N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01436 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GHZ5

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

[E] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 07 Mai 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Société ACTION LOGEMENT SERVICE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Frédérique AVELINE, substituée par Maître Carine MANDON-BARDAUD-CAUSSADE, avocats au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [E] [Y]

né le 26 Juin 1997 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 07 Mai 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2024, à effet du 1er avril 2024, pour une durée de trois ans, Monsieur [F] [D] a donné à bail à Monsieur [E] [Y] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 445 euros, une provision sur charges de 70 euros et un dépôt de garantie de 445 euros.

La SASU Action Logement Services, société chargée de la gestion opérationnelle du dispositif Visale, a accordé le visa N°V11063339788 au locataire valable jusqu’au 23 juin 2024.

Par acte dématérialisé soit “contrat de cautionnement Visale N°A10338051384", la SASU Action Logement Services a conclu un engagement de cautionnement simple en faveur du bailleur pour le garantir de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer.

Le 5 juin 2024, un commandement de payer la somme de 1.030 euros a été délivré à Monsieur [E] [Y] à la demande de la SASU Action Logement Services, au titre des loyers et charges locatives impayés d’avril à mai 2024, et ce dans un délai de deux mois, la clause résolutoire du contrat de bail étant visée.

Par acte d’huissier de commissaire de justice du 22 octobre 2024 (remis à l’étude), la SASU Action Logement Services a fait assigner Monsieur [E] [Y] sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224, 1346 et 2305 et suivants du Code civil, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES :

▸ à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

▸ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [E] [Y],

▸ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef , avec si nécessaire le concours de la force publique,

▸ en toute hypothèse, condamner Monsieur [E] [Y], au paiement de la somme de 3.605 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.030 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

▸ fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

▸ condamner Monsieur [E] [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SASU Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner Monsieur [E] [Y] au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement,

▸ dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

Par quittance subrogative n° 2405557200 en date du 18 avril 2025, le mandataire du bailleur a attesté avoir reçu la somme de 6.695 euros de la SASU Action Logement Services pour les soldes de loyers impayés par Monsieur [E] [Y] pour la période d’avril 2024 à avril 2025.

Lors de l’audience du 7 mai 2025, la SASU Action Logement Services, représentée par M^e MANDON avocat au barreau de LIMOGES, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [E] [Y] n’est ni présent ni représenté.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Haute [Localité 5], conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pas pu être effectuée car le locataire ne s’est jamais présenté au rendez-vous.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur l’action de la caution :

En application des dispositions de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La quittance subrogative produite, stipule que conformément aux termes de l’article 2306 du code civil, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services.

La SASU Action Logement Services a donc qualité pour poursuivre non seulement le recouvrement des loyers impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution, mais encore la résiliation du bail ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5] par voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 5 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer sans fixer aucun délai.

Par acte d’huissier du 5 juin 2024, la SASU Action Logement Services a fait délivrer à Monsieur [E] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.030 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges des mois de d’avril à mai 2024, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juillet 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [E] [Y] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges. La SASU Action Logement Services expose au moyen d’un décompte qu’il reste à régler au titre des loyers et charges non payés la somme de 6.695 euros.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [E] [Y] au paiement, de la somme de 6.695 euros au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 29 avril 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.030 euros à compter du commandement de payer du 5 juin 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Au vu de l’importance la dette et de l’absence de garantie de la part du locataire, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur l’expulsion :

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail, soit le 17 juillet 2024.

En l’état des pièces produites, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 515 €.

Si la SASU Action Logement Service a qualité et intérêt à agir en remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur, à la place du locataire sur le fondement de son engagement de caution, elle ne peut le faire que sur le fondement de quittances subrogatoires.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [E] [Y], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, soit 86,40 euros.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SASU Action Logement Services les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [E] [Y] à lui verser une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler l’exécution provision de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après débats publics, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition du public au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 17 juillet 2024;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [E] [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 6.695 euros (six mille six cent quatre-vingt-quinze euros ) arrêtée au 29 avril 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.030 euros (mille trente euros) à compter du 5 juin 2024, date du commandement de payer et et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 17 juillet 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit 515 euros;

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] à payer à la SASU Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation de 515 euros (cinq cent quinze euros) à partir du 30 avril 2025 (les indemnités d’occupation dues du 17 juillet 2024 au 29 avril 2025 étant inclus dans la dette de 6.695 euros) jusqu’à la libération des lieux, dans la limite des sommes que la SASU Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre avec une quittance subrogatoire;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 juin 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ