TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Olivier BROCHARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03642 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7R7P

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [F], demeurant [Adresse 3]

comparant et assisté par M^e Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0944 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025017309 du 10/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03642 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7R7P

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé en date du 7 mars 2022 à effet au 1er mars 2022, la société ADOMA a donné en location à M. [J] [F] un logement n°A903, situé dans son établissement du [Adresse 2], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 611,81 euros.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société ADOMA a mis en demeure M. [J] [F] de faire cesser cet hébergement par lettre datée du 12 août 2024 distribuée le 19 août 2024. Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 4] du 4 décembre 2024, constat dressé le 22 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, la société ADOMA a fait assigner M. [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner le défendeur à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance en vigueur à compter de l’expiration de son contrat jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 6 novembre 2025 la société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir que le défendeur hébergeait des tiers sans autorisation et en méconnaissance du règlement intérieur ainsi que des articles 8 et 9 du contrat de résidence. Elle s’est opposée à tout délai pour quitter les lieux.

M. [J] [F], assisté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au terme desquelles il a sollicité de:

— constater l’existence de contestations sérieuses et l’absence d’urgence ne permettant pas à la juridiction de statuer en référé sur les demandes de la société ADOMA,

— en conséquence, débouter la société ADOMA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— subsidiairement, octroyer un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux,

— débouter la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il a contesté avoir hébergé sa mère et sa sœur. Il a indiqué héberger sa femme depuis le 20 septembre 2025 mais a précisé l’avoir signalé à la société ADOMA, la superficie de son logement permettant en outre selon lui qu’il soit habité par plusieurs personnes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [J] [F] est soumis à la législation des résidences sociales résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de résidence sociale plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il a été jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass. Civ. 3ème, 1er décembre 2016, n° 15-27.795).

L’article 9 du règlement intérieur remis au résident, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résident qui consentirait à une suroccupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 10 de ce même règlement ajoute que " le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit […] ".

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 22 février 2025 que deux tiers étaient présents au domicile en l’absence de M. [J] [F]. Mme [U] [T] [M], sœur du défendeur, a expliqué que son frère était actuellement absent et qu’elle occupait les lieux occasionnellement avec sa mère. Mme [L] [B], mère du défendeur, a expliqué occuper les lieux occasionnellement avec son fils. Le commissaire de justice a par ailleurs constaté que le registre des résidents ne comportait aucun enregistrement d’un ou plusieurs visiteurs pour le logement.

La société ADOMA estime que les motifs avancés par M. [J] [F] sur la présence de sa famille à domicile est peu crédible et relève qu’il reconnaît héberger un tiers depuis le 20 septembre 2025.

M. [J] [F] explique que le jour de la venue du commissaire de justice le 22 février 2025, sa mère et sa sœur étaient venues lui dire au revoir avant un voyage au Bangladesh,. Sa sœur disposant de son propre logement et sa mère étant hébergée par des tiers, il assure qu’elles n’ont aucunement besoin de son logement. Il explique toutefois que sa femme vit avec lui depuis le 20 septembre 2025, soit il y a moins de trois mois à la date de l’audience, ce qu’il a signalé à son hébergeant.

Il verse aux débats des justificatifs de billets d’avion pour son voyage au Bangladesh, un justificatif de logement pour sa sœur, des attestations d’hébergement pour sa mère, un courrier adressé à la société ADOMA concernant la venue de sa femme en France et de sa présence au domicile à compter du 20 septembre 2025, ainsi qu’une demande de logement social.

Il ressort de ces éléments que M. [J] [F] justifie être parti au Bangladesh du 22 février 2025 à 8h15, jusqu’au 12 mars 2025, le constat ayant eu lieu le jour de son départ à 6 heures du matin. Le constat ne fait que relever la présence de deux tiers au domicile mais n’opère aucune autre constatation, comme la présence au domicile d’affaires leur appartenant (vêtements, affaires personnelles, produits d’hygiène, nombre de brosses à dents…). Il est également justifié que Mme [U] [T] [M] dispose de son propre logement, qu’elle occupe avec son enfant. Il est attesté d’hébergements s’agissant de Mme [L] [B]. Enfin, M. [J] [F] a signalé à la société ADOMA la présence de sa femme à son domicile à compter du 20 septembre 2025, soit une période inférieure à trois mois au jour de l’audience.

Ainsi, l’ensemble des contestations élevées par le défendeur doivent être considérées comme sérieuses. Les éléments apportés ne permettent pas avec l’évidence requise de constater le maintien dans les lieux de M. [J] [F] suite à la résiliation de son contrat de résidence et d’ordonner son expulsion.

Sur les demandes accessoires

La société ADOMA, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société ADOMA de constat d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

DÉBOUTE la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société ADOMA aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge