TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/06925

N° Portalis 352J-W-B7E-CSPXK

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

27 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [U] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102

DÉFENDERESSE

S.A.S. [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Sébastien LEGRIX DE LA SALLE de la SELARL SQUADRA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0538

Décision du 19 Mars 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 20/06925 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPXK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 février 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 19 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2002, la société l’Hôtel Inter-Continental a donné à bail à la S.A.S. [L] des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2002.

Le bail a été renouvelé entre la société l’Hôtel Inter-Continental, nouvellement dénommée société Macibad, et la société [L] pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er juillet 2009 par acte du 24 décembre 2009.

Les lieux sont destinés aux activités suivantes : “Horlogerie, bijouterie, orfèvrerie, maroquinerie de marque, instruments d’écriture et accessoires, lunetterie, parfumerie et cosmétiques, prêt-à-porter hommes et femmes, et ce à l’exclusion de tout autre commerce en veillant à ce que la qualité de la présentation et les choses vendues soient toujours en adéquation avec le prestige et la renommée de l’HÔTEL INTER-CONTINENTAL.”

Par acte extrajudiciaire du 27 février 2018, la société [L] a sollicité le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er juillet 2018.

Par acte extrajudiciaire du 23 mai 2018, la S.A.S. [V], venant aux droits de la société Macibad, a fait signifier au preneur un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par une ordonnance rendue le 27 septembre 2019, le juge des référés, saisi par la société [V], a ordonné une mesure d’expertise qu’il a confiée à M. [Y] [X], avec mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et le montant de l’indemnité d’occupation due au bailleur.

La société [L] a libéré les locaux le 16 juillet 2020.

Par acte d’huissier de justice du 27 juillet 2020, la société [L] a assigné la société [V] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater la nullité du congé avec refus de nouvellement du 23 mai 2018 et d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2021, la société [L] a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir condamner la société [V] à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 000 euros à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice résultant de son éviction

Suivant ordonnance rendue le 15 mars 2022, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction soulevée par la société [V] et a rejeté la demande de paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’éviction formée par la société [L], relevant l’existence d’une contestation sérieuse.

M. [X] a rendu son rapport le 12 avril 2022.

Il conclut :

— à une indemnité d’éviction dans l’hypothèse d’une perte de fonds de 12 891 000 euros dont

11 000 000 euros à titre d’indemnité principale, et dans l’hypothèse d’un transfert du fonds de 2 386 000 euros dont 1 450 000 euros à titre d’indemnité principale,

— à une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2018 de 247 050 euros HT HC/an.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2022, la société [V] a saisi le juge de la mise en état d’un incident, à la suite duquel suivant ordonnance rendue le 7 septembre 2023, le juge de la mise en état a :

— enjoint à la société [L] de communiquer à la société [V] le bail commercial portant sur le local situé [Adresse 4] conclu par la société Arije ;

— enjoint à la société [L] de communiquer à la société [V] ses comptes sociaux pour l’exercice 2017 et l’analyse des comptes contributifs pour la période de 2017 à 2020 ;

— dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

— rejeté la demande de complément d’expertise de la société [V] ;

— débouté la société [V] de sa demande en paiement d’une provision d’un montant de 2 500 000 euros ;

— dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de condamner au paiement de dommages et intérêts pour procédure dilatoire,

— réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2024, la société [L] demande au tribunal en état de :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 15 887 000 euros et condamner la société [V] à lui payer cette somme de 15 887 000 euros,

— débouter la société [V] de sa prétention tendant à faire juger que la société [L] aurait transféré “au [Adresse 5]” les activités qui étaient les siennes [Adresse 6] au motif que les locaux de la [Adresse 7] ont été pris à bail par la société Arije,

— juger que les sommes qui lui seront allouées porteront intérêts de droit à compter du 27 juillet 2020, date de l’assignation, outre la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seraient dus depuis plus d’une année entière et consécutive,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2018 à la somme par an en principal de 247 050 euros HT/HC, montant proposé par l’expert et accepté par la société [V],

— débouter en toute hypothèse la société [V] de toutes ses demandes, fins et prétentions, y inclus celles relatives à une demande de nouvelle expertise,

— ordonner, si elle n’était de droit, l’exécution provisoire de la décision à intervenir, les locaux étant restitués depuis le 16 juillet 2020, le bailleur ne pouvant se repentir.

— condamner la société [V] à lui payer la somme de 50 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 décembre 2024, la société [V] demande au tribunal de :

A titre principal

— juger que le rapport d’expertise déposé le 12 avril 2022 par M. [Y] [X] n’est pas suffisant à éclairer le tribunal au vu des éléments postérieurs communiqués par la société [U] [N] et aux éléments manquants dont la société [L] persiste à retenir par-devers elle,

Par conséquent et avant dire droit, ordonner un complément d’expertise,

— ordonner à la société [V] de produire les comptes contributifs du groupe Arije 2017/2020 sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— désigner M. [Y] [X] ou, le cas échéant, désigner tel expert qui lui plaira avec mission de:

* prendre connaissance du rapport d’expertise initial déposé le 2 avril 2022 ;

* prendre connaissance et analyser le bail des locaux situés [Adresse 7];

* prendre connaissance des comptes consolidés du groupe Arije pour la période 2017/2020 ;

* à la lumière ces pièces complémentaires, procéder à un nouveau calcul du montant d’une indemnité d’éviction pour transfert du fonds et pour perte du fonds ;

* entendre les parties et recueillir leurs observations ;

* dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe du tribunal judiciaire dans les 6 mois de sa saisine ;

A titre subsidiaire,

— juger que l’indemnité principale due à la société [L] correspond à une indemnité de transfert qui doit être fixée à la somme de 1 372 500 euros ;

— juger que le montant total des indemnités accessoires dues à la société [L] doit être fixé à la somme de 229 800 euros ;

— juger qu’aucune indemnité n’est due au titre des frais de réinstallation et des frais administratifs;

Si, par extraordinaire, le tribunal considérait que des frais de réinstallation et des frais administratifs étaient dus par elle :

— juger à titre subsidiaire, que (i) le montant total des indemnités accessoires dues à la société [L] doit être fixé à la somme de 336 700 euros, que (ii) les frais de réinstallation et administratifs (101 900 euros + 5 000 euros) seront séquestrés jusqu’à la justification des factures afférents aux aménagements spécifiques et ce, dans un délai d’un an à compter de la décision à intervenir.

— A défaut de justification dans ce délai, juger que le montant séquestré lui sera restitué à compter du premier jour suivant le terme du délai d’un an ;

A titre très subsidiaire

— fixer l’indemnité principale due à la société [L] à la somme de 6 500 000 euros ;

— juger que le montant total des indemnités accessoires dues à la société [L] doit être fixé à la somme de 640 000 euros ;

Si, par extraordinaire, le tribunal considérait que des frais de réinstallation et des frais administratifs étaient dus à la société [L] :

— juger à titre subsidiaire, que le montant total des indemnités accessoires dues à la société [L] doit être fixé à la somme de 746 900 euros, que les frais de réinstallation et administratifs (101 900 euros + 5 000 euros) seront séquestrés jusqu’à la justification de la réinstallation de la société [L] dans un délai d’un an à compter de la décision à intervenir ;

A défaut de réinstallation dans ce délai, juger que le montant séquestré lui sera restitué à compter du premier jour suivant le terme du délai d’un an ;

En tout état de cause :

— juger que le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [L] depuis le 1er juillet 2018 s’élève à la somme annuelle de 247 400 euros hors charges, hors taxes ;

— condamner la société [L] à lui régler la différence entre l’indemnité d’occupation ainsi fixée et l’indemnité d’occupation effectivement versée depuis le 1er juillet 2018 ainsi que le paiement des intérêts légaux sur le trop-perçu de l’indemnité d’occupation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 1er juillet 2018 ;

— débouter la société [L] de toute demande à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant notamment les frais d’expertise ;

— partager les honoraires de l’expert judiciaire par moitié entre elle et la société [L].

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées,en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024, l’affaire plaidée à l’audience du 10 décembre 2024 et mise en délibéré au 17 février 2024, prorogé au 19 mars 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il est établi et non contesté que le congé avec refus de renouvellement délivré le 23 mai 2018 par la société [V] a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 juin 2018, qu’il a dès lors ouvert droit à la société [L] au paiement d’une indemnité d’éviction et à la société [V] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2018.

Sur l’indemnité d’éviction principale, la demande de complément d’expertise et la demande de communication de pièces comptables

Aux termes de l’article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail.

Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Si le fonds de commerce n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

La société [L] soutient en substance, à titre principal, que cette indemnité doit réparer la perte de son fonds de commerce et, à titre subsidiaire, si le tribunal retient le transfert du fonds, que l’indemnité d’éviction pour transfert serait en réalité plus importante que celle pour perte du fonds en raison du coût élevé des travaux de réinstallation, de sorte que l’indemnité d’éviction doit être fixée, quoiqu’il arrive, à la valeur de la perte de son fonds, soit 15 887 000 euros.

La société [V] réplique que la société [L] a, en cours d’expertise judiciaire, déplacé son fonds de commerce à quelques centaines de mètres du lieu de l’éviction par le biais d’une autre société de son groupe pour contourner le fait d’être indemnisée sur la base d’un transfert du fonds. Elle indique qu’après avoir dénoncé la totale opacité entretenue par la société [L] sur la réalité de son activité et le montant de son chiffre d’affaires, elle a obtenu du juge de la mise en état, par ordonnance du 7 septembre 2023, que la demanderesse verse aux débats des pièces complémentaires (nouveau bail conclu [Adresse 7] et comptes consolidés du groupe 2017-2020) afin de vérifier, d’une part, l’hypothèse du transfert de fonds et, d’autre part, la réalité de son chiffre d’affaires qui avait exponentiellement et curieusement augmenté après la délivrance du congé avec refus de renouvellement. Elle ajoute que la société [L] n’a toujours pas exécuté une partie de l’ordonnance du juge de la mise en état puisqu’elle n’a pas produit les éléments comptables supplémentaires requis. Elle en conclut que l’expertise judiciaire confiée à M. [Y] [X] le 27 septembre 2019, qui l’avait conduit à fixer l’indemnité pour perte de fonds à la somme de 12 891 000 euros (contre 15 887 000 euros demandés par la société [L]) et celle pour transfert de fonds à la somme de 2 386 000 euros (contre 15 887 000 euros demandés par la société [L] ), est aujourd’hui désuète et incomplète dans la mesure où :

— l’expert judiciaire, malgré ses demandes, n’a pas pu correctement examiner l’hypothèse de transfert du fonds de commerce au regard du bail commercial conclu [Adresse 7], puisque le bail a été produit par la société [L] après l’expertise judiciaire à la demande du juge de la mise en état ;

— l’expert judiciaire n’a pas étudié les frais de travaux soi-disant exposés pour l’aménagement de la nouvelle boutique [Adresse 7] puisque, une fois de plus, l’hypothèse du transfert de fonds n’a pas pu être correctement examinée par l’expert judiciaire faute pour lui d’avoir eu accès aux éléments du transfert du fonds vers la [Adresse 7] ;

— en dépit de l’ordonnance du juge de la mise en état, la société [L] persiste à refuser de communiquer des éléments comptables absolument indispensables pour comprendre la raison pour laquelle son chiffre d’affaires aurait exponentiellement augmenté (+ 38 %) après le congé avec refus de renouvellement en pleine époque de pandémie Covid 19 ; que l’analyse des comptes consolidés du groupe Arije permettrait de vérifier si une partie du chiffre d’affaires réalisée par les autres bijouteries du groupe n’a pas été transférée vers la bijouterie [U] [N] (exploitant elle aussi sous le nom commercial “Arije”) pour augmenter “artificiellement” le chiffre d’affaires de la boutique objet de l’éviction ; qu’elle permettrait également de faire la part du chiffre d’affaires réalisés au titre des ventes à distance.

A l’analyse de ses écritures, la société [L] s’oppose à cette demande faisant valoir en substance que la société [V] feint de confondre deux personnes morales (la société Arije et la société [L]) totalement distinctes et dont les comptabilités ont toujours été autonomes. Elle précise ainsi qu’il n’existe pas d’intégration fiscale ou d’établissement de comptes consolidés. Elle ajoute dans ses conclusions que l’expert judiciaire a disposé de tous les éléments nécessaires à la conduite de ses opérations, et qu’il s’est exprimé pages 54, 55, 56 sur la bonne capacité financière de l’entreprise, un chiffre d’affaires en augmentation, et l’adéquation du commerce à son environnement,

En application des articles 144 et suivants du code de procédure civile, lorsqu’une mesure d’expertise a déjà été mise en oeuvre et que l’expert a déposé son rapport, une nouvelle mesure d’expertise ne peut être ordonnée que pour autant que les constatations et conclusions du premier rapport sont insuffisantes au regard de la mission qui lui a été confiée pour permettre au tribunal ensuite saisi au fond de statuer.

Une nouvelle mesure ne peut pas être ordonnée si l’expert a répondu à ses différents chefs de mission au seul motif qu’une partie est en désaccord avec ses constatations ou conclusions. Dans une telle hypothèse, il appartient au demandeur de formuler ses demandes comme il estime pouvoir les formuler en expliquant les motifs de son désaccord et en produisant des éléments de preuve de nature à établir le bien fondé de sa contestation. Un complément d’expertise pourra alors être ordonné ponctuellement si les éléments produits sont insuffisants pour justifier sa demande mais suffisants pour qu’une mesure d’instruction complémentaire soit ordonnée.

En outre, une telle mesure ne pouvant pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, il ne peut en être ainsi que pour autant que la partie qui manifeste son désaccord avec une constatation ou une conclusion de l’expert a fait toutes diligences pour permettre à ce dernier de mener à bien sa mission.

En l’espèce, s’il est avéré que l’expert judiciaire a rendu son rapport sans avoir eu connaissance de la teneur du bail portant sur le local situé [Adresse 8], ledit bail est versé aux débats, et soumis ainsi à la libre discussion des parties et à l’analyses critique du tribunal. Il n’apparaît donc pas nécessaire l’organisation d’un complément d’expertise sur ce point, mesure à la fois coûteuse et qui retarderait significativement l’issue du litige, déjà ancien, le tribunal disposant des éléments suffisants pour se prononcer sur la nature de l’indemnité d’éviction principale.

S’agissant des éléments comptables réclamés à la société [L], celle-ci indique et justifie par la production d’attestations établies par un expert comptable ne pas disposer des comptes consolidés revendiqués par la société [V], laquelle ne produit pas d’éléments objectifs permettant de conclure le contraire, de sorte que le tribunal ne peut qu’en prendre acte et en tirer toutes conséquences qu’il estimera utiles.

Dans ces circonstances, la demande de complément d’expertise et la demande de communication des comptes contributifs du groupe Arije 2017/2020 sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir, présentée par la société [V] seront rejetées.

S’agissant de la nature de l’indemnité d’éviction principale, il résulte des dispositions précitées l’existence d’une présomption de perte de fonds, et c’est au bailleur de prouver que le préjudice subi par le locataire évincé est moindre.

Il ressort des conclusions objectives de l’expert judiciaire, non contestées sur ce point, que les locaux loués, situés [Adresse 3] à [Localité 4], dépendent du tronçon de la rue encadré par la [Adresse 9] et la [Adresse 10], de bonne commercialité, dans un quartier à vocation résidentielle et touristique drainant une population ayant un fort pouvoir d’achat.

Les lieux sont très bien desservis par les transports en commun, à savoir :

— le métro : avec les lignes 1-8-12 – Station [Etablissement 1] à 200 m environ, la ligne 1- Station [Etablissement 2] à 300 m environ, et les lignes 7-14 – Station [Etablissement 3] à 750 m environ.

— le bus : avec la ligne 72 – Arrêt Pyramides Tuileries à 400 m environ.

Il existe un parking public, “[Adresse 11] [Adresse 12]” à 600 m environ.

Les locaux dépendent d’un immeuble élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée sous les arcades, de 3 étages droits et d’un 4ème sous combles à usage d’hôtel, avec des balcons filants aux 3ème et 4ème étage.

L’accès se fait directement depuis la [Adresse 6] sous les arcades par des portes vitrées coulissantes. Un deuxième accès est possible par le hall de l’hôtel.

Les lieux se décomposent ainsi qu’il suit :

Rez-de-chaussée (85,60 m²) :

— Boutique : Sol carrelé ou recouvert de moquette. Murs avec vitrines ou meubles de rangement

des bijoux. Trois vitrines sur rue. Vitrines également donnant sur l’entrée de l’hôtel. Éclairage par spots.

Entresol (86,70 m²) :

— Accessible directement depuis la boutique par un escalier, composé de :

* Bureau éclairé sur rue,

* Bureau non éclairé,

* Réserve éclairée pour partie sur rue et pour partie non éclairée,

* Réserve sans jour.

Sols couverts de moquette ou en parquet flottant ou cimenté et murs peints.

Sous-sol (31,50 m²) :

— Accessible depuis la boutique par un escalier en bois, composé de :

* Réserve,

* Salle des coffres,

* Cuisine,

* WC.

Sols couverts de moquette ou carrelés et murs peints ou carrelés.

L’expert indique que les locaux apparaissent en très bon état avec des prestations haut de gamme pour la zone de vente, et que les annexes sont en état d’usage.

Il conclut sur les points d’appréciation suivants :

* Les locaux se situent dans une zone recherchée proche de la [Adresse 13] et dans le prolongement de la [Adresse 14] et à proximité immédiate du jardin des Tuileries,

* La zone dans laquelle se situe le commerce à l’étude est très recherchée par les enseignes de prêt à porter de luxe,

* Les locaux sont situés [Adresse 6] et sous des arcades et donc ne bénéficient pas d’une visibilité maximale,

* Les locaux ouvrent également sur le hall intérieur de l’hôtel,

* Les locaux bénéficient de la sécurité de l’hôtel,

* Les locaux sont en très bon état,

* La destination du bail est assez large,

* Contexte de la crise sanitaire qui débute en janvier 2020.

Lors des opérations d’expertise, les parties sont initialement convenues de l’hypothèse de la perte du fonds de commerce, ainsi que le rappelle M. [X] qui indique qu’il n’a pas été proposé à sa connaissance d’emplacement de remplacement au locataire qui a quitté les lieux le 31 août 2020.

Aux termes de son rapport, M. [X] indique finalement qu’il “est difficile de savoir s’il sera ou non possible au locataire de trouver de nouveaux locaux équivalents en cas d’éviction.” Il a donc étudié les deux hypothèses suivantes : l’évaluation de l’indemnité d’éviction basée sur la valeur du fonds de commerce en cas de perte du fonds de commerce, et l’évaluation de l’indemnité d’éviction basée sur la valeur du droit au bail dans le cas où l’activité pourrait être transférée. Cette dernière hypothèse est cependant qualifiée par l’expert judiciaire “d’à priori moins probable”. Dans une réponse aux dires des parties il indique (page 82 de son rapport) : “je considère que la zone dans laquelle le commerce était installé est très spécifique et prestigieuse pour les commerces de bijouterie. La bijouterie est située en effet à proximité immédiate de la [Adresse 14]. Seul un emplacement dans le même secteur immédiat pourrait selon moi s’analyser en un transfert de fonds de commerce.”

Pour s’opposer au versement d’une indemnité pour perte de fonds, la société [V] fait soutenir que la société [L] a, en cours d’expertise, transféré son fonds de commerce, via la société Arije, à 650 mètres du lieu de l’éviction dans un local situé [Adresse 15].

Pour autant, s’il est établi que la société Arije a bien un établissement secondaire situé [Adresse 15] à [Localité 5], créé, au vu du Kbis, le 15 novembre 2019 et exploité sous l’enseigne “Vacheron Constantin”, il n’est pas rapporté la preuve que l’activité de la société [L], qui est une personne morale distincte de la société Arije, et qui vendait dans les lieux en litige des produits des enseignes [G], Rolex et [W], a été transférée par ce biais à cette adresse.

Contrairement à ce que fait valoir la société [V], le seul fait que la société [L] ait pour associé unique la société Arije et que les deux sociétés aient les mêmes dirigeants ne suffit pas à renverser la présomption de perte de fonds, étant précisé :

— que la société [L] produit une attestation de son expert comptable (la SAS RGA Révision Audit ) établie le 4 juin 2024 indiquant qu’elle n’est pas membre d’un groupe de sociétés relevant du régime fiscal d’intégration ni d’un groupe de consolidation du paiement de la TVA;

— qu’il est également produit une attestation de la SAS RGA Revision Audit du 8 novembre 2024 attestant que la société Arije n’a pas eu l’obligation légale d’établir des comptes consolidés au titre des exercices clos les 31 mars pour les exercices 2017 à 2024.

Etant entendu à titre surabondant qu’il n’est nullement justifié par la société [V] d’un transfert de clientèle entre le fonds exploitant les enseignes Cartier, Rolex et [W] situé [Adresse 16], soit à proximité immédiate de la [Adresse 14], haut lieu stratégique de l’horlogerie de luxe, et le fonds exploité sous l’enseigne Vacheron Constantin situé [Adresse 15], à plus de 600 mètres des lieux loués.

Dès lors il sera retenu en l’espèce l’hypothèse de la perte du fonds de commerce.

L’indemnité d’éviction principale doit donc correspondre à la plus forte des valeurs entre la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, et la valeur du droit au bail si elle est supérieure.

Les deux parties s’accordant dans leurs conclusions pour dire que la valeur marchande du fonds est supérieure à la valeur du droit au bail, il convient en conséquence de déterminer la valeur du fonds de commerce.

Il est constant qu’aucune règle impérative ne s’impose au tribunal pour le calcul de l’indemnité d’éviction, les juges du fond disposant d’un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

L’expert judiciaire use de deux méthodes pour estimer la valeur du fonds, à savoir la méthode du chiffre d’affaires moyen auquel est appliqué un pourcentage déterminé au regard de la méthode dite des barèmes professionnels, et la méthode de l’excédent brut d’exploitation, prenant en compte les capacités de rendement du fonds.

Pour arriver à son évaluation, M. [X] prend en compte l’adéquation du commerce à l’environnement, un chiffre d’affaires élevé et en augmentation sur les deux derniers exercices, et une bonne capacité bénéficiaire avec une augmentation de l’EBE sur les deux derniers exercices.

L’expert retient un chiffre d’affaires, estimé de manière normative, au regard des trois dernières années d’exercice 2018, 2019 et 2020, de 9 500 000 euros, auquel il applique un pourcentage de 110 % soit une valeur par cette méthode de 10 450 000 euros arrondie à 10 050 000 euros.

Après avoir analysé les donnés financières il retraite également l’EBE 2020, s’élevant à 1 583 478 euros par la déduction de la différence entre le loyer de marché et le loyer de renouvellement déplafonné, pour retenir un EBE de 1 430 978 euros auquel il applique un coefficient de 8, soit une valeur par cette méthode de 11 447 824 euros arrondie à 11 450 000 euros.

Il retient finalement, au regard de ces deux valeurs, une valeur d’équilibre à hauteur de 11 000 000 euros.

La société [L] demande que l’indemnité d’éviction principale soit fixée à la somme de 12 000 000 euros, sur les mêmes bases de chiffre d’affaires et d’EBE mais sollicitant l’application d’un pourcentage sur le chiffre d’affaires de 125 % au lieu de 110 % retenu par l’expert et un coefficient appliqué sur l’EBE de 9 au lieu de 8. Elle invoque, outre les conclusions de M. [C], expert amiable mandaté par ses soins, qui a retenu un coefficient de 11 sur l’EBE et un pourcentage sur chiffre d’affaires de 140 %, une analyse des comptes qu’elle a fait réaliser par la société KPMG, et se prévaut de la bonne capacité financière de l’entreprise, du chiffre d’affaires en augmentation et de l’adéquation du commerce à son environnement.

La société [V] demande au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce à la somme de 6 500 000 euros en se fondant sur une analyse réalisée par la société Ey, son expert comptable. Dans ses écritures, la société [V] conteste les éléments comptables retenus par M. [X] faisant valoir qu’entre 2018 et 2020, soit après la délivrance du congé, le chiffre d’affaires a augmenté sans explication de près de 47 % et l’EBE de près de 82 %, hausses qu’elle qualifie de “surprenantes” laissant à penser que les chiffres communiqués doivent, a minima, être retraités.

Pour autant aucune pièce suffisamment probante ne permet de remettre en cause les éléments comptables, versés aux débats par la société [L], certifiés par son expert comptable.

Au vu de ces éléments, les chiffres d’affaires de la société des trois dernières années sont les suivants :

2018 : 6 590 434 euros ;

2019 : 9 131 904 euros ;

2020 : 9 680 081 euros ;

Soit une moyenne de 8 467 473 euros qui sera retenue en l’espèce, en procédant comme il est d’usage à un calcul arithmétique, le tribunal n’estimant pas que la valeur normative retenue par l’expert, qui privilégie essentiellement le chiffre d’affaires 2020 au détriment d’une plus longue période plus significative, soit pertinente pour procéder à l’évolution du fonds.

Sur cette base, au regard notamment de la rentabilité du fonds, de la très bonne situation des locaux loués par rapport à l’activité exercée qui ont cependant une visibilité amoindrie en raison de leur situation sous les arcades, un coefficient de 110 % tel que préconisé par l’expert judiciaire sera retenu, soit une valeur du fonds selon cette méthode de 9 314 220 euros arrondie à 9 314 000 euros.

S’agissant de la méthode par l’EBE, l’EBE retraité (diminué du différentiel entre le loyer de renouvellement et la valeur locative de marché) selon les chiffres non contestés par l’expert judiciaire sur ce point, ressort :

— pour l’année 2018 à la somme de 716 327 euros

— pour l’année 2019 à la somme de 1 136 095 euros

— pour l’année 2020 à la somme de 1430 978 euros

soit une moyenne de 1 094 466 euros arrondie à 1 094 000 euros.

Il y a lieu, au regard de la bonne capacité de l’exploitation, de sa bonne rentabilité et de l’adéquation du commerce à son environnement ainsi qu’il ressort des éléments développés supra, d’appliquer à cette valeur un coefficient multiplicateur de 8, soit une valeur du fonds selon cette approche de 8 752 000 euros.

D’où, en considération de ces deux estimations, une valeur du fonds de commerce estimée en définitive à la somme (arrondie) de 9 030 000 euros.

L’indemnité d’éviction principale sera donc fixée à cette valeur de 9 030 000 euros, montant que la société [V] sera condamnée à payer à la société [L], qui a quitté les lieux.

Sur les indemnités accessoires

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert judiciaire a évalué ces frais à la somme forfaitaire de 10 % du montant de l’indemnité principale, soit selon son estimation la somme de 1 100 000 euros.

La société [L] est d’accord avec l’application de ce coefficient de 10 % tandis que la société [V] fait valoir que ce poste ne saurait excéder 8 % de l’indemnité principale, sans autre explication ; la bailleresse demande en outre que cette somme soit séquestrée jusqu’à la justification de la réinstallation par la société preneuse dans un délai d’un an à compter de la décision à intervenir, à défaut de quoi le montant devra lui être restitué.

Il y a lieu de fixer, comme il est d’usage, le montant de cette indemnité à 10 % du montant de l’indemnité d’éviction principale, étant entendu que la bailleresse n’avance aucun argument pour voir ce coefficient revu à la baisse.

L’indemnité au titre des frais de remploi sera donc fixée à la somme de 903 000 euros (9 030 000 x10%)

Concernant la demande de séquestre, l’organisation du droit au maintien dans les lieux du locataire prévu par l’article L.145-28 du code de commerce par le législateur montre que ce dernier a entendu permettre au preneur de disposer des fonds nécessaires au transfert de son fonds de commerce, et non de faire l’avance de ces frais et d’être remboursé sur justificatifs des frais effectivement déboursés ; au regard de l’objectif poursuivi par le législateur et de l’absence de tout élément permettant de douter de la volonté de la société [L] de se réinstaller, la demande de la société [V] tendant à se voir autoriser à séquestrer certaines indemnités accessoires qui ne seraient déconsignées que si était établie une réinstallation effective dans un délai de douze mois sera donc rejetée.

Sur le trouble commercial

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert judiciaire a retenu un mois d’EBE soit 120 000 euros, estimation que ne conteste pas la société [V].

La société [L] réclame à ce titre l’allocation de la somme de 360 000 euros soit 3 mois d’EBE calculé sur la base mensuelle de 120 000 euros.

La société [L] ayant quitté les lieux et le chiffre d’affaires précédant ce départ étant en augmentation, l’estimation faite par l’expert judiciaire est justifiée et sera retenue.

Il sera donc alloué à ce titre à la société [L] la somme de 120 000 euros.

Sur la perte sur stocks

La société preneuse ne formule pas de prétention chiffrée de ce chef, reprenant ce poste en mémoire et n’en tenant pas compte dans le calcul global des indemnités accessoires, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ce chef de préjudice.

Sur les frais administratifs et d’imprimerie

La société [L] est d’accord avec l’expert pour voir fixer cette indemnité à hauteur de la somme de 5 000 euros, qui paraît justifiée en l’espèce et sera donc retenue.

Pour les mêmes motifs que ceux exposés supra, la demande de séquestre de la société [V] concernant cette indemnité sera rejetée.

Sur les frais de déménagement

La société [L] réclame à ce titre la somme de 2 000 euros pour les frais exposés concernant les documents sociaux et les effets personnels.

La société [V] soutient qu’aucune somme ne doit être allouée à la société [L] qui a quitté les lieux depuis le 2 juillet 2020 et n’a produit aucun devis ni aucune facture.

Il est constant que l’indemnité de déménagement est censée couvrir les frais de déménagement des effets personnels du commerçant évincé et de son stock, le mobilier et les installations attachés au fond étant réputés incorporés dans la valeur du fonds perdu.

Dès lors il sera alloué à ce titre à la société [L] la somme de 2 000 euros.

Sur les frais de réinstallation

L’expert judiciaire conclut à une indemnité de 666 000 euros hors coûts de sécurité “qu’il conviendra de retenir en fonction des devis”, soit :

— pour la zone de vente 85,60 m2 x 5 000 euros = 428 000 euros arrondis à 430 000 euros ;

— pour les zones non accessibles à la clientèle : 118,20 m2 x 2 000 euros = 236 400 euros arrondis à 236 000 euros.

La société [L] réclame à ce titre la somme globale de 3 120 000 euros correspondant – à 15 000 euros par m2 de vente soit pour 85,60 m2, 1 284 000 euros ;

—  2 000 euros par m2 pour les zones non accessibles à la clientèle soit pour 118,20 m2, 236 000 euros ;

—  800 000 euros au titre du coût des travaux de sécurité.

La société [V] estime que la société [L] doit être déboutée de sa demande, faute de produire aucun justificatif.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de dire que les frais de réinstallation ne peuvent excéder la somme de 101 900 euros, correspondant à 2 000 euros/m2 pour une partie des locaux ne pouvant excéder 25 % (soit 203,80 m2 x 25 % x 2 000 euros).

Elle fait valoir notamment que l’expert retient des coûts correspondant à une valeur à neuf.

Compte tenu de la nature de l’exploitation, la société [L] devra nécessairement exposer des frais dans ses nouveaux locaux d’une part pour recréer l’environnement spécifique à ce commerce de luxe, d’autre part pour garantir la sécurité compte tenu de la valeur des biens vendus.

Il sera retenu à ce titre, pour le coût des aménagements incluant le coût de la sécurité, une indemnité forfaitairement évaluée à hauteur de la somme de 921 000 euros sur la base :

— d’une valeur unitaire de 8 000 euros par m2 de vente soit pour 85,60 m2 euros une somme de 684 800 euros arrondie à 685 000 euros,

— d’une valeur unitaire de 2000 euros par m2 pour les zones non accessibles à la clientèle soit une somme de 236 400 euros, arrondie à 236 000.

Ceci en tenant compte du fait que les locaux sont en très bon état concernant la zone de vente et qu’il n’y a dès lors pas lieu de pratiquer un abattement pour vétusté.

Conclusion sur le montant de total de l’indemnité d’éviction

Au regard des observations susvisées, l’indemnité d’éviction due par la société [V] à la société [L] s’élève à la somme totale de 10 981 000 euros se décomposant comme suit:

* Indemnité principale : 9 030 000 euros ;

* Indemnités accessoires :

° Frais de remploi : 903 000 euros. ;

° Trouble commercial : 120 000 euros ;

° Frais de déménagement : 2 000 euros ;

° Frais administratifs : 5 000 euros.

° Frais de réinstallation : 921 000 euros

La société [V] sera donc condamnée à payer à la société [L] cette somme de 10 981 000 euros, laquelle, en raison de son caractère indemnitaire, portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous les éléments d’appréciation.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu une indemnité d’occupation due par la société [L] à la société [V] à compter du 1er juillet 2018, à hauteur de la somme annuelle de 247050 euros HT HC sur la base d’une valeur locative déplafonnée de 274 500 euros HT HC, qui recueille l’accord des parties, et après application d’un coefficient de précarité de 10 %, qui est usuel en la matière et n’est pas plus discuté.

Dès lors la société [L] sera condamnée à payer à la société [V] cette indemnité d’occupation depuis le 1er juillet 2018, en deniers ou quittances, sous réserve des sommes déjà versées en contrepartie de l’occupation des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation n’emporte intérêts au taux légal qu’à compter du présent jugement.

Sur la compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation entre les créances réciproques du bailleur et du preneur sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant eu pour cause la délivrance par la société [V] d’un refus de renouvellement de bail, il appartient à cette dernière d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

La société [V] sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à payer à la société [L] la somme de 6 000 euros.

Enfin, aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Rejette les demande de complément d’expertise et de communication de pièces de la S.A.S. [V],

Condamne la S.A.S. [V] à payer S.A.S. [L] la somme totale de dix millions neuf cent quatre vingt un mille euros (10 981 000 euros) au titre de l’indemnité d’éviction se décomposant comme suit:

* Indemnité principale : 9 030 000 euros ;

* Indemnités accessoires :

° Frais de remploi : 903 000 euros. ;

° Trouble commercial : 120 000 euros ;

° Frais de déménagement : 2 000 euros ;

° Frais administratifs : 5 000 euros.

° Frais de réinstallation : 921 000 euros

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts,

Déboute la S.A.S. [V] de ses demandes de séquestre,

Condamne la S.A.S. [L] à payer à la S.A.S. [V] une indemnité d’occupation annuelle de deux cent quarante sept mille cinquante euros (247 050 euros) HT HC, depuis le 1er juillet 2018, en deniers ou quittances, sous réserve des sommes déjà versées en contrepartie de l’occupation des lieux depuis cette date,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Dit que la compensation s’opère de plein droit entre l’ensemble des créances réciproques de la S.A.S. [V] et la S.A.S. [L] à hauteur de la somme la plus faible,

Condamne la S.A.S. [V] à payer à la S.A.S. [U] -[N] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la S.A.S. [V] formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. [V] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME