TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 25/03/2025

à : M^e Valérie JUILLET

Copie exécutoire délivrée

le : 25/03/2025

à : M^e Aurélie FAURE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05992 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EIR

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 25 mars 2025

DEMANDERESSE

Association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1190

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [R], [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Valérie JUILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0500

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05992 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EIR

Par acte en date du 21 mai 2024, l’association ONLE (Office National pour le Logement Etudiant) a fait assigner Monsieur [H] [R] aux fins de voir :

A titre principal,

— constater l’existence d’un bail verbal portant sur le logement [Adresse 2] entre l’association ONLE et Monsieur [H] [R], à effet du 1er février 2023;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail des locaux situés : [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et indemnités d’occupation, et défaut de production d’une assurance locative;

A titre subsidiaire,

— Dire que Monsieur [H] [R] est occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe sis [Adresse 2],

En tout état de cause,

— Autoriser, l’association ONLE (Office National pour le Logement Etudiant) à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [R];

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R] des lieux loués, de celui-ci et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— supprimer le délai de deux mois et le bénéfice de la trève hivernale ;

— ordonner le transport et la séquestration des meuble;

— condamner Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 10669,45 €, d’arriéré d’indemnités d’occupation dues au mois d’avril 2024 inclus, à parfaire;

— condamner Monsieur [H] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer réclamé au précédent locataire jusqu’à la restitution effective des lieux;

— condamner Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 15 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un report pour être appelée et plaidée à celle du 7 février 2025.

A l’audience du 7 février 2025, l’association ONLE (Office National pour le Logement Etudiant) , représentée par son Avocat, sollicite aux termes de ses conclusions en réplique, de voir

à titre principal;

juger que Monsieur [H] [R] se maintient illégalement dans le logement depuis mars 2023 et à ce titre, est occupant sans doit ni titre du logement [Adresse 2] qu’il occupe sis [Adresse 2];

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R] des lieux loués, de celui-ci et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— supprimer le délai de deux mois et le bénéfice de la trève hivernale ;

— condamner Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 17079,52 €, d’arriéré d’indemnités d’occupation dues échéances de janvier 2025 incluse, en derniers ou quittances valables;

si le tribunal estime que les parties sont liées par un bail verbal,

A titre subsidiaire,

constater l’existence d’un bail verbal portant sur le logement [Adresse 2] entre l’association ONLE et Monsieur [H] [R], à effet du 1er février 2023;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail des locaux situés : [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et indemnités d’occupation, et défaut de justificatif de statut d’étudiant;

— Dire que Monsieur [H] [R] est occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe sis [Adresse 2],

— Autoriser, l’association ONLE (Office National pour le Logement Etudiant) à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [R];

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R] des lieux loués, de celui-ci et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— supprimer le délai de deux mois et le bénéfice de la trève hivernale ;

— ordonner le transport et la séquestration des meuble;

— condamner Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 17079,52 €, d’arriéré d’indemnités d’occupation dues échéance de janvier 2025 incluse, en deniers ou quittances valables avec effet rétroactif au 1er mars 2023;

— condamner Monsieur [H] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer réclamé au précédent locataire avec effet rétroactif au 15 février 2023 jusqu’à la restitution effective des lieux;

— condamner Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et ses suites;

ordonner l’exécution provisoire .

L’association soutient que le défendeur a été logé par son cousin depuis novembre 2022 et qu’il s’est tenu dans les lieux sans signer le bail dès le départ de celui-ci, le 13 février 2023. Elle affirme qu’il est occupant sans droit ni titre et subisidiairement, qu’il bénéficie d’un bail verbal.

Elle indique qu’il s’agit d’une résidence étudiante meublée et que le défendeur n’étant pas étudiant, ne peut pas bénéficier dudit logement.

Elle s’oppose aux délais.

Monsieur [H] [R], représenté par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions N°2, de voir:

dire l’association ONLE-Fac Habitat mal fondée en l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et l’en débouter;

requalifier le bail dit verbal par l’association ONLE-Fac Habitat ou encore de sous location entre l’association ONLE Fac-Habitat et Monsieur [H] [R] en bail de logement vide;

fixer le montant du loyer mensuel à 588,10 eruos composé de:

loyer principal = 453,72 euros,

et ses charges = 134,38 euros

acompte taxe ordure ménagère = 19,26 euros

acomte charges locatives = 115,12 euros

dire, en toute hypothèse, abusives les clauses prévoyant le paiement d’un loyer complémentaire et d’une cotisation annuelle;

condamner l’association ONLE-Fac Habitat à communiquer les quittances de loyer;

fixer la dette actualisée arrêtée au mois d’août 2024 inclus à 7127,72 euros et allouer les plus larges délais de paiement, soit 200 euros par mois, et si besoin, le solde à la dernière échéance conformément aux dispositions de l’article 27, V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et subsidiairement des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil;

écarter la résiliation judiciaire et mettre en pace un échéancier judiciaire;

exonérer Monsieur [H] [R] des frais de justice ou dire que leur montant soit diminué;

en cas de résiliation du contrat, allouer à Monsieur [H] [R], les plus larges délais pour quitter les lieux et la mise en place d’un échéancier de paiement;

en cas de résiliation du contrat, maintenir le délai de deux mois suivant le commandement de quitter leslieux et écarter l’exécution provisoire,

condamner l’association ONLE aux dépens.

Il soutient que l’existence d’un bail verbal a été reconnu dans l’assignation. Il observe qu’il n’existe pas d’état des lieux de sortie signé par le précédent locataire.

Il ajoute avoir fourni son attestation d’assurance locative.

Il affirme qu’il s’agit d’un logement non meublé et qu’il a racheté les meubles à son cousin, précédent locataire. Il soutient qu’un dépôt de garantie et des loyers ont été payés, et que la CAF atteste avoir versé l’APL.Il ajoute avoir repris le paiement des loyers depuis septembre 2024 mais que les chèques pour les loyers n’ont pas été encaissés.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS.

— Sur la recevabilité de la demande.

Il résulte de l’article 24 , alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat de la résiliation de plein droit du bail doit être, à peine d’irrecevabilité ,

notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande

d’avis de réception au moins deux mois avant l’audience ou par voie électronique ; que cette notification est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par le demandeur que son assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 23 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date d’audience du 15 octobre 2024 pour laquelle elle a été délivrée.

En conséquence, la demande est recevable en la forme.

— Sur le régime juridique de la location et ses conséquences

Il ressort des dispositions de l’articles 1728 du Code civil que le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail , ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convetion, et de payer le prix du bail aux termes convenus.

l’association ONLE verse en pièce 1 la convention de location de locaux (bail simple d’immeuble) conclue avec la SA Les Résidences de la Région Parisienne”propriétaire des lieux loués.

Elle justifie donner en sous location ces lieux au titre de contrat de sous-location de logements meublés conventionnés tel que versé en pièce 2, notamment concernant le logement [Adresse 2]. Il y est précisé que “le présent contrat est consenti et accepté pour une durée d’un an qui débutera le 01/02/2023 et qui s’achèvera le 31/01/2024, sauf en cas de cessation d’activité du gestionnaire ou de résiliation du bail entre le gestionnaire et la propriétaire du logement”. Il y est prévu le paiement à terme échu d’une mensualité de 711,23 euros, charges et taxes incluses.

Il y est également expressément mentionné que le “sous locataire s’engage à la date de conclusion du présent contrat ou au plus tard à sa date d’effet à justifier d’être soit étudiant, soit personne de moins de 30 ans en formation ou stage, soit titualire d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, soit enseignant ou chercheur…”

Il y est précisé que l’effet du bail est subordonné à la libération des lieux par l’occupant à ce jour, [K] [E] dont le congé a été donné pour le 13/02/2023.

Il ressort des pièces 4, 5, 6 et 7 versé par l‘association ONLE que celle -ci a toujours entendu voir occuper les lieux par Monsieur [H] [R] au titre d’un contrat de sous-location de logements meublé conventionnés, bail qu’elle n’a eu de cesse de voir régulariser par l’intéressé dès le début de son occupation des lieux en suite de Monsieur [K] [E] l’ayant installé, et sous condition suspensive du départ de ce dernier. En refusant les conditions de l’association ONLE et en se maintenant dans les lieux dans ces circonstances sans y être autorisé, Monsieur [H] [R] ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, et alors même qu’il ne repecte pas plus à ce jour la condition essentielle d’être étudiant pour bénéficier d’une résidence étudiante, ni d’en payer régulièrement les mensualités dues, ne peut dès lors ignorer, comme celui lui a été signifié par la requérante, notamment dans son courrier du 7 juin 2023 (pièce 7), être occupant sans droit ni titre de ce “logement meublé conventionné” depuis le début de la situation qu’il a ainsi imposée au bailleur.

Il convient dès lors de constater que Monsieur [H] [R] se maintient illégalement dans le logement depuis le 13 février 2023 et à ce titre, est occupant sans doit ni titre du logement [Adresse 2] qu’il occupe sis [Adresse 2];

et d‘ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R] des lieux loués, de celui-ci et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les termes du dispositif.

Aucune des pièces produites aux débats ne justifient de supprimer le délai de deux mois et le bénéfice de la trève hivernale.

L’association ONLE sera déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois et du bénéfice de la trève hivernale.

Monsieur [H] [R] sera en conséquence débouté de ses demandes de requalification au titre d’un bail de logement vide, de diminution du loyer, et de communcation de quittances de loyer.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi aux articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution et dit n’y avoir lieu d’en ordonner le transport et la séquestration.

Il y a lieu de fixer et de condamner Monsieur [H] [R] à payer à l’association

ONLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer réclamé au précédent locataire (Monsieur [K] [E]),avec effet rétroactif au13 février 2023 (début d’occupation seul des lieux) jusqu’à la restitution effective des lieux par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion;

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif,

En l’espèce, la requérante fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant notamment le contrat de bail RRP/ONLE et le contrat de sous-location (et en pièce 6, les échanges d’emails avec Monsieur [R] concernant la signature du contrat), les mises en demeure et le décompte de la créance lequel fait apparaître un arriéré locatif s’élevant à la somme de 17079,52 €, d’arriéré d’indemnités d’occupation dues échéance de janvier 2025 incluse, en deniers ou quittances valables.

Monsieur [H] [R] fait été de virements qui n‘auraient pas été pris en compte dans le décompte et seraient positionnées par l’association ONLE sur un compte d’attente.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [H] [R] à payer à l’association ONLE la somme de 17079,52 euros, sous réserve de deniers et quittances valables, à titre d’arriéré locatif d’indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision

Monsieur [H] [R] qui ne saurait dans les circonstances susdécrites être considéré comme débiteur de bonne foi, sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Il en sera de même concernant sa demande de délai pour quitter les lieux qu’il occupe sans droit ni titre depuis février 2023.

— Au regard des pièces du dossier, il sera fait équitablement application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et Monsieur [H] [R] sera condamné à payer à l’association ONLE une indemnité de procédure de 300 € et à supporter les entiers dépens de la présente instance, qu’il n’y a pas lieu de minorer et ce, conformément à l’article 696 de ce même code et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus.

Il sera rappelé qu’en application de l‘article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est d’exécution provisoire de droit. Celle ci étant nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ne sera pas écartée

PAR CES MOTIFS.

Statuant après débats publics, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe , dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire et en premier ressort.

Déclare recevable la demande de l’association ONLE (Office National pour le Logement Etudiant) à l’encontre de Monsieur [H] [R] ;

Constate que Monsieur [H] [R] se maintient illégalement dans le logement depuis mars 2023 et à ce titre, est occupant sans doit ni titre depuis le 13 février 2023 du logement [Adresse 2] qu’il occupe sis [Adresse 2];

Ordonne l’expulsion des lieux loués de Monsieur [H] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, en les formes légales, au besoin avec l’assistance

de la force publique et d’un serrurier, faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la date de délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, signifié en application de la présente décision;

Déboute l’association ONLE (Office National pour le Logement Etudiant) de sa demande de suppression du délai de deux mois et du bénéfice de la trève hivernale.

Rappelle que le sort des meubles est régi aux articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution et Dit n’y avoir lieu d’en ordonner le transport et la séquestration;

Déboute Monsieur [H] [R] de ses demandes de requalification au titre d’un bail de logement vide, de diminution du loyer, et de communication de quittances de loyer;

Condamne Monsieur [H] [R] à payer à l’association ONLE (Office National pour le Logement Etudiant) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer réclamé au précédent locataire (Monsieur [K] [E]), avec effet rétroactif au 13 février 2023 jusqu’à la restitution effective des lieux par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion;

Condamne Monsieur [H] [R] à payer à l’association ONLE (Office National pour le Logement Etudiant) la somme de 17079,52 euros, sous réserve de deniers et quittances valables, à titre d’arriéré locatif d’indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Déboute Monsieur [H] [R] de sa demande de délais de paiement et de délai pour quitter les lieux ;

Condamne Monsieur [H] [R] à payer à l’association ONLE (Office National pour le Logement Etudiant) la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes des parties, plus amples ou contraires;

Condamne Monsieur [H] [R] aux entiers dépens de la présente instance qu’il n’y a pas lieu de minorer, et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus;

Rappelle que le présente jugement est d’exécution provisoire de droit et Dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Ainsi fait et jugé, le 25 mars 2025.

Le greffier, Le juge,