Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 7 janvier 2025, n° 24/06589

TJ Paris 7 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a constaté que l'assignation avait été notifiée conformément aux exigences légales, rendant la demande de résiliation du bail recevable.
Accepté
Non-paiement du loyer dans le délai imparti
La cour a constaté que le locataire n'avait pas apuré sa dette dans le délai légal, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a confirmé que la résiliation du bail permettait d'ordonner l'expulsion du locataire.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation équivalente au loyer jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Non-paiement des loyers dus
La cour a constaté que le locataire devait des arriérés de loyer, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable de condamner le locataire à rembourser les frais de justice exposés par la bailleresse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 7 janv. 2025, n° 24/06589
Numéro(s) :	24/06589
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre ROBIN
Cabinet(s) :	R & R

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KSF

N° MINUTE :

2025/7

JUGEMENT

rendu le 07 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [X] [Y] [H], demeurant [Adresse 4] (PAYS-BAS)

représentée par Maître Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0622

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier,

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KSF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2021 à effet au 3 juillet 2021, Mme [G] [H] a consenti un bail d’habitation meublée à M. [C] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 873 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [M] [S].

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2025,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 14 mars 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [L] le 12 mars 2024.

Par assignations du 18 juin et du 2 juillet 2024, Mme [G] [H] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [L], ordonner le transport et la séquestration des meubles, et obtenir :

sa condamnation solidaire avec M. [M] [S] au paiement des sommes suivantes: – une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à lbération des lieux,

—  4003,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 inclus,

sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la caution.

A l’appui de ses demandes elle fait valoir que la dette visée au commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai imparti.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 17 octobre 2024 Mme [G] [H], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [C] [L] et M. [M] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [G] [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou tacitement reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la tacite reconduction du bail.

En l’espèce, le contrat de bail, d’une durée d’un an, a été tacitement reconduit le 3 juillet 2023 de sorte qu’il n’était pas soumis aux dispositions nouvelles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 visées ci-dessus au jour de la signification du commandement de payer du 11 mars 2024.

Il convient dès lors de substituer au délai de six semaines le délai légal de deux mois.

Il ressort du décompte locatif arrêté au 15 mai 2024 que la somme de 2025,90 euros n’a pas été entièrement réglée par M. [C] [L] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [G] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

M. [C] [L] et M. [M] [E] seront solidairement tenus au paiement de l’indemnité d’occupation, l’acte de cautionnement stipulant expressément que M. [M] [E] s’est porté caution solidaire des indemnités d’occupation éventuellement dues après résiliation du bail, pour un montant maximum de 35028 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [G] [H] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [G] [H] verse aux débats un décompte (pièce n° 7) démontrant qu’à la date du 30 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, M. [C] [L] lui devait non la somme de 4003,60 euros mais celle de 2977,70 euros.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [L] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Mme [G] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 2021 entre Mme [G] [H], d’une part, et M. [C] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 12 mai 2024,

ORDONNE à M. [C] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [C] [L] et M. [M] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, dans les limites du contrat de cautionnement s’agissant de M. [M] [E],

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [C] [L] solidairement avec M. [M] [S] à payer à Mme [G] [H] la somme de 2977,70 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation, somme arrêtée au 30 juin 2024 incluant le terme du mois de mai 2024,

CONDAMNE M. [C] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2024 et de sa dénonciation à la caution ;

CONDAMNE M. [C] [L] à payer à Mme [G] [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Le Greffier La juge

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KSF