TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 20/00310

N° Portalis 352J-W-B7E-CRNQZ

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Octobre 2019

JUGEMENT

rendu le 03 Octobre 2024

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société STB GESTION – IMMO GESTION SAS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDERESSES

Société STB GESTION – IMMO – GESTION, SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

Décision du 03 Octobre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/00310 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRNQZ

SCI [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3],

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1383

Société BUENA ONDA, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1869

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est administré par le cabinet STB GESTION IMMO GESTION.

La SCI [Adresse 4], représentée par son gérant M. [V] [P], était propriétaire, jusqu’au 4 juin 2018, des lots n° 42 et n° 4, ainsi décrits dans le règlement de copropriété :

— « lot n° 4 : rez-de-chaussée : une boutique, en façade sur la [Adresse 6] à l’extrémité droite de l’immeuble. Une arrière-boutique, à la suite, entièrement située dans le bâtiment »,

— « lot n° 42 : rez-de-chaussée : à droite dans la cour, le bâtiment A comprenant un local contigu au lot n°4, y compris le mur sur cour (à l’exception des murs mitoyens de l’immeuble), et y compris la toiture de ce bâtiment ».

Le lot n° 42 n’est surplombé d’aucun étage.

L’assemblée générale du 14 mai 2014 a autorisé la SCI LEGENDRE à remplacer des menuiseries en façade sur cour et à créer deux petits châssis sur toit (résolution n° 17).

Le 27 janvier 2015, la SCI [Adresse 4] a donné à bail le lot n° 4 à la société BUENA ONDA, pour y exercer, à compter du 16 février 2015, une activité de « Restauration de type rapide sur place et à emporter sans cuisson dans les locaux, ventes de produits alimentaires en tant qu’activité connexe à la principale, possibilité d’exploitation d’une licence IV dans le respect des dispositions administratives et légales le cas échéant ».

Le 20 avril 2016, la société BUENA ONDA a adressé un mail à la SCI [Adresse 4], lui confirmant son intérêt pour la location du lot n° 42, afin de pouvoir cuisiner et augmenter son volume de production, sous réserve de la possibilité d’utiliser le conduit de cheminée pour l’extraction.

Le 26 avril 2016, la SCI [Adresse 4] a adressé le courriel suivant au syndic : « Je suis en plein devis pour la réfection de mon lot arrière sur cour, et notamment de ma toiture puisque celle-ci est à ma charge, et on vient de m’apprendre que mon conduit de cheminée, qui sort de cette toiture, est un conduit en fibrociment et qu’il doit être remplacé par un matériau adéquat, et qui plus est ne peut plus, selon les nouvelles normes, être ramoné. J’attends le devis précis sur ce point, mais j’aimerais mettre cette modification à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale pour être parfaitement dans les règles».

Après que le syndic a exposé à la SCI [Adresse 4] que le remplacement d’un conduit privatif ne requérait pas un accord de l’assemblée générale, une gaine d’extraction a été installée sur le mur de la façade de la cour de l’immeuble en juillet 2016.

Entre le 21 juillet 2016 et le 24 octobre 2016, plusieurs copropriétaires ont dénoncé cette installation au syndic avoir constaté de visu l’installation d’un conduit d’extraction.

Le 24 octobre 2016, la SCI [Adresse 4] et la société BUENO ONDA ont mis un terme au bail du 27 janvier 2015 et ont conclu un nouveau bail commercial, à compte du 1er novembre 2016, portant sur les lots n° 4 et 42, en vue d’y exercer l’activité de « restauration de type rapide sur place et à emporter, avec cuisson. Ventes de produits alimentaires en tant qu’activité annexe à la principale, possibilité d’exploitation d’une licence IV dans le respect des dispositions administratives et légales le cas échéant, dans le respect de la tranquillité de l’immeuble ».

Le 22 novembre 2016, le syndic a mis en demeure la SCI [Adresse 4] de produire l’ensemble des devis, factures, plans, descriptifs des travaux réalisés concernant le conduit ainsi que le devis pour la remise en état à l’identique, estimant que les travaux réalisés sur le conduit ne consistaient pas en un remplacement à l’identique. Il a exposé à la SCI LEGENDRE que les travaux réalisés n’ont pas « consisté à remplacer à l’identique le conduit en fibrociment, tel qu’il existait mais à installer un conduit d’extraction destiné à évacuer des fumées de cuisines professionnelles, qui n’empreinte pas le même parcours que le précédent et qui est de dimension beaucoup plus importante », ce qui impliquait une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

A réception d’un projet d’assignation en référé du syndicat des copropriétaires dénonçant des travaux distincts irrégulièrement réalisés et affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble, la SCI [Adresse 4] a mis en demeure la société BUENA ONDA, par courrier du 16 décembre 2016, de remettre en état les lieux en en justifiant par la production d’un procès-verbal de constat d’huissier (pièce n° 21 de la SCI LEGENDRE).

Les remises en état suivantes ont été effectuées avant l’audience de référé : suppression et démontage du groupe de climatisation, modification du branchement du siphon du sol de la cuisine du lot n° 42 vers les WC plutôt que vers la cave de Mme [K], débouchement de la tranchée de la cour après suppression de la vidange du siphon, débouchement du plafond de la cave de Mme [K], remise en place de la fontaine après modification de branchement de la vidange de l’évier du bar situé dans la salle de restaurant.

Selon ordonnance rendue le 13 mars 2017 au contradictoire de la SCI [Adresse 4] et de la société BUENA ONDA, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a fait droit à la demande d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires, au motif, notamment, qu’il convenait d’examiner si le conduit de cheminée avait été remplacé à l’identique, ou non, et si l’ensemble des désordres dénoncés dans l’assignation avaient été supprimés, depuis la délivrance de l’assignation, et dans quelles conditions. Il a désigné M. [R] [J] en qualité d’expert,

Par ordonnance du 14 novembre 2017, le juge des référés a étendu la mission de l’expert à l’appréciation d’éventuels désordres liés à l’étanchéité du sol du lot n° 42.

Suivant acte notarié en date du 4 juin 2018, la SCI [Adresse 4] a cédé les lots n° 4 et 42 à la société BUENA ONDA, après exercice de son droit de préférence.

L’expert a déposé son rapport le 15 octobre 2018.

Par acte d’huissier en date du 1er et 28 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a assigné la société BUENA ONDA et la SCI [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de demander à titre principal, de :

— condamner, sous astreinte, la société BUENA ONDA à procéder à la dépose de la gaine d’extraction qu’elle a mis en place,

— condamner la société BUENA ONDA à justifier du caractère commercial du lot n° 42, et à fournir les qualibats et assurances des entreprises qui sont intervenues pour la réfection de l’étanchéité de la cuisine et la mise en place d’une boite à graisse, sous astreinte,

— compte tenu du refus opposé à l’architecte de la copropriété pour vérifier la conformité de ces travaux, faire interdiction à la société BUEANA ONDA d’utiliser la cuisine, tant que les travaux d’étanchéité et de justification du caractère commercial du lot n° 42 et de la mise en place d’une boite à graisse, et d’une étanchéité de sol au droit du lot n° 42, n’auront pas été validés par l’architecte de la copropriété, sous astreinte de 500 € par infraction constatée,

— condamner in solidum de la SCI [Adresse 4] et de la société BUENA ONDA à lui payer des dommages intérêts en réparations de ses préjudices matériels et immatériels,

— condamner in solidum de la SCI [Adresse 4] et de la société BUENA ONDA à lui régler la somme de 14.652 € TTC à titre de dommages et intérêts pour les frais d’avocats exposés dans le cadre de l’expertise.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/00310.

La société BUENA ONDA a cessé d’exploiter un restaurant le 25 janvier 2020 et a donné ses lots à bail à une société qui exploite un commerce de lingerie depuis le 17 février 2020.

L’assemblée générale du 14 octobre 2020 (résolution n° 12.2) a décidé, eu égard à la renonciation de la société BUENA ONDA à maintenir dans les lieux une activité de restauration, de ne pas maintenir « la demande visant à ce que la cuisine fasse l’objet d’une étanchéité, la demande visant à ce qu’une boîte à graisse soit mise en place et que des branchements conformes soient réalisés », « tout en rappelant que si les locaux devaient à nouveau être loués pour une activité de restauration ou de commerce de bouche, la cuisine devrait alors être mise en conformité au regard des exigences données par l’expert ».

Par acte d’huissier en date du 20 janvier 2021, la SCI [Adresse 4] a assigné la société STB GESTION IMMO GESTION en intervention forcée afin de solliciter, principalement, d’une part, sa garantie, et d’autre part, sa condamnation à l’indemniser du préjudice causé par sa gestion fautive.

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 21/01083, a été jointe le 1er avril 2021, par mentions aux dossiers, à l’affaire enregistrée sous le numéro RG 20/00310.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 17ème demande au tribunal de :

Vu l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil,

Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] en ses demandes, le déclarer bien fondé, et en conséquence,

Condamner la société BUENA ONDA à procéder à la dépose de la gaine d’extraction qu’elle a mise en place, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois, après la signification du jugement à intervenir,

Condamner la société BUENA ONDA à justifier du caractère commercial du lot n°42, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de deux mois après la signification du jugement à intervenir,

Condamner in solidum la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA à lui payer les sommes suivantes :

—  8.440,74 € au titre des préjudices matériels,

—  9.224,44 € au titre des préjudices immatériels,

Condamner in solidum la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA à régler la somme de 14.652 € TTC à titre de dommages et intérêts pour les frais d’avocat exposés dans le cadre de l’expertise,

Condamner in solidum la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA à régler la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Si par impossible, le tribunal venait à ne pas faire droit à la demande de dommages et intérêts, au titre des frais d’avocat exposés, condamner in solidum de la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA à lui régler la somme de 17.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

Condamner in solidum la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA aux entiers dépens, y compris les frais de l’expertise qui se sont élevés à 8.406 €, qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER-TRONCQUEE.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2022, la société BUENA ONDA demande au tribunal de :

Vu l’article 1137, 1231-1,1240 et 1641 du code civil et suivants, vu les articles 8, 9, 14, 18, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Dire et juger la société BUENA ONDA recevable et bien fondée en ses demandes

Condamner la SCI [Adresse 4] au titre de la garantie des vices cachés,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Condamner la SCI [Adresse 4] à garantir la société BUENA ONDA de toutes les condamnations qui pourront être prononcées à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] Paris [Localité 5],

En tout état de cause,

Condamner la SCI [Adresse 4] à payer à lui rembourser la somme de 30.317,68 euros au titre de ses dommages matériels correspondant aux travaux effectués dans ses locaux,

CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à lui payer la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens qui comprendront notamment les honoraires de M. [J], Expert, soit la somme de 8.406,00 €, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2021, la SCI LEGENDRE demande au tribunal de :

Vu les articles 1231-1, 1240 et 1641 et suivants du code civil, vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, vu les articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955,

A titre principal,

Débouter la société BUENA ONDA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre,

Condamner la société STB GESTION IMMO GESTION à garantir et relever indemne la SCI [Adresse 4] de toutes condamnations, frais et accessoires qui seraient prononcées à son encontre du chef des demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] 17ème et par la société BUENA ONDA,

CONDAMNER la société STB GESTION IMMO GESTION à lui payer à la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice distinct de la procédure,

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tout succombant au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2022, la société STB GESTION IMMO GESTION demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 du code civil, vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Rejeter tout appel en garantie formé à l’encontre de la société STB GESTION,

Débouter la SCI [Adresse 4] de toutes ses demandes formulées à l’encontre de la société STB GESTION,

Condamner la société SCI [Adresse 4] à payer la somme de 5.000 € à la société STB GESTION au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction directe au profit de Maître François BLANGY en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 juin 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 30 mai 2024 pour plaidoirie.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 30 mai 2024, a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires comprend manifestement une erreur matérielle en ce qu’il demande, « si par impossible, le tribunal venait à ne pas faire droit à la demande de dommages et intérêts, au titre des frais d’avocat exposés », de condamner in solidum la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA « à lui régler la somme de 17.000 euros à titre de dommages et intérêts ». Il convient de lire cette demande comme une demande subsidiaire en paiement de la somme de 17.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

1. Sur la demande de condamnation de la société BUENA ONDA à procéder à la dépose de la gaine d’extraction qu’elle a mise en place sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois, après la signification du jugement à intervenir, formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires soutient, au visa des articles 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965, qu’il ressort de l’expertise judiciaire que la SCI LEGENDRE a remplacé le conduit de fumée existant à l’origine, pour l’usage d’une chaudière, par une gaine d’extraction dédiée à l’usage de l’exploitation d’un restaurant, dont les dimensions sont différentes.

Décision du 03 Octobre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/00310 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRNQZ

La société STB GESTION IMMO GESTION soutient que, dès lors que le conduit privatif a été remplacé non pas à l’identique mais par une gaine d’extraction, pour l’exploitation d’une cuisine professionnelle, il appartenait à la SCI [Adresse 4] de solliciter l’aval de l’assemblée générale.

La société BUENA ONDA soutient que, dès lors que le syndic avait exposé à la SCI LEGENDRE qu’il lui appartenait de changer le conduit litigieux, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter, en toute mauvaise foi, la dépose dudit conduit. Elle conteste les conclusions de l’expert relatives à la modification des dimensions du conduit, en considérant que celui-ci a procédé par hypothèses, alors même que l’entreprise qui a réalisé les travaux atteste que le nouveau conduit a été posé et peint à l’identique du précédent, soit jusqu’au bord de la toiture. Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne verse aucune photographie de l’ancien conduit.

***

L’alinéa 1er de l’article 9 prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Aux termes de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Le syndicat peut demander la démolition des travaux non autorisés sans avoir à établir l’existence d’un préjudice qui résulte de la violation d’une obligation par le copropriétaire qui en est l’auteur (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

En l’espèce, l’expert judiciaire constate, « en sortie de couverture du lot n° 42, l’existence d’un conduit en acier galvanisé spiralé remontant en angle de la façade cour et fixé sur le pignon de l’immeuble voisin, (…) d’un diamètre de 355 mm (…) peint sur toute sa hauteur jusqu’à la gouttière de l’immeuble » (p.17). Il précise que « le conduit a été mis en œuvre afin de permettre l’évacuation de la hotte de la cuisine » et que « s’il a été élevé à un emplacement semblable à l’ancien en vertical, il n’a pas la même fonction puisque l’ancien permettait l’évacuation de gaz brûlés d’une chaudière » (p. 19).

Il relève encore que :

— « il n’a pas le même diamètre, à savoir 355 mm alors que l’ancien conduit était de 153 mm, cela est d’ailleurs vérifiable d’après la photo adressée – pièce n° 10 de Maître [U] » (p. 20), étant précisé que « si les photos avant travaux transmises ne permettaient pas de certifier la taille du diamètre de l’ancien conduit, il a été évoqué qu’il servait à l’évacuation de gaz brûlés d’une chaudière privative, dans ce cas le diamètre devait être de 20 cm au maximum » (p. 22) et que « de nombreux copropriétaires – pièces n° 46 à 49 de Maître [S] – ont confirmé par écrit que le nouveau conduit était différent en dimension et trajet » (p. 22).

— « le diamètre a été choisi en fonction des dimensions de la hotte du restaurant installée par la société SAS SNCV » (p.20).

Il n’est pas contesté que la nature du conduit privatif installé sur les parties communes a été modifiée : pose, sur les parties communes, d’un conduit d’extraction.

Les travaux ont été réalisés en juillet 2016. Ils ont été commandés et payés par la société BUENA ONDA (devis du 7 juin 2016, pièce n° 2 de la société BUENA ONDA ; facture à son nom du 22 juillet 2016, pièce n° 11 de la société BUENA ONDA), devenue propriétaire depuis le 4 juin 2018.

Si le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen sur la non-conformité à la destination de l’immeuble du conduit litigieux, force est toutefois de constater que les termes de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, invoqués au soutien de la demande de dépose du conduit, imposaient à la SCI LEGENDRE, comme le soutient à juste titre la société STB GESTION IMMO GESTION, de soumettre à l’assemblée générale une demande d’autorisation d’installation d’un conduit d’extraction destiné à l’exercice d’une activité de restauration. Cette inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale était nécessaire afin de recueillir l’accord préalable de l’assemblée générale sur la réalisation de ces travaux affectant les parties communes .

A ce stade, la position qu’avait adoptée le syndic sur le projet de travaux litigieux, eu égard aux informations qui lui avaient été communiquées, est indifférente, le syndic ne pouvant se substituer à l’assemblée générale.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’étudier le surplus des moyens relatifs à la modification de la dimension du conduit, il convient de condamner la société BUENA ONDA, actuel propriétaire du lot n° 42, à remettre en état les lieux en déposant la gaine d’extraction, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, l’astreinte courant pendant un délai maximum de quatre mois.

2. Sur la demande de condamnation de la société BUENA ONDA « à justifier du caractère commercial du lot n°42, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de deux mois, formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI [Adresse 4] a réuni les lots n° 4 et 42 et a affecté le lot n° 42 à usage commercial, sans l’informer de ce changement d’affectation.

La société BUENA ONDA soutient qu’il ressort du règlement de copropriété établi le 13 février 1959 que la destination de l’immeuble est mixte et que les activités commerciales sont autorisées, plus particulièrement lorsque celles-ci se situent en rez-de-chaussée. Elle fait valoir que le lot n° 42, non désigné comme un lot à usage d’habitation, est mentionné dans le règlement de copropriété comme « contigu au lot n° 4 », lequel est désigné comme une boutique. Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’usage du lot serait contraire à la destination de l’immeuble. Elle considère que l’utilisation du lot n° 42 par la société BUENA ONDA est conforme aux dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

***

En vertu de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles prétentions sont fixées par leurs écritures.

Il est jugé qu’une demande indéterminée et indéterminable dans son objet équivaut à une absence de demande.

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires visant à « condamner la société BUENA ONDA à justifier du caractère commercial du lot n° 42, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de deux mois après la signification du jugement à intervenir » n’est pas déterminée. Elle correspond davantage à une forme de moyen ne soutenant aucune demande, et notamment aucune demande de cessation ou d’interdiction d’une activité formée au motif d’une violation de la destination de l’immeuble. Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni n’allègue d’un usage du lot n° 42 qui serait non conforme à la destination de l’immeuble.

Au surplus, le tribunal rappelle que la destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot et que, par ailleurs, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

Il constate également que la société BUEANA ONDA fait à juste titre valoir que les dispositions du règlement de copropriété (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) :

— ne mentionnent pas que le lot n° 42 est à usage d’habitation, et prévoient en revanche qu’il est « contigu au lot n° 2 » (p. 35), lequel est à usage de boutique (p. 28),

— prévoient que l’immeuble est à usage « d’habitation et de commerce » (page 25).

Il relève enfin qu’il est manifeste, à la lecture de la résolution n° 12.2 adoptée par l’assemblée générale le 14 octobre 2020 (pièce n° 47 du syndicat des copropriétaires), que celle-ci ne conteste pas le caractère commercial du lot n° 42 ni même l’exercice d’une activité de restauration (« si les locaux devaient à nouveau être loués pour une activité de restauration ou de commerce de bouche, la cuisine devrait alors être mise en conformité au regard des exigences données par l’expert »).

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande.

3. Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires

3-1 Sur les désordres, leur origine, et sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— la responsabilité contractuelle de la SCI [Adresse 4] doit être retenue, sur le fondement des articles 1231-1 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de désordres causés aux parties communes par les agissements et les travaux menés par sa locataire sans autorisation et/ou en violation des clauses du règlement de copropriété, alors qu’elle était propriétaire, quand bien même ces travaux auraient été accomplis à son insu,

— la responsabilité de la société BUENA ONDA doit être retenue, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, s’agissant de désordres causés aux parties communes par les travaux qu’elle a réalisés lorsqu’elle était locataire.

Il considère que la clause de subrogation, prévue à l’acte de vente intervenu entre la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA, ne lui est pas opposable car elle n’a vocation à s’appliquer que dans les rapports de la SCI [Adresse 4] et de la société BUENA ONDA. Il expose être étranger à l’acte de vente et rappelle que le contrat conclu n’a qu’un effet relatif.

La société BUENA ONDA soutient qu’elle ne peut être tenue responsable des désordres affectant les planchers haut des caves, survenus avant son arrivée dans les locaux, comme cela ressort de deux attestations d’une commerçante de l’immeuble.

La SCI [Adresse 4] soutient en premier lieu que le syndicat des copropriétaires ne peut rechercher sa responsabilité, dès lors que la clause de subrogation prévue à l’acte de vente est opposable aux tiers, conformément aux dispositions des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, l’acte de vente ayant été publié au service de la publicité foncière de Paris 9 le 21 juin 2018, sous le volume 2018P n° 556. En deuxième lieu, elle estime que sa responsabilité ne peut être retenue, alors que les travaux affectant les parties communes ont été réalisés de manière occulte par la société BUENA ONDA de sa propre initiative. En troisième lieu, elle considère que les désordres au niveau des fers et plâtres du plafond des caves, dont le devis NUANCE prévoit la réfection, n’ont en aucun cas pu se produire en moins d’un an à la suite des travaux illégaux de la société BUENA ONDA, supprimés dès janvier 2017.

***

L’alinéa 1er de l’article 9 prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Le copropriétaire est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire, sur le fondement de l’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965, peu important que les travaux aient été accomplis à l’insu du copropriétaire bailleur (CA Paris, 23ème ch., 14 mai 2009, n°2009-377904).

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est de jurisprudence constante que le locataire n’a pas davantage de droit que le bailleur et que le syndicat des copropriétaires peut rechercher sa responsabilité en cas d’irrespect des violations du règlement de copropriété, qui lui sont opposables, ou de travaux irrégulièrement effectués sur les parties communes.

Aux termes de l’article 1199 alinéa 1er du code civil, « le contrat ne crée d’obligation qu’entre les parties ».

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté, s’agissant des désordres en lien avec les dommages intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires :

— la dépose de l’unité centrale dans la cour mais l’existence d’anciennes fixations d’unité centrale en hauteur sur le côté gauche « du mur côté cour du local cuisine » (p. 16 du rapport d’expertise judiciaire), « la dégradation partielle du système de ravalement du mur » (p. 23),

— un « percement » (p. 17) ou « bouchement récent en plafond de la cave appartenant à Mme [K] » (p.17), située sous le « local cuisine (lot n° 42) » (p. 16),

— l’oxydation des ossatures métalliques en plafond des caves et la désagrégation des plâtres enrobants (p.17),

La matérialité des désordres est donc établie.

S’agissant de la cause de ces désordres, il convient à titre liminaire de rappeler que, fin 2016, la société BUENA ONDA a réalisé des travaux qui ont notamment consisté à installer une climatisation sur le mur extérieur du local n° 42, à reprendre une chape ciment sur environ 12 mètres et à poser un carrelage sur 12 mètres (facture de l’entreprise DRCM n° 27/12/001 du 27 décembre 2016 et facture de l’entreprise DRCM n° 27/12/002 du 27 décembre 2016, pièce n° 11 de la société BUENA ONDAS). L’expert relève également la pose d’un syphon en partie centrale du lot n° 42 par l’entreprise DRCM suivant commande la société BUENA ONDA (p.18), ce qui n’est pas contesté.

L’expert retient que :

— « le système de ravalement du mur est dégradé, du fait des fixations traversantes », « ces percements » pouvant « être à l’origine d’entrées d’eau à travers le revêtement d’imperméabilisation » (p. 23),

— le percement du plafond de la cave de Mme [K] est survenu en raison de la hauteur du siphon posé en partie centrale du sol de la cuisine du lot n° 42, supérieure à l’épaisseur du plancher haut des caves (p. 18),

— « le siphon en place est une source d’infiltration en périphérie de sa platine si celle-ci n’est pas raccordée à l’étanchéité du sol » (p. 22),

— l’absence d’étanchéité entre le plancher bas du local cuisine du lot n° 42 et le carrelage et l’occultation du soupirail au droit de la porte de la cuisine côté cour ont été sources d’humidité qui a atteint le plancher haut et sa structure métallique « et donc détérioré l’ensemble », étant précisé que, « à terme, les problèmes structurels pouvaient mettre en péril cet ouvrage » (p.17).

Il convient ici de préciser qu’il ressort de l’expertise que l’absence d’étanchéité a emporté la « dégradation du plancher haut des caves » (p. 20) et que même si le nettoyage du sol se faisait à la serpillère, « ce qui n’est pas prouvé, le sol est humidifié quotidiennement avec des incidences d’ordre structurel pour le plancher haut du sous-sol » (p. 21). Si les annexes ne sont pas produites aux débats, il ne ressort pas de la liste des documents transmis à l’expert par les parties (rapport, pages 9 à 11) que l’attestation de Mme [I] (pièce n° 16 de la société BUENA ONDA), gérante d’une boutique au rez-de-chaussée de l’immeuble qui expose avoir constaté « depuis sept ans, (…) des problèmes d’humidité récurrents dans les caves – traces d’humidité sur terre battue, odeurs d’humidité et parfois détérioration de mes stocks, sans aggravation depuis l’ouverture du restaurant BUENA ONDA », ait été communiquée à l’expert. Elle ne saurait à elle seule apporter la preuve contraire à l’analyse technique réalisée contradictoirement pendant l’expertise judiciaire. L’expert relève au demeurant, dans sa réponse au dire de la SARL BUENA ONDA en date du 4 juin 2018, qu’il « est injustifié d’évoquer un état de délabrement des parties communes » (p. 12).

S’agissant des responsabilités, il n’est pas contesté que les désordres causés par l’installation de la climatisation, non autorisée par l’assemblée générale, ont été causés par les travaux commandés par la société BUENA ONDA.

Les désordres causés aux plafonds hauts des caves ont été causés par des travaux de réfection des sols non conformes, étant précisé que la société BUENA ONDA ne conteste pas l’utilisation journalière des locaux. Ces travaux ont un caractère privatif et ne requéraient pas d’autorisation de la copropriété. Pour autant, ils ont été menés, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, en violation de la clause du règlement de copropriété aux termes de laquelle « chaque copropriétaire aura, sauf les réserves ci-après formulées en ce qui concerne les locaux dont il sera rendu acquéreur le droit d’en jouir et d’en disposer comme la chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux, de ne modifier en rien le caractère et la structure des parties communes, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité et la conservation de l’immeuble. Il est expressément spécifié que tout copropriétaire sera responsable à l’égard des copropriétaires de l’immeuble des conséquences de ses fautes ou négligences et de celles de ces préposés ou locataires. (…) (paragraphe 1° de l’article 10 de la section 1 intitulée « usage des parties privatives » du chapitre 1 intitulé « usage de l’immeuble » de la troisième partie du règlement de copropriété intitulée « Droits et obligations des copropriétaires », p. 42), et aux termes de laquelle « le propriétaire d’un lot pourra modifier à ses frais, comme bon lui semblera, la distribution intérieure de ses locaux et dépendances, mais en cas de percement de gros murs et de murs de refend, plafond ou plancher, il devra faire exécuter les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront à sa charge… » (paragraphe 2° de l’article 10 précité, p. 43).

S’agissant de l’effet des clauses contenues dans l’acte de vente du 4 juin 2018, la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA ont convenu que (pièce n° 25 de la SCI [Adresse 4]) :

— « Il est expressément convenu à titre négociation intervenue entre les parties que le BENEFCIAIRE sera subrogé dans les droits, obligations et actions, de cette procédure, de sorte que le BENEFICIAIRE en fasse son entière affaire personnelle sans recours contre le VENDEUR » (p. 21),

— « par suite, conformément à ce qui a été indiqué aux termes de la promesse de vente, l’ACQUEREUR est subrogé dans les droits et obligations du VENDEUR à l’égard de ladite procédure sans recours contre le VENDEUR, ce dernier s’interdisant d’interférer au titre de la procédure en cours » (p. 21),

— « au titre de cette procédure, il a été expressément convenu entre les parties qu’il sera procédé à un séquestre de la somme de 20.000 €, pendant une durée maximale d’une année (…, p. 21), « le versement de cette sommage » intervenant (…) au vendeur, directement et hors la présence de l’acquéreur, si à l’expiration du délai d’un an, la procédure est pendante devant une quelconque juridiction (…) » (p. 22).

Les désordres objets de la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires sont intervenus avant la vente du lot n° 42. Si la publicité donnée à l’acte de vente rend le transfert de propriété opposable aux tiers, les clauses contenues dans l’acte de vente ne valent qu’entre les parties et ne sont pas opposables aux tiers, s’agissant de demandes relatives à des préjudices matériels et financiers circonscrits.

La responsabilité solidaire de la société BUENA ONDA et de la SCI [Adresse 4], copropriétaire répondant des violations par son locataire du règlement de copropriété et des travaux engagés sans autorisation de l’assemblée générale, sera donc retenue.

3-2 Sur les préjudices matériels

Le syndicat des copropriétaires expose, s’agissant des préjudices matériels, que l’expert a validé les devis de la société NUANCE relatifs d’une part, à la réfection du mur atteint par les percements liés à la climatisation déposée et, d’autre part, à celle du plafond des caves situées sous le lot n° 42, atteint par les écoulements d’eau liés à l’absence d’étanchéité du sol du lot n° 42.

En l’espèce, l’expert retient la nécessité de réaliser les travaux suivants (p. 24) :

— « reprendre le ravalement du mur côté gauche du local cuisine en peinture type l3 après décapage et travaux préparatoires », pour le montant de 3.232,24 € TTC suivant devis de la société NUANCE du 27 avril 2018,

— « rénovation du plafond des caves situées sous le local cuisine, avec purges, traitement des fers et réfection des plâtres », pour un montant de 5.208,50 € TTC suivant devis de la société NUANCE du 27 avril 2018.

Le syndicat des copropriétaires produit les devis précités :

— devis n° 3742-2/2018 émis par la société NUANCE le 27 avril 2018, relatif au « ravalement de la façade droite côté cour » (pièce n° 38 du syndicat des copropriétaires),

— devis n° 3749-2/2018 émis par la société NUANCE le 27 avril 2018, relatif du plafond de la cave (pièce n° 39 du syndicat des copropriétaires).

Il convient donc de condamner in solidum la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.440,74 € au titre des préjudices matériels.

3-3 Sur les préjudices « immatériels »

Le syndicat des copropriétaires expose que l’expert a retenu, sous réserve de l’appréciation au tribunal, les postes suivants : 240 € TTC au titre des honoraires de M. [Z], 800,44 € TTC au titre des honoraires de syndic, 8.184 € TTC au titre des honoraires d’avocat. Il fait valoir que l’expert a considéré que « ces interventions » ont été « réelles ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas la réparation de préjudices immatériels mais la réparation de préjudices financiers.

A cet égard, les honoraires de 240 € TTC facturés le 26 juillet 2017 au syndicat des copropriétaires par M. [Z], architecte, au titre du « diagnostic sur désordres apparus en PH des caves sous le bar à vin du rez-de-chaussée » (pièce n° 40 du syndicat des copropriétaires) correspondent, eu égard à l’objet précité de cette note d’honoraires et à la validation par l’expert de la réalité de la prestation, aux désordres affectant les caves objets du présent litige. Ils doivent être retenus.

En revanche, la facture établie le 6 septembre 2017 par le syndic, pour un montant de 200,04 €, au titre d’une « vacation procédure – facturation au titre des frais de gestion de l’exercice comptable » (pièce n° 41 du syndicat des copropriétaires) ne permet pas, à elle seule, de considérer que ces frais sont en lien avec les désordres objets du présent litige. Ces frais ne seront donc pas retenus.

Enfin, les honoraires d’avocats relèvent des frais irrépétibles.

Il convient donc de condamner in solidum la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 240 € TTC correspondant aux honoraires de M. [Z], architecte, et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre « des frais immatériels ».

3-4 Sur le « préjudice » de 14.652 € TTC « à titre de dommages et intérêts pour les frais d’avocat exposés dans le cadre de l’expertise »

En l’espèce, les honoraires d’avocats relèvent des frais irrépétibles. Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande formée distinctement.

4. Sur le recours en garantie formé par la SCI [Adresse 4] à l’encontre la société STB GESTION IMMO GESTION, s’agissant de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre du chef des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à raison dudit conduit de cheminée

La SCI [Adresse 4] soutient que le syndic a commis une faute en l’ayant expressément autorisé à remplacer le conduit de cheminée privatif.

La société STB GESTION IMMO GESTION soutient n’avoir commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité, puisque la SCI LEGENDRE reconnait elle-même que le projet de travaux porté à la connaissance du syndic était limité au remplacement à l’identique dudit conduit. Elle expose n’avoir jamais été interrogée sur le remplacement du conduit par un conduit d’extraction. Elle considère que Monsieur [P], professionnel de l’immobilier pour être directeur associé de la société IMMOBILIERE DU CHATEAU qui exerce une activité d’administrateur de biens et de syndic, ne pouvait ignorer, du fait de cette qualité, les règles applicables en matière de copropriété et tout particulièrement les règles relatives aux autorisations de la copropriété en matière de travaux.

En l’espèce, il ressort des échanges entre la société STB GESTION IMMO GESTION et la SCI [Adresse 4] que, dans un premier temps, le syndic a exposé que le remplacement du conduit devait être « traité en assemblée » (mail du 29 avril 2016, pièce n°4 du syndicat des copropriétaires). Puis, dans ses mails du 17 mai 2016 (pièce n° 9 de la SCI LEGENDRE) et du 1er juillet 2016 (pièce n° 14 de la SCI LEGENDRE), le syndic lui a répondu qu’aucun accord de la copropriété n’était requis, s’agissant du changement d’un conduit de cheminée privatif. Il ne ressort d’aucun des mails précités ni des mails de la SCI LEGENDRE (mail du 26 avril 2016, pièce n° 8 de la SCI LEGENDRE, mail 30 juin 2016, pièce n° 13 de la SCI LEGENDRE) que la SCI LEGENDRE avait informé le syndic du souhait d’installer une gaine d’extraction. En particulier, il ne ressort pas des pièces du débat que la SCI LEGENDRE ait communiqué au syndic le devis de l’entreprise PREMIER DE CORDEE, qui lui avait été adressé le 8 juin 2016 par la société BUENA, devis qui mentionne le souhait de l’entreprise d’être mise « en relation du chantier avec le prestataire choisi pour le montant de la hotte d’extraction afin de définir le diamètre du conduit » et de se voir remettre « l’autorisation de dépose du conduit existant et de pose du nouveau conduit spirale de 355 mm par le syndic de copropriété » (pièce n° 12 de la SCI [Adresse 4]. La réponse du syndic était donc limitée à la question d’un changement du conduit privatif pour permettre une adaptation aux normes (matériaux de composition). La SCI [Adresse 4] ne démontre donc pas la commission d’une faute par la société STB GESTION.

En tout état de cause, les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI LEGENDRE et au profit du syndicat des copropriétaires dans le cadre du présent jugement sont relatives à la réparation de désordres non liés au changement du conduit litigieux.

Il convient donc de débouter la SCI [Adresse 4] de son recours en garantie formé à l’encontre de la société STB GESTION IMMO GESTION, s’agissant de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre du chef des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à raison dudit conduit de cheminée.

5. Sur la demande condamnation de la société STB GESTION IMMO GESTION au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice distinct de la procédure, formée par la SCI [Adresse 4]

En l’espèce, l’absence de faute de la société STB GESTION IMMO GESTION a précédemment été retenue. Il convient donc de débouter la SCI [Adresse 4] de sa demande formée à ce titre.

6. Sur la demande formée par la société BUENA ONDA de condamnation de la SCI [Adresse 4] au paiement de la somme de 30.317,68 euros au titre de ses dommages matériels correspondant aux travaux effectués dans ses locaux

La société BUENA ONDA demande le remboursement du coût des travaux effectués dans ses locaux sur le fondement d’une part, de la garantie des vices cachés, et d’autre part, sur celui de la responsabilité contractuelle.

S’agissant de la responsabilité contractuelle de la SCI [Adresse 4], la société BUENA ONDA rappelle les termes de l’article 1231-1 du Code Civil, tout en admettant que deux des conditions de cet article (fait générateur, lien de causalité) ne sont pas remplies.

Elle fait par ailleurs valoir que la SCI [Adresse 4] ne l’a pas informé du fait que les travaux envisagés pour l’exploitation des locaux nécessitaient l’accord préalable de l’assemblée générale.

Elle en déduit que la SCI [Adresse 4] est bien fautive, ayant manqué à son obligation d’information, a fortiori en sa qualité de professionnel de l’immobilier, mais également de délivrance conforme de la chose louée puis vendue.

La société BUENA ONDA expose avoir réalisé des travaux de bonne foi, alors que la SCI [Adresse 4] ne l’a pas informée que les travaux envisagés pour l’exploitation des locaux nécessitaient l’accord préalable de l’assemblée générale, alors même que :

— elle avait transmis au bailleur le devis des travaux relatifs au conduit en lui exposant que l’accord du syndic était nécessaire,

— le bailleur lui avait transmis un courrier du syndic aux termes duquel ces travaux relevaient du copropriétaire,

— le bail signé le 24 octobre 2016 mentionne l’autorisation de la copropriété et la conformité à la destination du bail des travaux relatifs à la cuisine.

Elle fait valoir que les locaux étaient en mauvais état, ne comprenaient pas de dispositif d’étanchéité et n’étaient pas aux normes et propres à l’exploitation d’un restaurant.

La SCI [Adresse 4] soutient en premier lieu que la société BUENA ONDA n’établit pas en quoi le ou les vices, au demeurant non précisés, rendent la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur la destine ou diminuer tellement cet usage qu’il ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il l’avait connu.

Elle fait valoir que l’acte de vente précise que le bien est à usage commercial et qu’il n’est pas démontré que tel ne serait pas le cas.

Elle soutient que toutes les informations sur le contentieux en cours ont été communiquées dans l’acte de vente, que la société BUENA ONDA s’est déclarée à plusieurs reprises parfaitement informée et subrogée dans les droits et actions du vendeur.

En deuxième lieu, elle considère que la société BUENA ONDA savait que des travaux devaient être entrepris pour exploiter dans les locaux un restaurant puisqu’elle s’est elle-même engagée aux termes du bail commercial à réaliser lesdits travaux.

En troisième lieu, elle relève que la société BUENA ONDA expose elle-même que les conditions de la responsabilité contractuelle ne sont pas réunies.

Elle considère que, en soutenant que la SCI LEGENDRE ne l’aurait pas informée « sur le fait que les travaux envisagés pour l’exploitation des locaux nécessitaient l’accord préalable de l’assemblée générale », la société BUENA ONDA ne désigne pas précisément les travaux litigieux et que, en tout état de cause, les clauses du bail informaient suffisamment le preneur sur la nécessité d’obtenir les autorisations requises.

Elle considère que la société BUENA ONDA est de mauvaise foi en feignant d’oublier qu’elle a réalisé des travaux irréguliers dans les parties communes de l’immeuble sans solliciter la moindre autorisation, en contravention manifeste avec les dispositions contractuelles.

***

En droit, aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1642 du code civil précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

L’appréciation de l’existence du vice et de ses caractéristiques relève du pouvoir souverain des juges du fond, la Cour de cassation contrôlant l’existence des vérifications effectuées par les juges du fond (Civ. 3ème, 8 avril 1992, n° 90-13.222 ; 10 mai 2007, n° 05-21.290).

En l’espèce, la société BUENA ONDA demande le remboursement de travaux réalisés par elle en 2016, alors qu’elle était locataire (factures produites en pièce n° 11 de la société BUENA ONDA) : travaux relatifs au conduit réalisés en juillet 2016, travaux relatifs aux installations du lot n° 42 réalisés en décembre 2016.

Elle n’est donc pas fondée à rechercher la responsabilité de la SCI [Adresse 4], en sa qualité de vendeur, sur le fondement de la garantie des vices cachés, puisque la vente des lots est intervenue le 4 juin 2018, après la réalisation des travaux qu’elle a elle-même réalisés lorsqu’elle était locataire et alors que l’expert judiciaire avait, à cette date, d’ores et déjà diffusé une note de synthèse le 7 mai 2018 (p. 8 du rapport d’expertise), dans le cadre de l’expertise à laquelle elle participait.

Surtout, l’acte de vente prévoit que « l’acquéreur déclare bien connaître l’état du bien compte tenu de sa qualité de locataire. Il ne pourra exercer de recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soir, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés ».

Il précise par ailleurs que cette exonération de garantie ne s’applique pas « si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction », ce qui est le cas du gérant de la SCI [Adresse 4].

Pour autant, il ressort des éléments précités et du paragraphe « contentieux » de l’acte de vente qu’aucun vice « caché » n’est caractérisé en l’espèce (« l’objet de cette procédure est rappelé aux termes de la note aux parties établie par M. [R] [J], expert près la Cour d’appel de Paris en date du 3 juillet 2017, ci-annexée. Les parties dispensent le notaire soussigné de rappeler ici plus longuement l’objet de cette procédure, déclarant chacune en être parfaitement informé, et l’offre du bénéficiaire ayant été formulée en tenant compte de l’existence de celle-ci. En outre, demeure également ci-annexé un courrier de Maître EOCHE-DUVAL, avocat du promettant, qui dresse un état de la procédure actuellement pendante, par courrier du 3 décembre 2017 ci-annexé. L’acquéreur reconnait que les éléments relatifs à cette procédure lui ont été transmis dès avant ce jour. L’acquéreur déclare être parfaitement informé tant de l’objet de cette procédure que de son avancement. En outre, il résulte de la promesse de vente qu’il est expressément convenu à titre de négociation intervenue entre les parties que le bénéficiaire sera subrogé dans les droits, obligations et actions de cette procédure de sorte que le bénéficiaire en fasse son entière affaire personnelle sans recours contre le vendeur. Par suite, conformément à ce qui a été indiqué aux termes de la promesse de vente, l’acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du vendeur à l’égard de ladite procédure sans recours contre le vendeur, ce dernier s’interdisant d’interférer au titre de la procédure en cours » (pièce n° 25 de la SCI [Adresse 4], p. 17).

Par ailleurs, la société BUENA ONDA recherche la responsabilité de la SCI [Adresse 4] sur le fondement de la responsabilité contractuelle tout en exposant, de manière particulièrement confuse, que deux des conditions d’engagement de cette responsabilité ne sont pas remplies, l’existence d’un fait générateur et celle d’un lien de causalité (p. 13 des conclusions de la société BUENA ONDA). Toujours est-il que la société BUENA ONDA fait valoir un manquement à l’obligation de délivrance des locaux, conforme à leur destination, ainsi qu’un défaut d’information, sur le plan contractuel.

Or, le tribunal constate que, en dépit des termes contradictoires de l’acte de vente du 4 juin 2018 (« le vendeur déclare avoir procédé au remplacement du conduit cheminée sortant de la toiture du lot n° 42 », p. 20) et des mentions du bail du 24 octobre 2016 (« un conduit d’évacuation ayant emprise sur la partie arrière du local sera à remettre aux normes aux frais du preneur : conduit en firbo-ciment à remplacer par conduit en inox (…) », p. 19 de la pièce 10 de la SCI BUENA ONDA), les travaux relatifs au conduit du lot n° 42 ont été commandés et payés par la société BUENA ONDA (devis du 7 juin 2016, pièce n° 2 de la société BUENA ONDA ; facture à son nom du 22 juillet 2016, pièce n° 11 de la société BUENA ONDA). Ils ont été réalisés en juillet 2016, sur le lot n° 42, alors que la société BUENA ONDA n’était pas locataire de ce lot mais simplement locataire du lot n° 4.

Dans ces conditions, la société BUENA ONDA ne justifie pas que la responsabilité contractuelle de la SCI [Adresse 4] puisse être recherchée aux fins d’indemnisation des travaux réalisés par elle sur ce conduit.

Enfin, s’agissant des travaux réalisés fin 2016, après la conclusion du bail portant sur le lot n° 4 et n° 42 le 24 octobre 2016 (travaux intérieurs au lot n° 42 destiné à installer une cuisine et climatisation), le bail précise que « le preneur prend les locaux loués dans l’état où ils se trouvent ce jour. Le preneur reconnaît que le bailleur a rempli son obligation de délivrance au titre du bail au jour de sa prise d’effet » (page 1, pièce n° 10 de la société BUENA ONDA). La société BUENA ONDA a visité les locaux du lot n° 42 avant de le prendre à bail, comme cela ressort de la mention réalisée en page 3 du bail du 24 octobre 2016 (pièce n° 10 de la société BUENA ONDA) et avait donc nécessairement connaissance de son état, tel qu’il ressort des constations visuelles du procès-verbal de constat d’huissier dressé à la diligence de la SCI [Adresse 4] le 24 octobre 2016 (pièce n° 9 de la société BUENA ONDA).

Par ailleurs, le bail du 24 octobre 2016 mentionne que « le preneur souhaite réaliser des travaux de création et d’installation d’une cuisine professionnelle dans les locaux loués conformément à la destination du bail, ce que le bailleur accepte dans son principe, sous réserve des dispositions de l’article 8.2 des conditions générales du bail » (page 19), lesquelles interdisent au preneur toute « démolition (…) avant d’avoir obtenu l’autorisation préalable et écrite du bailleur », étant précisé que « l’autorisation du bailleur, qu’elle soit expresse ou tacite, ne dispensera pas le preneur d’obtenir toute (…) accord préalable de la copropriété (…) qui serait éventuellement nécessaire pour engager les travaux » (page 11).

Les locaux ont été donnés à bail pour l’exercice d’une « activité de restauration rapide, sur place ou à emporter, avec cuisson (…) ». Le bail ne mentionne pas une autorisation de la copropriété pour réaliser les travaux de climatisation ni les autres travaux, aujourd’hui supprimé, qui avaient été dénoncés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation en référé. Le bail ne dispensait en tout état de cause pas le preneur de réaliser les travaux n’exigeant pas d’autorisation, de façon conforme.

Enfin, la société BUENA ONDA, qui avait connaissance, avant la vente, des travaux rendus nécessaires pour permettre l’exploitation des locaux dans le cadre d’une activité de restauration et qui ne pouvaient ignorer (avant comme après la vente) la nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale pour pouvoir réaliser lesdits travaux, ne peut valablement soutenir avoir acheté un bien qui se serait révélé impropre à l’usage auquel elle le destinait.

Il convient donc de rejeter la demande de la société BUENA ONDA de condamnation de la SCI [Adresse 4] à lui rembourser la somme de 30.317,68 euros au titre de ses dommages matériels correspondant aux travaux effectués dans ses locaux.

7. Sur le recours en garantie de la société BUENA ONDA à l’encontre de la SCI LEGENDRE

La société BUENA ONDA fonde son recours en garantie en renvoyant le tribunal à la lecture des moyens développés supra (paragraphe 6 du présent jugement).

La SCI [Adresse 4] soutient que la société BUENA ONDA n’expose pas le fondement qui justifierait son recours en garantie. Elle fait valoir que lors de la vente des lots, la société BUENA a été expressément subrogée dans tous les droits, obligations et actions de la SCI [Adresse 4] et a renoncé à tout recours contre le vendeur.

En l’espèce, aux termes de l’acte de vente du 4 juin 2018 (pièce n° 25 de la SCI LEGENDRE, p. 17), la société BUENA ONDA s’est engagée à n’exercer aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit.

Il convient donc de débouter la société BUENA ONDA de son recours en garantie formé à l’encontre de la SCI [Adresse 4].

8. Sur les demandes accessoires

La SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA, parties succombantes, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 8.406 € (ordonnance de taxe, pièce n° 43 du syndicat des copropriétaires), dont distraction au profit de Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER-TRONCQUEE et de de Maître François BLANGY.

Tenues aux dépens, la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA seront condamnées in solidum à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires,

— la somme de 3.000 € à la société STB GESTION IMMO GESTION.

Par voie de conséquence, la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA seront déboutées de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Compatible avec la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation en date des 1er et 18 octobre 2019.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société BUENA ONDA à remettre en état les lieux en déposant la gaine d’extraction, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande de condamnation, sous astreinte, de la société BUENA ONDA « à justifier du caractère commercial du lot n° 42 »,

Condamne in solidum la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 8.440,74 € au titre des préjudices matériels,

Condamne in solidum la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 240 € TTC correspondant aux honoraires de M. [Z], architecte,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] du surplus de sa demande formée au titre « des frais immatériels »,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande de paiement de la somme de 14.652 € TTC « à titre de dommages et intérêts pour les frais d’avocat exposés dans le cadre de l’expertise »,

Déboute la SCI [Adresse 4] de son recours en garantie formé à l’encontre de la société STB GESTION IMMO GESTION,

Déboute la SCI [Adresse 4] de sa demande condamnation de la société STB GESTION IMMO GESTION au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice distinct de la procédure,

Déboute la société BUENA ONDA de sa demande de condamnation de la SCI [Adresse 4] au paiement de la somme de 30.317,68 euros au titre de ses dommages matériels correspondant aux travaux effectués dans ses locaux,

Déboute la société BUENA ONDA de son recours en garantie formé à l’encontre de la SCI [Adresse 4],

Condamne in solidum la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 8.406 €, dont distraction au profit de Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER-TRONCQUEE et de de Maître François BLANGY,

Condamne in solidum la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI [Adresse 4] et la société BUENA ONDA à payer à la société STB GESTION IMMO GESTION la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI [Adresse 4] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société BUENA ONDA de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024

La Greffière Le Président