Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 16 janvier 2025, n° 24/00602

TJ Paris 16 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de délivrance et d'entretien du bailleur
La cour a jugé que le bailleur est responsable des désordres constatés et doit procéder aux travaux de réparation pour mettre fin aux problèmes d'humidité et d'étanchéité.
Accepté
Préjudice de jouissance dû aux désordres
La cour a reconnu le préjudice de jouissance et a accordé une indemnité en raison de l'étendue limitée des désordres.
Accepté
Dépens et frais d'expertise
La cour a condamné le bailleur aux dépens, y compris les frais d'expertise, en raison de sa responsabilité dans les désordres.
Accepté
Obligation d'assurance de la société ALLIANZ IARD
La cour a jugé que la société ALLIANZ IARD est tenue de garantir le bailleur pour les condamnations liées aux désordres.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 16 janv. 2025, n° 24/00602
Numéro(s) :	24/00602
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Denis HUBERTSébastien MENDES GILGhislain DECHEZLEPRETRE
Cabinet(s) :	SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 16/01/2025

à : Maître Ghislain DECHEZLEPRETRE

Copie exécutoire délivrée

le : 16/01/2025

à : M^e Denis HUBERT, M^e Sébastien MENDES-GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00602 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMD

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0154

DÉFENDERESSES

[Localité 5] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ghislain DECHEZLEPRETRE de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1155

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 16 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00602 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 février 2009 à effet au 25 février 2009, l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH (ci-après [Localité 5] HABITAT OPH) a consenti un bail d’habitation à M. [J] [D] et Mme [F] [E] sur des locaux situés au [Adresse 4].

Plusieurs dégâts des eaux sont successivement survenus dans les lieux consécutivement à des infiltrations par le balcon saillant du logement.

Une expertise judiciaire a été ordonnée le 23 décembre 2021 et le rapport a été déposé le 16 novembre 2022

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, M. [J] [D] a fait assigner PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— D’enjoindre [Localité 5] HABITAT-OPH de réaliser les travaux permettant de mettre fin aux désordres affectant l’appartement à savoir la réfection des menuiseries, la reprise du désordre affectant le parquet, la reprise du désordre affectant la peinture du séjour et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— De condamnation de [Localité 5] HABITAT-OPH au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

— De condamnation de [Localité 5] HABITAT-OPH aux dépens y compris les frais de l’expertise judiciaire d’un montant de 4100 euros, ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 1er mars 2024, a été renvoyée à l’audience du 12 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024 [Localité 5] HABITAT-OPH a fait assigner la société ALLIANZ IARD aux fins d’intervention forcée devant le juge des contentieux de la protection et demande la jonction des deux instances, le rejet des demandes de M. [J] [D], subsidiairement la condamnation de la société ALLIANZ IARD à le relever et le garantir indemne de toute condamnation mise à sa charge, la condamnation de M. [J] [D] ou subsidiairement la société ALLIANZ IARD au paiement de la somme de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 12 juin 2024 les deux instances ont été jointes et l’affaire renvoyée à l’audience du 25 octobre 2024.

À l’audience M. [J] [D], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient l’intégralité de ses demandes.

[Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande à titre principal que M. [J] [D] et la société ALLIANZ IARD soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes, à titre subsidiaire, que la société ALLIANZ IARD soit condamnée à le relever et le garantir indemne de toute condamnation qui serait mise à sa charge, en tout état de cause, la condamnation de M. [J] [D] ou toute partie succombant à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société ALLIANZ IARD, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande : le rejet des demandes formulées à son encontre et la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens incluant les frais d’exécution dont distraction au profit de M^e Emile DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur les demandes de M. [J] [D]

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Aux termes de l’article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Sur les travaux

En application de l’article 1221 du code civil le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 16 novembre 2022 les éléments suivants. Dans le salon, le parquet est légèrement tuilé près de la fenêtre. Il est nécessaire de faire un joint d’étanchéité entre la dalle et le remonté de l’appui sur le balcon. Dans la 3ème chambre, des traces d’humidité sont présentes sur une partie basse de l’ouvrant lors d’un arrosage. Il est indiqué que la MAIF prend en charge les embellissements. Les désordres constatés ont pour origine un problème d’étanchéité des balcons et des menuiseries extérieures.

L’origine des désordres étant un manquement du bailleur concernant le hors d’eau de l’appartement, l’expert propose de mettre les travaux de reprise à la charge de [Localité 5] HABITAT-OPH. Deux devis ont été proposés par ce dernier et acceptés par l’expert concernant la réfection du joint entre la dalle et le remonté de l’appui (261,34 euros) et les menuiseries (243,68 euros). S’agissant des autres désordres (2m² de parquet et la peinture du séjour) : aucun devis de reprise n’a été présenté par les parties, estimés à 300 et 200 euros HT. Après production de dires, l’expert maintient que le bailleur doit le hors d’eau de sorte qu’il est responsable, le problème de la prise en charge par la MAIF étant un problème de droit.

Il ressort de ce rapport d’expertise que le bailleur est responsable de l’ensemble des dégâts causés dans le logement de M. [J] [D], y compris s’agissant du parquet et de la peinture du séjour.

[Localité 5] HABITAT-OPH ne fait pas la démonstration de ce que la « convention ISRI », dont il ne communique aucune référence et qu’il ne verse pas au dossier, serait effectivement applicable au cas d’espèce et que ce qu’il considère comme étant des embellissements relèveraient de la MAIF, assureur du locataire.

Contrairement à ce que soutient [Localité 5] HABITAT-OPH, il ne ressort pas de l’expertise que la MAIF ait indiqué prendre en charge les dégâts sur le parquet et la peinture. En effet, la MAIF n’était pas partie à l’expertise. Par ailleurs l’expert a uniquement précisé « il est indiqué que la MAIF prend en charge les embellissements », sous-entendu par une partie à l’expertise et non par lui personnellement. Il a d’ailleurs refusé de se prononcer sur ce point à la suite de dires.

C’est de façon erronée que la société ALLIANZ IARD considère que [Localité 5] HABITAT-OPH n’a plus de légitimé à intervenir sur le bien donné en location sauf à priver de tout effet les dispositions susvisées relatives à l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur.

Il est acquis que [Localité 5] HABITAT-OPH a proposé un devis pour la reprise des menuiseries et qu’il revient à M. [J] [D] de prendre contact avec l’entreprise. M. [J] [D] ne peut se borner à arguer de ce qu’il est sans nouvelle de cette société qui s’est déjà déplacée à son domicile.

Enfin M. [J] [D] a mis en demeure [Localité 5] HABITAT-OPH le 30 mars 2021 de faire procéder aux travaux de reprise dans le délai de huit jours.

Au vu de ces éléments, [Localité 5] HABITAT-OPH sera enjoint de procéder aux seuls travaux suivants : reprise du parquet et reprise de la peinture dans le séjour, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision

Sur le préjudice de jouissance

Au vu de l’étendue limitée des désordres retenus et tels que ressortant du rapport d’expertise (2m² de parquet et peinture du séjour), il convient d’indemniser le préjudice de jouissance de M. [J] [D] à hauteur de la somme de 200 euros. [Localité 5] HABITAT-OPH sera condamné à lui payer cette somme.

Sur l’appel en garantie de la société ALLIANZ IARD

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. L’appelant en garantie doit justifier de son droit d’agir à titre principal contre l’appelé en garantie sur un fondement contractuel ou délictuel.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH produit une note de couverture ainsi que le cahier des clauses particulières et son annexe 1 relatifs à la souscription d’une police d’assurance auprès de la société ALLIANZ IARD.

Il en ressort, comme le bailleur le démontre aux termes de ses écritures, que la société ALLIANZ IARD doit bien en l’espèce garantir des conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’assureur peut encourir lorsque l’évènement résulte d’un défaut d’entretien (article 2 chapitre V) ainsi que les frais et/ou dommages matériels causés aux biens assurés par l’eau résultant d’une infiltration au travers des façades (article 6 chap. II).

Ainsi, contrairement à ce qu’elle soutient, la société ALLIANZ IARD est tenue de garantir [Localité 5] HABITAT-OPH au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [J] [D] et des frais de travaux auxquels ce dernier a été condamné.

Elle ne peut en revanche être tenue au paiement de l’astreinte.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[Localité 5] HABITAT-OPH, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée au titre de l’article 699 du code de procédure civile applicable aux seules procédures avec ministère d’avocat obligatoire sera rejetée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de M. [J] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. En équité la société ALLIANZ IARD sera déboutée de sa demande à ce titre

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sans nécessité de le rappeler au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [J] [D] de sa demande de travaux sur les menuiseries ;

ENJOINT l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH de faire procéder aux travaux permettant de mettre fin aux désordres affectant le parquet et la peinture du séjour, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH à payer à M. [J] [D] la somme de 200 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société ALLIANZ IARD à garantir l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH des conséquences pécuniaires des condamnations susvisées ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH aux dépens comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire du 16 novembre 2022 ;

REJETTE la demande aux fins d’application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH à payer à M. [J] [D] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette toute autre demande à ce titre ;

LE GREFFIER LE JUGE