TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Sandrine DELOUCHE-MILLET

M^e François BLANGY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e HAMDACHE Isabelle

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03670 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZL

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2026

DEMANDEURS

Madame [W] [Q] [N], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e HAMDACHE Isabelle, avocat au barreau de Paris,

Monsieur [D] [P] [M] [J], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e HAMDACHE Isabelle, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSES

Madame [O] [I] [G], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Sandrine DELOUCHE-MILLET, avocat au barreau de Paris,

S.A.S. ISAMBERT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e François BLANGY, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 07 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/03670 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 27 avril 2021, Mme [O] [I] [G] a donné à bail à M. [D] [P] [M] [J] et à Mme [W] [Q] [N] un appartement ainsi qu’un cave, situés [Adresse 4] à [Localité 2].

La bailleresse avait donné mandat de gestion locative à la société ISAMBERT (SAS).

A compter du mois de novembre 2022, les preneurs se sont plaints de températures trop basses dans leur logement.

Ils ont fait dresser un constat par Me [B] le 19 septembre 2023, dont il ressort que l’ensemble des fenêtres de l’appartement sont en simple vitrage et que les joints sur leur pourtour s’effritent ou se décollent.

L’entreprise EXPERT ETAT DES LIEUX, a rendu un rapport à la suite de sa visite effectuée le même jour, dont les conclusions sont similaires.

Par courriers recommandés des 20 et 29 septembre 2023, le conseil des preneurs a mis en demeure la propriétaire de l’appartement et l’agence locative de faire les travaux nécessaires, visant également le DPE réalisé le 27 décembre 2022 qui classe le logement dans la catégorie énergétique F et préconise de remplacer les fenêtres existantes par du double vitrage.

Déplorant l’absence de réaction de la part de la bailleresse, M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] ont fait assigner Mme [O] [I] [G] ainsi que la SAS ISAMBERT par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS auquel ils demandent :

De condamner Mme [O] [I] [G] à procéder à des travaux de mise en conformité, De la condamner, in solidum avec la SAS ISAMBERT à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et à leur rembourser les frais engagés. De condamner de Mme [O] [I] [G] à leur rembourser le trop-perçu de loyer qui dépasse le seuil des plafonds prévus,D’être autorisés à suspendre le paiement du loyer à titre de compensation. De condamner Mme [O] [I] [G] et la SAS ISAMBERT, in solidum, à leur verser 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens, D’ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 22 mai 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois pour être retenue à celle du 6 mars 2025.

M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] ont maintenu leurs demandes initiales et, à titre subsidiaire, ont formé une demande d’expertise, en substance, aux fins de déterminer les origines du froid régnant dans l’appartement, les responsabilités encourues et de chiffrer les préjudices subis par les locataires.

Mme [O] [I] [G], prise en la personne de son époux en vertu d’un jugement d’habilitation familiale prononcé le 5 décembre 2024 et représentée par son conseil, a demandé au juge :

De déclarer irrecevables les pièces n°15, 17, 18, 19 et 20 des demandes, De déclarer M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] irrecevables en leur demande de diminution du loyer, De les débouter de l’ensemble de leurs demandesSubsidiairement :

De juger que les frais d’expertises soient mis à la charge des demandeurs,En tout état de cause, :

De condamner M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] à lui verser la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner aux dépens de l’instance, D’écarter l’exécution provisoire.

La SAS ISAMBERT, représentée par son conseil, demandent de

Déclarer les demandes formées par M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] à son encontre irrecevables, Les débouter de leurs demandes formées à son encontre, en ce compris la demande d’expertise judiciaire, Les condamner à lui verser la somme d’un euro à titre de dommages et intérêts Écarter l’exécution provisoire, Les condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mai 2025. Toutefois, par note en délibéré autorisée, transmise le 6 mai 2025, Mme [O] [I] [G] a transmis le jugement d’habilitation familiale ainsi que les éléments justifiant de la réalisation des travaux effectués et de la purge des radiateurs. La réouverture des débats a ainsi été ordonnée.

Après un nouveau renvoi, l’affaire a été plaidée le 16 janvier 2026, lors de laquelle l’ensemble des parties a déposé des conclusions.

M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] maintiennent leurs demandes, sauf celles qui concernent la fixation du loyer, le remboursement du trop-perçu de loyer et la suspension de son règlement jusqu’à compensation avec les sommes dues.

Ils indiquent que le problème de température dans leur logement persiste en dépit du changement des fenêtres et qu’il serait du à un problème de chauffage central. Ils estiment ainsi, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que Mme [O] [I] [G] a méconnu son obligation de délivrer un logement décent puisque l’appartement pris à bail présente un défaut d’isolation thermique, comme cela est attesté par le DPE, le constat du commissaire de justice du 19 septembre 2023 et le rapport de la société EXPERT ETAT DES LIEUX du même jour. Ils soutiennent, par ailleurs, que la responsabilité de l’agence locative est engagée, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, en tant que mandataire de la bailleresse, puisqu’elle a commis des fautes graves et des actes de négligence.

Ainsi, ils sollicitent leur condamnation in solidum à leur rembourser les frais engagés qu’ils estiment à 1 300 euros (achats de radiateurs et de rideaux thermique, factures EDF, procès-verbaux de constat) d’une part, et à les indemniser de leur préjudice moral estimé à 10 000 euros d’autre part.

Mme [O] [I] [G], prise en la personne de son époux habilité à la représentée, M. [Y] [I] et représentée par son conseil, maintient les demandes formées lors de l’audience du 6 mars 2025 sauf à augmenter le montant de l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 4500 euros.

Elle soutient que les demandeurs ne démontrent pas suffisamment les désordres allégués, notamment s’agissant de la température dans le logement, ni leur lien de causalité avec le défaut d’isolation de l’appartement qui ne saurait être qualifié d’indécent au seul vu du DPE. En tout état de cause, elle indique qu’aucun manquement ne peut lui être reproché puisqu’elle a fait procéder au remplacement des fenêtres au mois de septembre 2025, que le chauffagiste de l’immeuble est intervenu courant 2024 sur les colonnes centrales et qu’elle a aussi fait faire la purge des radiateurs de l’appartement et installer un système de purge automatique et qu’enfin, elle a procédé au remplacement du volet électrique. En outre, elle fait valoir que les demandeurs ne justifient pas de leurs demandes indemnitaires, les pièces produites étant, pour partie, irrecevables et ne permettant pas d’établir les préjudices allégués. Elle estime que la carence dans l’administration de la preuve de ce que M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] avancent ne peut être palliée par la demande subsidiaire d’expertise dont ils doivent également être déboutés.

La SAS ISAMBERT maintient également ses demandes.

Elle estime, au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile, que M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] sont irrecevables en leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre elle, puisque l’obligation de délivrance d’un logement décent incombe au bailleur, seule partie liée contractuellement aux demandeurs, et qu’ils ne démontrent pas la faute qu’elle aurait commise.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à déclarer irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SAS ISAMBERT

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, les articles 31 et 32 du même code disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Les articles 1991 et 1992 du code civil prévoient que e mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol mais encore, des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [O] [I] [G] a donné mandat à la SAS ISAMBERT pour la gestion locative de son bien, ainsi que cela ressort du contrat de bail, en son article 1. M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] entendent engager la responsabilité extracontractuelle de la SAS ISAMBERT au regard des fautes qu’elle a commis dans sa gestion.

Ainsi, leur demande ne saurait être déclarée irrecevable, sans préjuger de son bien-fondé.

Sur la demande de mise en conformité du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de Prévisualiser : l’article 1721l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le 2) de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose ainsi que Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’ article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (…)

En l’espèce, il n’est pas contesté que le remplacement des fenêtres a été effectué les 16 et 17 septembre 2025 et que le volet roulant a également été changé.

M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] ont ainsi indiqué, lors de l’audience, qu’il n’y avait « plus de problème de fenêtres ». Ils ont cependant indiqué que le problème de froid persistait et qu’il serait lié, « apparemment », à un problème de chauffage central.

S’ils produisent un nouveau constat dressé par commissaire de justice le 11 janvier 2026, attestant de la persistance de température trop froides dans le logement (16°C dans le salon alors que le chauffage central est allumé ; 18° C dans la chambre, le chauffage d’appoint étant éteint mais ayant fonctionné pendant la nuit), il convient de relever qu’ils fournissent également une fiche d’intervention d’un chauffagiste en date du 8 janvier 2026, attestant du fonctionnement normal des radiateurs de l’appartement et d’une température dans le salon et dans la chambre de 19°C, ce qui correspond à des températures normales.

Aucun désordre actuel, y compris un éventuel dysfonctionnement du chauffage, sur lequel plusieurs techniciens sont intervenus, n’est ainsi objectivable, de sorte que la preuve de l’indécence du logement n’est pas rapportée et que la demande de condamnation à faire réaliser des travaux de mise en conformité n’est, par voie de conséquence, pas fondée.

M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] en seront déboutés.

Sur la demande de réparation des préjudices subis

Il est constant que le bailleur peut être tenu d’indemniser son locataire des préjudices subis du fait de son manquement à l’obligation de délivrance, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné.

Pour prospérer, la demande indemnitaire doit satisfaire aux conditions de la responsabilité contractuelle et repose ainsi sur la preuve des désordres et de la faute de la part du bailleur d’une part, de l’existence d’un préjudice d’autre part, et enfin d’un lien de causalité entre les deux.

Sur les désordres

Il ressort des pièces versées au dossier qu’avant le remplacement des fenêtres, le logement établi classé, au niveau de sa performance énergétique, dans la catégorie F et que 30% de la déperdition de chaleur était due à la mauvaise isolation des portes et des fenêtres. Il était ainsi recommandé de faire procéder au remplacement des menuiseries.

Le commissaire de justice a constaté, le 19 septembre 2023, que l’ensemble des joints sur le pourtour des fenêtres et des portes-fenêtres, intégralement en simple vitrage, sont dégradés.

Les requérants produisent un constat de commissaire de justice réalisé le 26 février 2025 relevant des températures comprises entre 17,3°C et 17,5°C dans l’appartement, alors que les radiateurs en fonte sont allumés sur la position chaude et sont tièdes au toucher, étant précisé que des travaux sur le système de chauffage de l’immeuble ont été réalisés dans le courant de l’hiver 2024.

Les désordres sont donc établis et le lien de causalité avec le défaut d’isolation thermique, compte-tenu du fait que le chauffage était en fonctionnement, est établi, aucun autre élément ne pouvant expliquer ces températures anormalement basses.

Il doit être d’ailleurs relevé que le chauffagiste qui est intervenu le 8 janvier 2026, soit après le remplacement des huisseries, a noté une température revenue à la normale, autour de 19°C dans l’ensemble du logement, ce qui permet de relier l’amélioration du confort thermique aux travaux réalisés.

Sur les responsabilités encourues

Il est établi qu’entre le mois de novembre 2022 et le mois de septembre 2025, les preneurs ont eu à subir des températures en dessous des normes dans le leur logement, qu’ils ont mis en demeure leur bailleresse de prendre les mesures nécessaires dès le mois de septembre 2023 et que cette dernière avait été avertie également par le conseil syndical, selon le courriel de M. [T] [C], produit par les demandeurs en pièce n°14, de la nécessité de faire procéder au remplacement des portes fenêtres et des fenêtres pour procéder à l’isolation thermique du logement, ce qui n’a été fait qu’au mois de septembre 2025.

Ainsi, pendant trois hivers consécutifs, la bailleresse s’est soustraite à son obligation de délivrer un logement décent insuffisamment protégé contre les infiltrations d’air parasites, étant relevé que l’ouverture de la mesure d’habilitation familiale par jugement du 5 décembre 2024 ne peut être opposable aux locataires qui ont du subir cette situation pendant deux ans avant même l’effectivité de la mesure et qui ont continué de la subir pendant un hiver supplémentaire.

L’inaction de la bailleresse est ainsi de nature à engager sa responsabilité.

En revanche, M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] ne démontrent aucune faute commise par la SAS ISAMBERT, conformément aux dispositions des 1991 et 1992 du code civil et sa responsabilité ne sera donc pas retenue.

Sur les préjudices subis

M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] indiquent s’être acquittés de sommes dont ils demandent à être remboursés, en lien avec le manquement de leur bailleresse à ses obligations, à savoir :

— L’achat de radiateurs et de rideaux occultants thermiques,

— Le coût de leurs factures d’électricité,

— Le coût des procès-verbaux de constat.

Au vu des tickets de caisse produits, seuls les achats, réalisés les 24 et 25 novembre 2023 de radiateurs bain d’huile, pour des montants de 75 et 79 euros, sont justifiés. En effet, les tickets mentionnant l’achat de rideaux occultants thermiques ne sont pas datés.

Concernant le remboursement des factures EDF, la seule production de ces factures ne permet pas de déterminer ce qui relève de la consommation normale d’électricité du surplus lié au défaut d’isolation du logement, étant précisé que l’objectif recherché par les requérants était d’atteindre 23°C, ce qui dépasse largement les recommandations. Par conséquent, le remboursement des factures d’électricité, dont le montant n’est d’ailleurs pas précision, n’est pas déterminable en son quantum.

Enfin, s’agissant du coût des procès-verbaux de constat, seule la facture afférente à celui qui a été dressé le 26 février 2025 est produite (les pièces n°30 et 34 étant identiques), pour un montant 219,17 euros.

Par conséquent, le préjudice financier de M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] s’élève à 373,17 euros, somme que Mme [O] [I] [G] sera condamnée à leur verser.

S’agissant du préjudice moral, M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] produisent deux pièces qui, bien que recevables puisqu’elle ne sont pas, à proprement parler, des attestations au sens de l’article 202 du code de procédure civile, ne revêtent aucune force probante, à savoir, le courriel daté du 25 septembre 2023 (pièce n°15 des demandeurs), dont l’expéditeur est inconnu et l’écrit émanant de Mme [W] [Q] [N] elle-même, alors qu’elle est partie à l’instance.

En revanche, ils versent aux débats deux attestations conformes au regard des dispositions précitées, émanant de deux collègues de travail de M. [D] [P] [M] [J] témoignant d’une baisse de moral de ce dernier en lien, selon l’intéressé avec la faible température de son logement, d’ailleurs constatée par l’un d’entre eux à l’occasion d’un diner.

Mme [W] [Q] [N] justifie également d’un suivi psychologique en ligne à compter du mois d’octobre 2022.

Le préjudice moral subi par les demandeurs est établi et s’inscrit dans la durée. Il sera évalué à 500 euros par hiver, soit la somme totale de 1 500 euros.

Par conséquent, Mme [O] [I] [G] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 1 500 euros à M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [O] [I] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens. L’équité commande, par ailleurs, de la condamner à verser à M. [D] [P] [M] [J] et à Mme [W] [Q] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à débouter la SAS ISAMBERT de sa demande.

L’article 514 du code de procédure civile rappelle que les décisions de première instance sont, de plein droit, exécutoires. En l’espèce, rien ne justifie de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables l’ensemble des demandes formées par M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N],

DÉBOUTE M. [D] [P] [M] [J] et Mme [W] [Q] [N] de leurs demandes à l’encontre de la SAS ISAMBERT,

CONDAMNE Mme [O] [I] [G] à verser à M. [D] [P] [M] [J] et à Mme [W] [Q] [N] les sommes suivantes :

—  373,17 euros en réparation de leur préjudice financier,

—  1 500 euros en réparation de leur préjudice moral,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [O] [I] [G] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

La greffière La juge des contentieux de la protection