TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/55799 – N° Portalis 352J-W-B7J-DANX2

AS M N° : 1

Assignation du :

26 Août 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. DU PALAIS ROYAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine DAUMAS, avocat au barreau de PARIS – #P0056

DEFENDERESSE

Société COMME CHEZ MAMAN

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 30 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2021, la SCI du Palais royal a donné à bail commercial à M. [D] futur gérant de la société en cours de constitution Pizza pizza des locaux situés [Adresse 3] à Paris 10ème arrondissement (75010), pour une durée de dix années à compter du 13 décembre 2021, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, a été cédé le 21 avril 2022 à la société Nahar, le 24 janvier 2023 à la société Classic food, le 12 janvier 2024 à la société SM food, le 21 novembre 2024 à la société Comme chez maman.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI du Palais royal a fait délivrer à la société Comme chez maman, par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 6 759, 11 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 juin 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI du Palais royal, a, par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, fait assigner la société Comme chez maman devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile :

«  DECLARER acquise la clause résolutoire du bail au 19 juillet 2025.

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société COMME CHEZ MAMAN, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux donnés en location situés [Adresse 2] à [Localité 7], dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir.

CONDAMNER la société COMME CHEZ MAMAN à payer par provision à la société SCI DU PALAIS ROYAL un montant en principal de 7.176,28 €, correspondant aux loyers et charges impayés incluant le mois de juillet 2025 et sauf à parfaire, outre une somme forfaitaire à titre de clause pénale de 4% du montant impayé, avec un intérêt mensuel de 1,5 %.

CONDAMNER la société COMME CHEZ MAMAN à payer par provision à la société SCI DU PALAIS ROYAL une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer en vigueur outre les charges et taxes précédemment dus aux termes du bail, le tout majoré de 10 %, jusqu’à complète et totale libération des lieux.

CONDAMNER la société COMME CHEZ MAMAN à payer à la société SCI DU PALAIS ROYAL une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société COMME CHEZ MAMAN aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 19 juin 2025, soit 167,70 €. "

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’audience qui s’est tenue le 30 octobre 2025, la SCI du Palais royal, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société Comme chez maman n’a pas constitué avocat. Il sera, en conséquence, statué, en application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 19 juin 2025 par la SCI du Palais royal à la société Comme chez maman pour avoir paiement de la somme de 6 759, 11 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 16 juin 2025.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce que, dans le commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 22 juillet 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé en totalité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 juillet 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation du défendeur de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SCI du Palais royal sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 10 %, en application du bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI du Palais royal sollicite la condamnation de la société Comme chez maman à lui régler la somme de 7 176, 28 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés (échéance du mois de juillet incluse), avec intérêt mensuel au taux de 1, 5 %.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 22 juillet 2025 qu’a été facturée le 1er juillet 2025 la somme de 167, 70 euros au titre du commandement de payer du 19 juillet 2015. Il convient de déduire cette somme dès lors que le coût du commandement de payer est inclus dans les dépens.

Il a également été facturé à la même date la somme de 270, 36 euros au titre du commandement du 19 juin 2025 « int retard ». Or, aucune pièce versée aux débats ne permet de justifier la facturation d’une telle somme qui s’apparente à l’application d’une clause pénale. Cette somme, qui est sérieusement contestable, sera, en conséquence, également déduite.

En revanche, il ressort du contrat de bail et du décompte actualisé au 22 juillet 2025 que le surplus des sommes est dû par la société Comme chez maman.

La société Comme chez maman sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de la somme, non sérieusement contestable, de 6 738, 22 euros (7 176, 28 – 167, 70 – 270, 36) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 22 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse).

La SCI du Palais royal sollicite que cette somme produise intérêts de retard au taux mensuel de 1,5 % en application du contrat de bail.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 6 738, 22 euros portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

o Sur la demande relative à la clause pénale

La SCI du Palais royal sollicite la condamnation de la société Comme chez maman à lui payer une indemnité forfaitaire de 4 % au titre de la clause pénale.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société Comme chez maman, qui succombe, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à SCI du Palais royal une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Constatons l’acquisition, à la date du 19 juillet 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Comme chez maman et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Comme chez maman à payer à la SCI du Palais royal une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 20 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société Comme chez maman à payer à la SCI du Palais royal la somme de 6 738, 22 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtée au 22 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI du Palais royal au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société Comme chez maman aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Comme chez maman à payer à la SCI du Palais royal la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 25 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ