TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Anne-lore GASCUEL-MATHIOT,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00219 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZMF

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic La Société GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, SARL sise [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDERESSE

Madame [F] [O] [N]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Anne-lore GASCUEL-MATHIOT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00219 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZMF

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [O] [N] est propriétaire des lots n°86 et 204 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société GECOTRA, a assigné Mme [F] [O] [N] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

—  5069,85 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2024,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Appelée à l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre le règlement de la dette.

A l’audience du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande à la somme de 4984,45 euros, 3ème trimestre 2025 inclus, précisant que le montant des frais nécessaires au recouvrement s’élevait à 1819,69 euros.

Au soutien de ses prétentions, il a indiqué que Mme [F] [O] [N] ne payait pas régulièrement ses appels de charges, ce qui créait pour lui des difficultés de gestion. Il a souligné la mauvaise foi de la défenderesse et s’est opposé à tout délais de paiement en l’absence de justificatifs de sa situation financière.

Mme [F] [O] [N], représentée par son conseil, a demandé à ce que le syndicat des copropriétaires soit débouté de l’ensemble de ses demandes. Elle a subsidiairement sollicité les plus larges délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué qu’elle contestait la créance et notamment que les frais nécessaires étaient indus. Elle a soutenu avoir procédé à des paiements depuis la dernière audience et a remis un chèque de 900 euros à l’audience au demandeur.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 24 septembre 2025, le demandeur a communiqué un décompte actualisé au 16 septembre 2025 et l’appel des charges du 2ème trimestre 2025.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Enfin, il ressort de l’article 1342-10 du code civil que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°86 et 204,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème trimestre 2017 au 2ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges de 2016 à 2020,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2018, 23 mai 2019, 23 septembre 2020, 2 décembre 2021, 2 juin 2022, 25 mai 2023 et 6 juin 2024, comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

— les attestations de non recours desdites assemblées générales,

— un décompte en date du 23 septembre 2025,

— les grands livres de compte du 19 mai 2017 au 2 juillet 2024,

— les contrats de syndic.

En l’espèce, il ressort du décompte et de l’extrait du grand livre que Mme [F] [O] [N] procède à des paiements réguliers. En l’absence de précision quant à l’imputation des sommes payées par Mme [F] [O] [N] (charges ou frais nécessaires), il sera considéré que les paiements doivent s’imputer au titre des charges, sommes qu’elle a le plus intérêt à payer et compte tenu de sa contestation de la créance plus précisément quant aux frais. L’imputation doit se faire sur les charges les plus anciennes.

En application des textes visés ci-dessus, au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires la créance est établie à hauteur de la somme de 2459,25 euros selon décompte du 16 septembre 2025, portant sur la période du 4ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025 inclus, les provisions sur charges et travaux antérieures étant payées, et soustraction faite du commandement de payer du 24 avril 2020 dont le paiement n’a pas été demandé au titre des frais nécessaires mais des charges.

La créance du syndicat des copropriétaires est donc fixée à la somme de 2459,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 1819,69 euros, décomposés comme suit :

—  349 euros de frais de mise en demeure,

—  52 euros de frais de relance,

—  558 euros d’honoraires remise de dossier à l’huissier,

—  446,89 euros de commandement de payer,

—  190,60 euros d’honoraires de mise en demeure,

—  19,20 euros d’honoraires de relance,

—  204 euros de remise de dossier à l’avocat.

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et des frais de relance, il n’est justifié d’aucun envoi y compris quand ils ont été fait par courrier recommandé avec accusé de réception. Il ne sera pas fait droit à ces demandes.

S’agissant des frais de remise de dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières sortant des attributions classiques d’un syndic. Il ne sera pas fait droit à ces demandes.

S’agissant des commandements de payer, celui du 21 novembre 2017 n’est pas versé en procédure. Celui du 22 avril 2024 est versé en procédure et justifié. Il est toutefois comptabilisé deux fois dans le tableau des frais nécessaires. Il sera alloué 148,40 euros à ce titre.

Les honoraires de mise en demeure ne sont justifiés par aucune pièce, tout comme les honoraires de relance.

Au regard de ces éléments, il sera alloué 148,40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que si Mme [F] [O] [N] n’est pas à jour de ses paiements, elle effectue régulièrement des règlements. Il n’est pas démontré de mauvaise foi particulière de sa part. Enfin, au regard du montant de la dette et des tantièmes détenus, une condamnation à des dommages et intérêts ne se justifie pas, Mme [F] [O] [N] ayant par ailleurs commencé à apurer sa dette.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [F] [O] [N] sollicite 24 mois de délais de paiement. Elle ne justifie pas de sa situation personnelle et financière.

En l’absence de tout élément permettant d’estimer qu’elle est en capacité de respecter un échéancier, le demandeur s’opposant par ailleurs à tout délai, il ne sera pas fait droit à la demande.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [F] [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société GECOTRA, les sommes de:

—  2459,25 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 4ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025 inclus, selon décompte du 16 septembre 2025, les provisions sur charges et travaux du 19 mai 2017 au 3ème trimestre 2024 inclus étant payées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  148,40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement sur la période portant du 8 septembre 2017 au 22 avril 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE Mme [F] [O] [N] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société GECOTRA, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [F] [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société GECOTRA, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [O] [N] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente