TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe LEMAITRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07136 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PKT

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 12 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BONNE NOUVELLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDEURS

Madame [F] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1280

Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1280

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07136 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PKT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 18 novembre 2021 à effet le 26 novembre suivant, la SCI BONNE NOUVELLE a donné à bail à Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1523 euros dont 35 euros de complément de loyer, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BONNE NOUVELLE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5886,85 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif au 26 février 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la SCI BONNE NOUVELLE a fait assigner Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés au 20 juin 2024, soit la somme de 7860,42 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et avec capitalisation des intérêts, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI BONNE NOUVELLE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 février 2024, et ce pendant plus de six semaines.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Le couple ne s’étant pas présenté au rendez-vous proposé, il y est uniquement mentionné qu’il perçoit 74,26 euros de prestations familiales.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 avril 2025.

A l’audience, la SCI BONNE NOUVELLE, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6307,98 euros, selon décompte en date du 5 mars 2025, outre qu’elle a augmenté sa demande au titre des frais irrépétibles à 3000 euros.

Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] ont été représentés à l’audience utile et ont fait viser des écritures, développées oralement, par lesquelles ils ont sollicité à titre principal que le commandement de payer soit déclaré nul et le rejet des prétentions adverses, subsidiairement, l’octroi d’un délai de paiement de 36 mois pour s’acquitter de leur dette locative fixée à 6306,98 euros au 24 janvier 2025, à titre reconventionnel, la condamantion de la SCI BONNE NOUVELLE à leur payer 6857,22 euros en réparation de leur trouble de jouissance, l’annulation du complément de loyer à compter de la décision, et la condamantion de la SCI BONNE NOUVELLE à leur payer 1500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice d’un montant de 336 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Etant une SCI familiale, la SCI BONNE NOUVELLE n’était pas tenue de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 18 novembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2024, pour la somme en principal de 5886,85 euros. Ce commandement pose la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

— S’il est posé par erreur dans le commandement un délai de six semaines et non de deux mois au profit du locataire pour apurer sa dette locative, correspondant au délai applicable au présent litige antérieur à la loi du 27 juillet 2023, il sera relevé que les locataires n’avaient pas réglé la dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief qui puisse faire encourrir une nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI BONNE NOUVELLE produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] restent lui devoir la somme de 6307,98 euros à la date du 3 avril 2025. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 6307,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article VII).

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI BONNE NOUVELLE démontre que Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] ont repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois. Leur dette locative a en outre diminué depuis l’assignation. Ils versent des bulletins de paie récents pour justifier des revenus du foyer à hauteur de 6502,13 euros. Ils ne font pas état de charges autres que celles liées à leur hébergement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et ses conséquences

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Ce même décret indique également que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA [Localité 9], 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA [Localité 5], 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).

En revanche il est admis qu’en cas de manque d’aération du locataire, l’apparition de moisissures relève de la responsabilité du locataire (CA [Localité 6] 9 juillet 2019, n°17-00859).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

Par ailleurs, selon l’article L.1134-9 du code de la santé publique, en cas de présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné au premier alinéa du I de l’article L.1334-2 [1mg/cm² soit du plomb dégradé de classe 3], le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur.

En l’espèce, le rapport d’architecte du 4 octobre 2023 indiqué qu’il “ne relève pas d’humidité au testeur (13%)” dans la chambre des enfants. Il ajoute que les traces de “moisissures (dans l’appartement) sont dues à la condensation dans un appartement insuffisamment ventilé”. Toutefois, Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] versent aux débats un constat de commissaire de justice du 16 janvier 2025 faisant état de “décollements de peinture” de faible superficie dans la chambre des enfants au niveau du sol à proximité de la fenêtre donnant sur cour, alors que ce n’était pas aussi visible sur les photographies annexées au rapport d’architecte du 4 octobre 2023. Des photographies annexées attestent en outre de “multiples décollements et des fissures” côté extérieur de cette même façade, également “à proximité du plancher” et de la fenêtre. Il est également relevé “une forte odeur d’humidité” dans la les parties communes. Dans le même sens, une attestation du 22 janvier 2025 de la voisine du dessus de l’appartement pris à bail par Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z], ayant valeur de simple renseignement, mentionne l’existence de “signes d’infiltration d’eau et de condensation dans les murs de ses deux chambres, principalement au niveau des fenêtres” sur cour. Elle ajoute que “la cage d’escalier de l’immeuble sent très régulièrmeent le moisi”. Dans ce contexte, le diagnostic technique de l’appartement objet du litige, en date du 9 mars 2018, relève “la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur” notamment dans les chambres et préconise d’éviter toute “dégradation future”. Le diagnostic technique du 8 avril 2024 réitère que “les locaux examinés présentent des revêtements à base de plomb en concentration supérieure au seuil réglementaire” et réitère la préconisation d’éviter toute “dégradation future”.

En conséquence, il est établi que la SCI BONNE NOUVELLE a manqué à son obligation de délivrance compte tenu des décollements de peinture sur une partie d’un mur de la chambre d’enfant, cette surface ayant un revêtement à base de plomb en concentration supérieure au seuil autorisé.

Sur le montant du préjudice, il sera relevé que la dégradation dans la chambre d’enfants est récente, de faible intensité, et que la pièce ne présente pas de signes d’humidité au testeur. Il apparaît en outre que les locataires ne remplissent qu’insuffisamment leur obligation d’aération du logement. Les parties communes sont en revanche dégradées et manifestement humides. Dans ces conditions, la SCI BONNE NOUVELLE sera condamnée à leur payer la somme de 500 euros.

Au final, en application des articles 1289 et suivants du code civil, par compensation, Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] seront condamnés à payer à la SCI BONNE NOUVELLE la somme de 5807,98 euros (6307,98-500), avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Sur la demande de suppression du complément de loyer

Aux termes de l’article 140 III B de la loi du 23 novembre 2018 [Localité 7], le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation. En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

En l’espèce, Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] n’ont pas saisi la commission de conciliation de [Localité 8] dans les trois mois de la signature du bail. Ils sont donc irrecevables en leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2021 entre la SCI BONNE NOUVELLE et Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] à verser à la SCI BONNE NOUVELLE la somme de 5807,98 euros (décompte arrêté au 3 avril 2025, incluant la mensualité d’avril 2025, et après compensation), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 220 euros chacune et une 24 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI BONNE NOUVELLE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] soient solidairement condamnés à verser à la SCI BONNE NOUVELLE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 4 avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SCI BONNE NOUVELLE ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [N] et Madame [F] [Z] à verser à la SCI BONNE NOUVELLE une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection