TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Q] [N]

[S] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08487 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA32N

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Madame [Q] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08487 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA32N

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé les 30 décembre 2024 et 03 janvier 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [I] [N] et M. [S] [G] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1103,26 euros et d’une provision pour charges de 185 euros, à la date de prise d’effet du bail au 3 janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice du 18 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3824,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [I] [N] et M. [S] [G] [Z] le 20 juin 2025.

Par assignations du 15 septembre 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation, en conséquence ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous les occupants de leur chef et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-5345,35 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 2 février 2026, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 janvier 2026, s’élève désormais à 11511,60 euros. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [Q] [I] [N] et M. [S] [G] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de bail conclu postérieurement au 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 précitée, contient une clause résolutoire (article 11) stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3824,67 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 août 2025, à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 janvier 2026, Mme [Q] [I] [N] et M. [S] [G] [Z] lui devaient la somme de 11511,60 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Mme [Q] [I] [N] et M. [S] [G] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 sur la somme de 3824,67 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1520,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [I] [N] et M. [S] [G] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 décembre 2024 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d’une part, et Mme [Q] [I] [N] et M. [S] [G] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 18 août 2025, à minuit,

ORDONNE à Mme [Q] [I] [N] et M. [S] [G] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [I] [N] et M. [S] [G] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [I] [N] et M. [S] [G] [Z] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 11511,60 euros (onze mille cinq cent onze euros et soixante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 29 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 sur la somme de 3824,67 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1520,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [I] [N] et M. [S] [G] [Z] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [I] [N] et M. [S] [G] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 juin 2025 et celui des assignations du 15 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge