TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 31 MARS 2025
Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/11663 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YPSB N° de MINUTE : 25/00245
Madame X Y Z AA AB.AC AD AE. […][…]
Monsieur AF Z AA AB.AC AD AE. […]: […]
représentés par M^e Charly AVISSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0285, postulant et M^e Mélissa HAS, avocat au barreau de VAL D’OISE, plaidant
DEMANDEURS
C/
S.A.S. AG 17 rue de Paris
93380 PIERREFITTE-SUR-SEINE représentée par Maître Christophe EDON de la SELEURL CHRISTOPHE EDON CONSEIL – C.E.C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0472
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, as[…]té aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
A l’audience publique du 27 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Mars 2025.
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JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, as[…]té de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée du 23 juillet 2019, M^me AH – en qualité de mandante – et la société Logesima – en qualité de mandataire – ont conclu un contrat de mandat de gestion immobilière concernant un appartement […] 205 avenue Elisée Reclus à Pierrefitte-sur-Seine (Seine-Saint-Denis).
Le 1er septembre 2019, M^me AH, représentée par la société Logesima, ont conclu un contrat de bail d’habitation avec M^me AI, moyennant un loyer de 780 euros.
Le 30 octobre 2020, M^me AI a quitté le logement et aucun nouveau locataire n’est venu la remplacer par la suite.
Le 7 décembre 2022, la société Logesima a viré sur le compte des époux AH la somme de 9 015 euros correspondant aux loyers perçus depuis le début du mandat de gestion.
Les parties s’accordent sur le fait que l’appartement a été occupé par des squatteurs.
Par acte d’huissier en date du 7 décembre 2023, les époux AH ont assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société Logesima aux fins d’indemnisation de leur préjudice.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, les époux AH demandent au tribunal de :
- condamner la société Logesima à payer la somme de 60 340 euros au titre du préjudice matériel (travaux réparatoires) et financier (perte de loyers) ;
- condamner la société Logesima à payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral ;
- condamner la société Logesima à payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Logesima aux dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, la société Logesima demande au tribunal de :
- débouter les époux AH de leurs demandes ;
- les condamner à payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2024.
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L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 27 janvier 2025, où elle a été appelée.
Sur quoi elle a été mise en délibéré au 31 mars 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.
Le mandataire en charge de la gestion locative d’un bien est tenu de faire preuve de rapidité et de mettre en œuvre tous les moyens à sa disposition pour trouver un locataire.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, si les demandeurs produisent une version illisible du contrat de mandat de gestion immobilière, la société Logesima en communique un exemplaire exploitable, de telle sorte qu’il est acquis qu’un lien contractuel existe entre M^me AH et la société Logesima.
En revanche, il apparaît que M. AH n’est pas partie au contrat et il n’est pas justifié non plus qu’il soit propriétaire du bien en question, de telle sorte que les préjudices qu’il allègue ne sont pas fondés, seules les demandes formées dans l’intérêt de M^me AH étant susceptibles de prospérer, ce dont il résulte que c’est au strict bénéfice de celle-ci que les éventuelles condamnations de la société Logesima seront prononcées.
Il résulte du contrat que la société Logesima s’est engagée à, notamment, « gérer les biens désignés […], les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux de location les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux ».
Les époux AH reprochent à la société Logesima d’avoir manqué à ses obligations en ne mettant pas en œuvre les moyens nécessaires pour retrouver un locataire après le départ de M^me AI.
La société Logesima conteste ce grief au motif que le contrat de mandat a été conclu pour une « durée brève » devant permettre aux époux AH d’ouvrir un compte bancaire en France.
A cet égard, le tribunal entend indiquer que le moyen tiré de la durée du contrat n’est pas opérant pour ne s’appuyer sur aucune stipulation contractuelle. Au contraire, la clause « durée du mandat » stipule clairement que « le présent mandat est consenti et accepté pour une période
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d’un renouvelable par tacite reconduction d’année en année pour une durée de reconduction limitée à dix ans » et il ne ressort d’aucun élément objectif, ni même des écritures des parties, que le mandat n’aurait pas été reconduit tacitement.
En réalité, la société Logesima ne justifie d’aucune démarche entreprise aux fins de trouver un locataire au bien dont elle s’est vu confier la gestion par M^me AH. Elle ne rapporte pas non plus la preuve d’avoir tenu informée celle-ci de la présence de squatteurs, aucune correspondance n’étant versée aux débats, à l’exception d’une lettre du 21 juin 2021, insuffisamment probante pour n’être accompagnée d’aucun accusé de réception.
C’est, en tout état de cause, de façon inopérante que la société Logesima soutient qu’elle a informé les consorts AH de la situation locative de leur bien dès lors qu’un tel raisonnement procède d’une confusion entre son obligation d’information et de conseil, et son obligation de gestion.
Il résulte de ce qui précède que la société Logesima, en ne mettant pas tout en œuvre pour trouver un locataire, a commis une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité à l’égard de M^me AH.
Les époux AH, qui soutiennent avoir été exposés à des frais de remise en état rendus nécessaires à la suite de dégradations commises par des squatteurs, seront déboutés de leur demande de ce chef dès lors que le préjudice allégué n’entretient pas de lien causal avec les fautes reprochées à la société Logesima, qui, même si elle avait mis en œuvre tous moyens pour trouver un locataire, ou bien informé les mandants de la présence d’occupants sans titre, n’aurait pas rendu impossible leur intrusion illicite à l’origine des dégradations.
Il sera en revanche retenu que M^me AH a subi un préjudice tiré de la perte de loyers en lien avec le manquement par la société Logesima à son obligation de gestion. Compte tenu de l’aléa inhérent à la gestion locative, il convient de requalifier ce préjudice en une perte de chance à hauteur de 65 %, calculée sur la base du loyer contractuellement prévu de 780 euros, pendant une période de vingt-quatre mois à compter du départ de la locataire M^me AI le 30 octobre 2020 et jusqu’à la découverte par les demandeurs, le 7 décembre 2022, de la défaillance de la société Logesima dans sa mission de gestion à l’occasion du virement bancaire correspondant aux loyers perçus depuis la signature du mandat.
Il est incontestable que M^me AH, qui a appris que son logement n’avait pas été mis en location et était occupé sans droit ni titre, a subi du tracas et une charge mentale indue qui sont constitutifs d’un préjudice moral que le tribunal évalue à la somme de 3 000 euros.
En conséquence, la société Logesima sera condamnée à payer à M^me AH :
- la somme de 780 × 24 × 0,65 = 12 168 euros au titre de la perte de chance de revenus locatifs ;
- la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.
La société Logesima sera condamnée aux dépens.
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Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
La société Logesima sera condamnée à payer à M^me AH la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Condamne la société Logesima à payer à M^me AH la somme de 12 168 euros au titre de la perte de chance de revenus locatifs ;
Condamne la société Logesima à payer à M^me AH la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;
Condamne la société Logesima à payer à M^me AH la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Logesima aux dépens ;
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Rappelle l’exécution provisoire du jugement.
La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, as[…]té de Madame Maud THOBOR, greffier.
Le greffier, Le président,
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