par ailleurs, afin de faciliter son relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de la Seine Saint-Denis en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office le montant de la clause pénale par le juge si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, la SA ESPACIL HABITAT produit un décompte actualisé démontrant que Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] ne sont redevables d’aucune somme à la date du 10 septembre 2024.

Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Sur son montant, contrairement au moyen soulevé par la défenderesse l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas au contrat de résidence objet du présent litige. Pour autant, l’indemnité d’occupation ayant une nature compensatoire, la clause du contrat fixant au double du montant du loyer l’indemnité d’occupation caractérise une pénalité qui s’analyse en une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge. A cet égard la SA ESPACIL HABITAT ne justifie pas en quoi le montant de cette indemnité dépasserait la valeur équitable des locaux et que son préjudice serait supérieur à cette valeur.

Aussi le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges comme si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, étant précisé qu’au regard du décompte produit les frais d’assignation ont déjà été payés par les défendeurs. Aussi le coût de l’assignation sera exclu.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du contrat de résidence conclu le 8 mars 2017 à effet du 7 mars 2018 et renouvelé jusqu’au 6 mars 2023 entre la SA ESPACIL HABITAT et Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] concernant la chambre située au sein de la résidence LEVI STRAUSS au [Adresse 5], appartement 03.23 [Localité 7], par l’effet de la fin du contrat, et à compter du 7 mars 2023 ;

Déboute Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] de leur demande de maintien dans les lieux, de délais d’expulsion et de prorogation du délai du commandement pour quitter les lieux ;

Ordonne en conséquence à Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] bénéficieront de la période la trêve hivernale de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonne la transmission de la présente décision, par l’intermédiaire du greffe, au Préfet de la Seine Saint-Denis en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] à verser à la SA ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 11 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Dit n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [J] [S] et Monsieur [R] [S] aux dépens, en ce exclu le coût de l’assignation déjà payé ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection