TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Frédérique MORIN

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03295

N° Portalis 352J-W-B7I-C32LS

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société FONCIERE ET IMMOBILIÈRE DE [Localité 11], S.A

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0024

DÉFENDERESSE

Madame [F] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 10]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03295 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32LS

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[C] [Y] est propriétaire des lots de copropriété n°172 et 252 d’un immeuble situé au [Adresse 2] [Adresse 7]).

Par exploit du 02 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à [C] [Y] de payer en principal 11.264,26 euros de charges de copropriété impayées outre 176,15 euros de coût d’acte.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner [C] [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 16 octobre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner [C] [Y] au paiement de la somme de 10.642,16 euros au titre des charges dues au 1er janvier 2024 ;

— condamner [C] [Y] au paiement de la somme de 1.431,46 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement dus au 1er janvier 2024 ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 02 novembre 2023 sur la somme de 11.440,41 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— dire que l’article 1343-2 du code civil s’appliquera ;

— condamner [C] [Y] au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au syndicat ;

— condamner [C] [Y] au paiement des entiers dépens ;

— condamner [C] [Y] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), [C] [Y] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier à [C] [Y], suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, des conclusions d’actualisation par exploit du 25 avril 2025. Ces écritures ont été notifiées par voie électronique le 05 mai 2025.

A l’audience du 07 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées après l’ordonnance de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite après l’ordonnance de clôture.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

En l’espèce, les charges de copropriété ne peuvent être analysées comme des loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus ne pouvant faire l’objet d’aucune contestation.

Il en découle que doivent être déclarées d’office irrecevables les conclusions au fond signifiées après l’ordonnance de clôture, en l’espèce les conclusions notifiées par voie électronique le 05 mai 2025.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un certificat du service de la publicité foncière que [F] [Y] est propriétaire des lots 172 et 252 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1], [Adresse 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 novembre 2015, 06 décembre 2017, 05 décembre 2018, 03 décembre 2018, 08 décembre 2020, 07 décembre 2021, 06 décembre 2022, 12 décembre 2023 et 10 décembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er juillet 2014 au 30 juin 2024, fixé les budgets prévisionnels du 1er juillet 2016 au 30 juin 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes sauf pour la dernière assemblée générale du 10 décembre 2024 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [C] [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.642,16 euros au titre des charges courantes impayées au 1er janvier 2024 comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

[C] [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 02 novembre 2023.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.431,46 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 1er mars 2017 (48 euros), les frais de 2e relance en date du 1er juin 2017 (42 euros), ainsi que les frais de mise en demeure d’un montant de 48 euros du 30 mai 2022 ne sont pas justifiés, faute d’être produits les avis de réception.

Les mises en demeure effectuées par l’avocat du syndicat relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Il s’évince également de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « frais de mise au contentieux » d’un montant de 175,20 euros chacun et datés du 19 septembre 2017, 22 septembre 2021 et 16 octobre 2023, qui ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce

Les sommations de payer sont versées au débat mais il convient de s’interroger sur l’intérêt de multiplier le nombre de sommations de payer, en l’espèce 3 en 5 ans, ces frais n’étant pas nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, une simple mise en demeure avec accusé de réception étant suffisant pour recouvrer les impayés de charges.

Les frais désignés comme sommation de payer apparaissent constituer des dépens, et les demandes à ce titre seront rejetées.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 26 février 2024, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par [C] [Y] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que [C] [Y] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2017.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que [C] [Y] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

[C] [Y], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE IRRECEVABLES les conclusions notifiées par voie électronique le 05 mai 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], après l’ordonnance de clôture ;

CONDAMNE [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 10.642,16 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 02 novembre 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Adresse 6] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 26 février 2024 ;

CONDAMNE [C] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Fait et jugé à [Localité 11] le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente